|
||||
本報開通關注房產法治現象熱線(28201234)以來,不斷有讀者打來電話,反映他們在買房過程中遇到的問題,本報在前期選取部分案例進行了報道,點擊了房產買賣過程中反映強烈的問題,提醒買房者注意。
讀者劉先生交完首付後,因為房價迅速上漲,開發商為利益所動,企圖解除合同,在房價上漲的利益中分得一杯羹。而劉先生也因未及時交款一度令自己陷於被動,幸虧他機智維權,最終保住了自己的房子。今天,讓我們來看看劉先生是怎麼維權的,同時,希望讀者能在劉先生的維權故事中有所收獲。
事件回放
交完首付買房人沒過問
劉先生29歲,是本市大港區一企業的營銷人員,收入比同齡人高出不少。2003年,家人張羅著讓他買房,准備做婚房。於是,同年10月,他在大港區某新開發的小區訂購了一套一樓帶小院的住房。
劉先生訂下這套房子時,正值房價低谷期,130平方米的房子總房款只有25.8萬元。按照合同,他於當年10月交納了8萬元首付款和天津市商品住宅維修基金2580元。隨後,劉先生依照開發商的意思到大港一家銀行辦理按揭貸款,但辦理過程中,他接到開發商通知,要求他改變按揭銀行。就在他等待開發商通知的過程中,單位派他到外地工作。此後,因工作緊張、搬家等原因,他好長時間沒與開發商聯系。
2004年,本市房價直線上漲。已然『買』了房子的劉先生並沒在意。直到2006年,劉先生纔想起自己的新房。當他找到開發商時,對方卻變卦了。
維權過程
房價看漲開發商變了臉
劉先生說:『當初我買房時,售樓處冷清極了,好幾個人圍著我一個人忙前忙後。等房價漲上去後,我再找他們,卻一次次吃閉門羹,就是不賣我房子。』
幾經『交涉』,劉先生耐下心來求開發商,條件也一讓再讓。直到最後,他表示,願意一次性支付剩餘房款,並支付利息和違約金,只求開發商繼續履行合同,把房子交給他。但任憑他怎麼說,開發商的條件只有一個:按市價購買。當時這套房子已經漲到70多萬元了。劉先生萬般無奈之際,遇到了在大港區小有名氣的法律界人士、公民代理人於志宏。在於志宏的支持下,他與開發商打起了爭奪房產的官司。
激烈交鋒
遲付房款是否構成違約
法庭上,雙方進行了激烈的辯論,焦點圍繞在劉先生遲延交付房款是否構成違約及購房合同是否應當解除這兩方面。
開發商稱,當初劉先生交完首付後幾年不見人影,他們曾數次給劉先生發信通知其來辦理貸款手續,但都沒有回音。開發商據此有理由認為,劉先生遲付房款,已構成實質性違約,並應當解除合同。
劉先生則稱,因為他這幾年在外地工作,且搬了家,未接到開發商的信函。他承認遲付房款違約,但這並非解除合同的必然要件。因為合同約定,一方違約,合同應繼續履行,並由違約方支付違約金。他願意依約支付違約金,但不同意解除合同。
法院經調解,使雙方達成和解協議。合同繼續履行,由開發商為劉先生辦理入住手續,劉先生支付剩餘房款、違約金和利息。前不久,開發商收取了剩餘房款後,協助劉先生辦理了房產證等手續。
業內支招
增加勝算找准法律依據
昨日,劉先生的代理人於志宏就此接受采訪時稱,劉先生在護房案中反敗為勝的制勝一招就在於他找准了法律依據。本來,他與開發商簽的購房合同為格式合同,在本市,幾乎所有購房者與開發商簽的購房合同均屬同一文本。但是,違約條款約定的一個細節,令開發商露出了破綻。
此案中,當事雙方的購房合同違約條款是這樣約定的:一旦一方出現違約,按下列方式解決:1.解除合同;2.繼續履行,違約一方按銀行同期利率交納違約金;3.雙方協議解決。於志宏說,因為劉先生買房時,商品房市場低迷,開發商恨不得把房子賣出去,不願意解除合同。所以,合同雙方選擇了此條款中的第二項。這就為劉先生日後獲勝埋下了伏筆。而當房價迅速上漲,全部房款加上違約金和利息,也遠遠抵不上房價上漲的誘惑,開發商便萌動了解除合同的念頭,而因為前期合同約定,令其主張無效,不得不交出房子。
記者有話說
買房事大切記慎重抉擇
本案雖屬個案,但其中折射出的法律和社會問題,值得借鑒和深思。
首先,就是誠信。本案中,因為房價大漲,開發商千方百計地解除合同,再將房子按市價賣出,還找出理由證明買主違約在先。如果房價降了呢,開發商又該做何打算?人家把8萬元交給你了,你除了發幾封信之外,做了哪些努力來促成合同的履行呢?利益面前,尤其是巨大的利益面前,能否堅守誠信,是很多商家應重視的問題。
其次,堅持維權,善於維權,纔能增加勝算。劉先生找對了人,仔細研讀合同,找出對方的破綻。值得很多准備維權的人借鑒。
最後,再次提醒買房人:從准備買房起,一定要多聽多看多用心,不懂的地方最好找明白人問問,以免吃虧上當。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||