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開發商遺留問題多 物業服務質量欠缺 物業費收繳效果差 物業企業生存困難
打破物業惡性循環需多方努力
編輯同志:
2000年元月6日,我一次性付款購買了天津市宇華房地產有限公司開發的南開區廣開四馬路興雲裡一套商品房。
進住的初期,為小區提供物業服務的宇正物業公司是開發商的子公司,與業主簽有合同。但是在去年初,小區忽然換了新物業公司,新物業公司名稱是通曜物業管理有限公司。這家公司聲稱自己與開發商並無關系,與前物業公司也無關系。奇怪的是,小區業主們並沒有聘請該公司管理小區,這家來路不明的物業公司怎麼會自己來小區為大家服務呢?而且,在新物業公司的門口仍始終掛著原物業公司——天津宇政物業管理有限公司的牌匾。
這家物業公司在為小區服務了一年多的時間後,於2008年5月1日也忽然人走樓空了。現在我們小區內垃圾成堆,衛生環境非常糟糕。
我們這些業主是2002年6月1日開始辦理房屋入住手續的。現在,開發商現已更名為通佳房地產有限公司。開發商更了名,物業公司不請自來而又不辭而別,卻苦了我們居民,我們小區的問題該如何解決呢?
興雲裡1號樓居民
開發商留隱患業主不滿
接到來信後,記者采訪了該小區的居民,一部分居民告訴記者,通曜物業公司的服務不到位,小區的衛生做得不好,電梯也經常壞,把人關到電梯裡的現象時有發生。另外,據小區居委會介紹,物業公司還將小區公共用房租給供熱單位使用並經常在夜間發出噪聲,吵得居民睡不著覺。還有一些居民告訴記者,這個小區開發商遺留下很多棘手的問題,這些問題也是造成業主與物業公司之間矛盾的根源。
據記者了解,目前許多物業公司和開發商之間存在著紛繁復雜的關系,一些小區的物業公司本身便是開發商的下屬公司,或者二者同屬於一家企業集團,一旦開發商銷售時的承諾沒有兌現,業主得不到滿意答復,物業公司便很可能因此受到牽累。比如,這個小區的供熱管道質量就是一個突出的問題。2007年供熱部門在對供熱管道進行檢查時發現,供熱管道外面沒有做防腐處理,金屬管道很容易鏽蝕。業主在得知這一情況後意見很大,因此很多業主不願繳納物業費。
物業公司感覺很無奈
記者就興雲裡居民反映的問題,采訪了通曜物業管理有限公司的負責人。
這位負責人告訴記者,這個小區的物業費收費率只有16%,業主中一大部分人不交物業費,我們沒錢了,無法繼續進行服務。小區的許多公用設施是在收繳物業費的基礎上運行的。如果大批業主拒交物業費,那麼物業公司無法維持原有公用設施的正常運行。由於物業費收繳率低,物業公司只能維持公共衛生服務,以此節約僱用人員的費用。
該負責人還說:『由於對物業管理概念不清,許多業主對物業公司的要求超出了合理范圍。業主們認為,物業公司只要收了錢,就應對業主的一切損失負責。物業不是傭人,保安也不是保鏢,許多業主交費後的要求也讓我們無法接受。物業不是萬能的,許多情況並不由我們控制。業主們因此拒交物業費,我們很委屈。』
這位負責人還說,這種惡性循環實際上受損失最大的還是業主自己。所謂『一分錢一分貨』,在物業服務上也同樣適用。其實,物業和業主的目的是一致的。通過物業的管理工作,業主達到房產的保值、增值;而物業公司可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業費而造成物業服務跟不上,最後導致房產貶值的話,業主的利益就會有更大的損失。
物業公司撤出已預警
隨後,記者來到了南開區物業辦了解該小區的情況。據物業辦工作人員介紹,南開區興雲裡小區目前服務的公司是通曜物業有限公司,是原宇正物業有限公司轉制更名形成的。該物業公司面臨著物業費收不上來無法經營下去的困境。
物業辦工作人員告訴記者,由於小區大部分居民拒絕繳納物業費,通曜物業有限公司經營虧損,導致無法繼續為小區提供服務,已經於2008年的5月份到南開區物業管理辦公室辦理了退出預警手續。預警期為三個月,三個月後正式退出小區。
應共同尋找解決方案
記者從天津市物業管理協會有關負責同志處了解到,我市中、低檔小區的物業公司平均收費率為50%-55%。2007年度我市整個物業行業呈現虧損狀態。這位負責同志分析造成這種局面的原因很多:一是部分物業公司本身確實存在一些服務不到位的問題。二是不少業主尚未樹立物業服務有償消費觀念。在『分房修房靠單位』傳統觀念的影響下,人們還沒有形成要花錢買物業服務的意識;三是廣大業主對物業服務內容的認識有些模糊,將一些不屬於物業服務范疇的問題,如:開發建設遺留問題、煤、水、電、氣等問題轉嫁給了物業公司;四是物業費的標准過低,人員和物價的成本不斷上漲,加之收費率低的原因,造成物業公司經濟運行困難,不得不使服務縮水,有的甚至無奈退出小區。
這位負責同志談到,搞好物業管理需要物業公司與小區業主的通力協作。一方面,物業公司應該不斷提高自身的服務質量,為業主提供一個和諧舒適的生活環境。另一方面,也希望業主能夠了解物業公司商業運營的性質,理解物業公司內部運營的難處,逐步樹立『花錢買服務』的正確消費觀念,按期交納物業管理費,這樣不僅可以得到更好的物業服務,更能使自己的小區保值增值。對服務不到位的物業公司拒交物業費是業主的權力,也是維權的一種手段,但這種方法效果如何,是否還有更好的解決方法,還值得廣大業主進一步深思。而作為物業公司來說,怎樣纔能避免業主拒繳物業費,則是一個長期的課題。
一個已經形成管理惡性循環的物業小區,如何打破這種局面,重新建立管理的良性循環,則需要物業管理部門、物業企業以及廣大成熟的業主共同探討。
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