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2008年12月,財政部、國家稅務總局聯合下發了《關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》,政策規定:『個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售時,免征營業稅;個人購買不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅』。而在此之前,本市二手房交易中,距離上次交易時間5年內的普通住房均需繳納兩次交易總價差額的5.55%作為『差額營業稅』。也就是說,屬於普通住房的二手房源在銷售時都可以根據各自房齡節省不同額度的稅費。
元旦假期過後,從1月4日開始,天津市各區縣房管局二手房交易窗口均陸續開始執行新的營業稅征收標准。天津市國土資源與房屋管理局《每日房價》成交數字顯示,政策實施後的1月6日、7日兩天,天津市二手房單日過戶量分別為150套和204套,與12月下旬的交易日日均100套左右的成交狀況相比有明顯增長,與12月上旬受『津八條』影響造成的市場增量相比,市場活躍度也有所增強。
據本市我愛我家地產機構數據監測顯示,在『12·17』新政之後的十幾天內,全市二手房成交量與上半月相比出現了明顯的縮減,日均成交量也由上半月的140套左右下降至100套左右。從我愛我家門店了解的情況來看,很多意向購房者的諮詢內容大多集中於營業稅調整的具體政策以及對購房者產生何種影響等方面。該負責人以一套位於河西區、面積75平方米左右、目前售價60萬元的普通住房,分別對照該套住房距離上次交易2-5年的營業稅變化情況。(見表二)
實際上,這兩天本市二手房市場集中增量的熱點仍集中在過戶環節,所以此次營業稅的影響作用到目前為止還沒有完全顯現。從程序角度而言,二手房交易通常都是要在確定購買並簽署協議後一周左右,由買房交付首付款且雙方到相關房管部門辦理過戶手續,再經過一周左右即可取得新的產權證,完成交易、過戶。
本市21世紀不動產泰達世紀中山門店店長許潔表示,12月份營業稅新政方案公布後,本市二手房市場的成交量的確明顯增長,而節後本市中介門店的交易數量則並沒有出現大量的增加。另一方面,跟前幾次新政的出臺一樣,很多購房者都在簽訂購買協議的同時附加了延後過戶的條款,一些已經簽署購買協議且還未過戶的購房者也提出增簽附加條款延遲過戶。因此,本周交易量的上昇是集中釋放了去年底已經確定的房屋交易協議,節後主要體現的還是過戶高峰,而本市每日房價反映的則是實際完成的房屋交易,營業稅新政作用下的交易增量數字預計還要一周後纔能體現在官方數字上。
我愛我家有關負責人認為,新標准的正式執行將推動二手房市場的流通加速。二手房交易中的營業稅,在總稅費成本中佔到50%以上,即便是『差額營業稅』,受近年來房價漲幅過快的影響,其稅金總額仍大多高達數萬元,因此此次減免營業稅的新政對於二手房交易市場的心理影響力超過了此前契稅下調政策。業內人士預計,春節後本市二手房市場可能會出現新一輪交易量增長。
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