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● 個人購買普通住房轉讓的,免征營業稅期限由超過5年(含5年)改為超過2年(含2年);不足2年轉讓的,按轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
● 加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產開發企業兼並重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。
國務院出臺『進一步鼓勵普通商品住房消費』的系列措施。業內人士稱:這次對於二套房的放松,實際上表明政府也在對二次置業者進行了具體的細分。
鼓勵真正的購房需求
《廈門房地產》主編張石說,從目前新頒布的政策來看,這是對房地產政策放寬的進一步落實,比如,對於第二套普通住宅購買政策有所放寬。在廈門,如果是三口之家,擁有一套低於96平方米的住宅,那麼在申請購買第二套房可享受首次購房的優惠政策。
應該說,此次政策放寬的尺度已經放到一些想改善居住環境和居住條件的購房者身上,而不是之前涵蓋所有的二次置業者,因此,不能說二套房政策完全解禁。政府一方面對於投資投機者還是繼續『從緊』,另一方面對於需要改善住房條件的自住者放寬。
張石認為,政策從緊一年多來,市場不斷呼吁剛性需求買房,但什麼纔是剛性需求?需要對二次置業做一次細分,鼓勵真正的剛性買房需求。
至於將現行個人購買普通住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅,這個政策在廈門已經走得比較早——自2008年11月1日至2009年12月31日,對個人將購買超過2年的普通住房轉讓交易的,暫免征收營業稅。
開發商:政策還不夠『過癮』
但是在一些開發商的眼中,這次出臺的政策,有點讓人不過癮的感覺。房地產資深人士、禹洲集團肖凱之先生認為,要正確評估政策帶來的影響。
首先,新政針對的是居住面積低於人均面積、住房緊張屬於中低收入家庭的,不是所謂的『有錢人』。目前中低收入家庭除非賣了一套房,纔有足夠的經濟實力二次置業,但現在的市場行情,又不忍心出手。
此外,根據交易差收取營業稅的措施,也會遇到麻煩。肖凱之舉例說:原來2萬元/平方米的房子,現在跌到8000元/平方米,價差為—12000元,這樣營業稅怎麼收,就很難辦。
仍要抑制房地產投機
有業內人士分析,從10月17日國務院部署第四季度經濟工作,到12月17日國務院出手刺激樓市,兩個月內召開7次國務院常務會議,足見政府對宏觀經濟的重視。之前國家的政策抑制了改善型購房需求,使得改善住房有著很大的成本,但目前卻開始松動了。給市場的信號是:該抑制和打壓的是房地產市場的投機行為,而不是正常購房者的需求。
肖凱之認為,這些措施的出臺,能對目前的房市帶來多大的振興,要看具體執行。讓房市健康發展,打擊投機暴利,避免美國教訓重演,這恐怕是全國人民的期待。
房地產股可以適當介入
昨晚傳出了一系列刺激樓市新政策。我市分析師說,新政對樓市會有多大的刺激還很難說,但房地產股肯定不會放過這個炒作的好機會。
今天上午開盤後幾分鍾,大盤出現微跌,但兩市地產指數是各類指數中漲幅最大的。
房地產股早就憧憬著利好政策,近來活躍度很高。廈門指南針提供的贏富數據顯示,最近5日,基金在房地產板塊淨買入2.1億元,12月以來,基金在房地產板塊淨買入金額高達14.6億元,在所有板塊中排名第三。
齊魯證券的分析師顏長勝說,房地產股的業績雖然不會馬上轉好,但市場對房地產股的預期會發生很大改變。『這段時間房地產股的炒作已經向二線城市、中小型房企擴散,這個板塊還會繼續昇溫。』他認為,從長遠的眼光看,房地產股可以適當介入。
另外,房地產板塊在深市所佔的比例較大,房地產板塊的暖風將幫助穩定深綜指,眼下『深強滬弱』,這也有利於穩定滬指。
房貸政策並沒大松動
昨天下午,『改善性住房取消二套房貸限制』成了一些門戶網站的頭條新聞。其實,房貸政策並沒有松動。
業內人士表示,昨天的國務院常務會議提出,進一步鼓勵普通商品住房消費,對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。事實上,這與現行的房貸政策並無區別。
因為早在去年12月央行、銀監會發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》中就已提出:以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低於當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行,但須提供相關證明。
目前,只要從市國土房產局開出證明,二次購房就能享受首套房待遇。
二手房交易營業稅比3年前還優惠
一系列新政中,變化最大的當屬營業稅。
原先的規定是,個人購買住房不足5年轉手交易的,對外銷售時按取得的售房收入全額征收營業稅;購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,對外銷售時可免征營業稅,非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,對外銷售時按售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
廈門自2008年11月1日至2009年12月31日,對個人將購買超過2年的普通住房轉讓交易的,暫免征收營業稅。
昨晚公布的新政規定,對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中,個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
記者從廈門市地稅局了解到,國家這一規定雖然已經出臺,但是稅務部門還沒有接到實施通知,所以要等正式文件下達後纔能執行。不過,一些業內人士為記者粗略算了一筆賬,結果顯示,新政讓二手房交易營業稅比3年前還優惠。
案例:假設有一套已經買了1年半的普通住宅出售,原價40萬元,售價是50萬元。按廈門市原先的規定,這套房子無法享受優惠,只能按全額即50×5%繳納營業稅,高達2.5萬元。按昨晚的新政,這套房子可以按差價計算營業稅,即(50-40)×5%=0.5萬元。稅收成本減少了2萬元。
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