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嚴重低迷的二手房市場在國家有關稅費新政引發下,終於出現了交易量突破行情,一個多月來各門店來訪客人的增多,以及房管部門成交大幅增長的數據都顯示,在市場內在能量積聚、暖市新政的雙重作用下,天津二手房市場今冬明春有望率先『春暖花開』。
近期市場交易回暖
前兩天,一位早已『盯上』水上區域一處二手房的朋友高興地告訴記者,經過幾個月的等待和討價還價,他終於『買成了』,近期已辦理了交易手續。其實像這位朋友一樣,有很多觀望已久的二手房交易在近期達成。
據我愛我家等機構人士介紹,進入11月以來,各中介連鎖門店造訪客人明顯增多,成交比例也提高了三成以上。同時,根據房管部門數據統計,11月二手住宅共成交2463套,環比上漲47.8%,出現較大漲幅,一改年初開始的成交量逐月下滑局面。12月第一周成交仍較活躍,五個交易日內二手私產住宅日均成交量為140套左右,比11月同期日均增加了20套左右,基本回到了今年5、6月份日均交易水平,顯示出持續活躍的回暖態勢。
從區域交易情況來看,中心城區交易量漲幅最大,為72.2%,環城四區上漲56.2%,濱海新區上漲22.3%,郊縣五區上漲18.3%。可見中心城區二手房仍是需求重點。
從市場整體成交情況來看,當前市場成交中的增量購房者大多是首次置業、改善昇級等剛性需求,這部分購房者主要受到新政中可以享受到的優惠購買政策鼓勵而釋放購買需求,因此符合新政優惠條件的普通住房也就進一步擴大了其成交比例。
兩大因素促市場破冰
機構人士認為,近期二手房市場活躍主要有兩大因素,一是因市場長期低迷積聚了較大的交易釋放能量,已達到一定要求,因此產生一個交易能量釋放過程;二是因為國家相關制約政策松綁,帶來了二手房交易破冰契機。
我愛我家市場部陳萌等專業人士分析說,二手房市場持續低迷原因主要有兩方面,一是近年國家對第二套住宅交易的嚴厲調控,制約二手房市場流動性,使市場進入交易滯緩通道;二是受商品房價格下降影響,買賣雙房都進入新的價格磨合期,都不願意讓步,使市場陷入僵持狀態。因此近來的市場活躍正體現出這兩個制約因素已被突破。
在政策方面,財政部『10.22』新政、天津市政府『支持居民購房的八項舉措』以及大幅降息等一系列政策『組合拳』為低迷了近一年之久的天津市二手房市場帶來了交易活力。在市場方面,在商品房大幅打折銷售及預期迷茫的影響下,很多打算賣房的業主也在價格方面大幅松動,使價格與買方預期進一步靠近。而商品房市場的價格波動也讓很多購房者不再對大幅降價抱有更高預期。另外,商品房的降價及交易稅費的降低,也使很多打算買新賣舊的業主願意降價賣房。
新政仍有暖市空間
與商品房市場相比,今後二手房市場交易受國家有關交易稅費等暖市政策影響將更明顯。記者了解到,今年以來,很多業內資深專家都一再呼吁,國家應采取措施增強二手房市場的流動性,使整個住房市場呈現豐富多彩、梯次消費的格局。
中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗等提議說,住房市場通暢、活躍、全面是健康房地產市場的標志,住房交易有新有舊,以舊為主,舊房交易應佔80%以上是市場的發展目標,這一點目前中國和世界差距很遠。因此應通過改變居住習俗和政策導向,使廣大居民樹立起住房梯度消費的理念,由小到大、由舊而新、有租有購。
要建立這樣一個流通的市場,國家在政策方面還有很多調理空間。目前已有很多城市出臺了減免和降低二手房交易營業稅等稅費方面征收政策。還有業內人士認為,國家可能進一步給市場松綁,修訂二套房等政策。
業內人士預計,未來樓市政策可能會在以下四個方面有所體現:一是繼續放寬二手房交易營業稅的限制及契稅的降低;二是利率調整,新房、老房都能享受貸款利率打七折的政策;三是公積金貸款政策可能會得到進一步調整,以刺激樓市消費;四是可能會出臺購房補貼政策,對消費者給予一定購房優惠。
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