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進入2009年以來,隨著相關政策的陸續實施,清淡了許久的本市二手房市場再次火爆起來。昨日披露的中國二手房價格指數系統顯示,本市二手房市場交易量增幅明顯,交易價格相對平穩。多位房地產業內人士,對本市二手房市場做出了詳盡的分析。
數據分析
二手房價短期內不被看漲
根據中國二手房價格指數系統監測統計數據顯示,截至2008年12月本市監測范圍內(市內六區和濱海新區)的二手房均價為8495.2元/平方米,比2008年6月的9790元/平方米下降了13.2%。
天津二手房指數研究院分析,房價連續小幅回落,加重了購房者的觀望情緒,致使成交量持續低迷,從而造成2008年二手商品房價格下降,交易量趨緩。進入2009年後,隨著國家相關政策的落實與實施,二手房交易量已經明顯回昇。但專家預計,短期內價格不會有大幅變化。
區域詳解
A教育資源豐富抗跌能力最強
2008年,天津市二手住宅市場在成交量逐月回落的背景下,成交均價經歷了由漲幅趨緩到小范圍內震蕩,再到目前出現下滑的趨勢。
中原地產(天津)三級市場部區域總監朱慶江表示,近來全市二手房均價與去年同期相比,在不同區域內均出現了10%—20%的降幅。在房價呈下行趨勢的背景下,一些區域表現出了較強的抗跌性。中原地產二手房門店統計數據表明,南開區學府街板塊、河西區人民公園板塊、河東區後廣場板塊是本市二手房抗跌性最強的三個區域,這三個區域的二手房均價較去年同期相比下降不足5%。
朱慶江分析,南開區學府街地處本市第一高教區、人文環境優越,豐富的教育資源成為吸引購房者目光的最主要因素。該地區購房需求相對其他區域較高,所以價格的抗跌性就比較強;河西區人民公園地區周邊餐飲、超市、娛樂場所眾多、生活配套完善、人文環境較好。此外,該地區重點中小學也較多,完善便利的生活環境成為吸引購房者目光的最主要因素;隨著京津城際鐵路開通,河東區後廣場地區的全市交通樞紐地位日趨穩固。該地區不僅交通便利,生活配套設施也非常完善。
B梅江、老城廂上市量大降幅大
梅江與老城廂是本市高檔住宅集中的兩個區域,這兩個區域(尤其是老城廂地區)的新建商品住宅上市量是全市最大的區域,同時也是全市二手房均價降幅最高的地方。對於其中原因,我愛我家企劃總監陳萌分析,戶型面積大、總價高是梅江區域二手房價格下跌的主要因素。近來本市二手房市場主要以剛性需求作支橕,多數置業型購房者都將目光集中於總價在40萬-60萬元之間、面積在90平方米以下的普通住宅,近期國家各項二手房利好政策措施也多側重於此類戶型。而梅江區域二手房房價在全市來說跌幅最大,主要原因是梅江區域的二手房戶型面積大、總價高,因此該區域二手房市場在觀望氣氛籠罩下造成了成交量驟減。對於大戶型總價高的高端房源來說,需求在不斷地縮小,加之目前高端市場中的房源供給充裕,由此拉大了供需比例,買賣雙方的議價空間也由此放大,因此,作為天津市較為集中的高端居住區『梅江』來說,其價格的波動幅度非常明顯。
對於老城廂區域二手房價格下降的原因,陳萌表示,房地產二三級市場的聯動作用也會影響到二手房均價的走勢,一手房由『暗降』演變到『明降』,勢必影響到二手房市場。由於老城廂區域一些樓盤的開盤價從13000元/平方米下降為不到10000元/平方米,所以該區域的二手房也會因為新房大量上市、價格下降的原因而價格下跌。
C南開區河西區二手房銷售最火
據中原地產二手房門店業績統計數據顯示,本市南開區華苑板塊、河西區人民公園板塊、河東區後廣場板塊是目前二手房銷售最火爆的區域。
朱慶江表示,目前華苑板塊二手房均價為8000元/平方米以上,人民公園板塊均價為9000元/平方米以上,後廣場板塊均價為7500—8000元/平方米,這些地區二手房成交均價與去年同期相比下降了10%。
龍盛房地產經營有限公司連鎖店經理趙振東告訴記者,數據顯示,目前本市二手房銷售最火爆的區域還是南開區與河西區,因為近期國家出臺的一些二手房新政刺激了剛性需求逐漸釋放,南開區與河西區的大部分二手房源正好適合這些剛性需求購房者購買。
D地鐵沿線房源最具投資潛力
哪裡的二手房最具投資潛力?這是很多有購房計劃的老百姓十分關心的話題。對此,記者采訪了多位二手房資深業內人士,他們對打算購買二手房的老百姓給出了自己的建議。
龍盛房地產經營有限公司連鎖店經理趙振東表示,目前紅橋區、河北區和河東區的二手房均價較其他三區要低。從價格上昇空間來說,這三個區域的二手房昇值潛力最大。其中河東區是市內六區中距離濱海新區最近的區域,而且處於輕軌沿線,因此濱海新區開發開放的輻射作用會使得河東區『近水樓臺先得月』。從投資角度來說,河東區是市內六區中最具投資潛力的區域。
趙振東告訴記者,隨著輕軌二期工程的建設完工,大直沽、十一經路、津塘公路一帶將成為市區與濱海新區間的走廊,未來這三個片區的二手房均價上漲空間最大。
中原地產的朱慶江表示,隨著地鐵建設的逐漸開展,目前來看,南開區奧城板塊、河西區人民公園板塊與河東區後廣場板塊的二手房最具昇值潛力,因為這些地方交通便利(地鐵沿線)、市政綠化配套完善,商務、教育前景看好,對購房者的持續吸引力巨大。
我愛我家市場研究中心也認為,地鐵2、3、4、9號線沿線的二手房具有投資潛力。我愛我家分析,本市現已開通地鐵1號線,但由於方向單一,輻射范圍有限,其周邊二手房的昇值並未表現得十分明顯,如位於地鐵1號線陳塘莊站旁的古芳裡,2006年初均價為5000元—6000元/平方米,地鐵開通後,2007年6月均價達7000元—8000元/平方米左右。
規劃建設中的地鐵2、3、4、9號線建成之後,將與現已開通的地鐵1號線形成一個面向四面八方的地下網絡,使得市內六區的連接更加緊密,同時也拉近了中心城區與環城四區的距離。
我愛我家市場研究中心認為,地鐵沿線的樓盤不僅昇值空間大,與周邊樓盤的競爭力也較強,目前地鐵的起始站周邊房源價格較低,受到地鐵的帶動,具有很大的投資空間和昇值空間。
專家觀點
交通和教育是資源愈發重要
天津理工大學經濟與管理學院工商管理系主任楊強分析,現代城市交通壓力越來越大,交通方便程度是房地產投資的最重要考量標准。
從香港、上海等發達城市的發展進程來看,地鐵沿線房產的昇值潛力與昇值空間最大。本市地鐵網絡正在建設中,目前是購買地鐵2、3、4、9號線樞紐站周邊房屋的最佳時期。
楊強認為,教育資源配套是衡量二手房價值的重要標准。從投資角度講,教育資源配套是各種二手房配套標准中最重要的。因為很多二手房購房者都將周邊是否有重點中小學作為其購房的關鍵要素。因此,投資二手房要重點關注該地區的教育資源是否完善。
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去年全市住宅空置面積達199萬平方米
本市統計局日前發布最新統計資料顯示,2008年受經濟危機、政策調整等因素影響,房地產市場呈現低迷狀態,本市房地產完成開發投資653.72億元,同比增長29.4%,全年『津房景氣指數』為104.93,於景氣區間平穩運行,全市商品房銷售面積和銷售額均比2007年同期下降19.3%和16.3%,住宅空置面積達到199萬平方米。
去年,本市房地產業繼續保持較好的景氣水平,四個季度的『津房景氣指數』分別為:107.67、105.67、103.73和104.93,分別比2007年同期回落2.32點、0.76點、1.91點和0.63點。從去年全年運行分析,始終處於景氣區間並呈現逐步回落的發展態勢。
去年,本市房地產銷售市場觀望氣氛濃厚,特別是去年下半年銷售面積下降幅度超過20%。
去年11月份一系列政策的出臺,在一定程度上刺激了市場需求,全年銷量有所回昇。去年全年,全市商品房銷售面積1252萬平方米,比2007年同期下降19.3%。市場的低迷也導致房價的松動,去年,本市商品房平均價格指數為105.8,比2007年同期回落1.3點。受市場銷售低迷影響,去年以來,本市商品房空置面積呈逐步增加趨勢。截至年末,全市商品房空置面積達到281萬平方米,比2007年年末增加142萬平方米,其中,住宅空置面積199萬平方米,比2007年年末增加121萬平方米。
春節前本市樓市交易量漲價平
據天津市國土房管局公布的統計數據,1月12日至18日,天津共成交新建商品住宅10萬平方米,環比上漲了2.4%。成交均價為6806元/平方米,與上周持平。
上周,天津中心城區新建商品住宅共成交2.8萬平方米,環比下降了9.8%。成交均價為9196元/平方米,環比下降了4.2%。其中,僅和平區、南開區的成交量呈增長態勢,價格方面,和平區、紅橋區出現較大幅度波動。
1月12日至18日,濱海新區新建商品住宅的成交量為2.54萬平方米,環比上漲了32.4%,成交均價為6343元/平方米,環比上漲了6.9%。其中,漢沽區及開發區的成交量出現明顯增長,環比漲幅分別為460.7%和107.7%。
天津中原地產投資顧問部分析師郭小娟認為,臨近春節,天津市新建商品住宅市場表現較為平穩,量價未現大幅波動。並且,成交量較去年同期有所增長。目前來看,政府政策的累計效應正在逐漸發揮作用,部分在售項目的低價策略也迎合了市場,促進近期樓市逐漸企穩。但是,由於購房者對後市的持續觀望,成交量在未來一段時間內依然存在走低可能。
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