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大型國有商業銀行為何對房貸七折並不積極?
面對央行的這一政策,和民生、招商等中小商業銀行相比,工農中建四大國有商業銀行似乎沒有那麼積極,而對大多數購房者來說,顯然他們更願意選擇那些能提供七折利率的銀行,這也讓我們產生了一個疑問,前幾年四大國有商業銀行一直在房地產市場高調出手,搶佔市場份額,為何現在卻在房貸新政前反而顯得有些縮手縮腳,任由中小銀行搶佔地盤呢?
2月2日,工商銀行又曝出房貸七折優惠延期執行的消息,這又給房貸七折增添了迷離的色彩,那麼,大型國有商業銀行為何對房貸七折並不積極呢?
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇:『利息對銀行的利潤帶來的貢獻是比較大的,這樣一下打七折以後,銀行就是要有一個比較大幅度的讓利。』
房貸七折究竟會對大型國有商業銀行的業績帶來多大影響呢?記者查閱了各大銀行的半年報表,截至到2008年6月30日,工商銀行個人住房貸款高達5757億元,建設銀行為5841億元,中國銀行也達到6181億元,僅此3家大型國有商業銀行的個人住房貸款總額就高達17779億元,而資產規模僅次於四大國有商業銀行的交通銀行,同期貸款只有1487億,民生銀行僅為888億,規模遠遠小於四大國有商業銀行。
郭田勇:『它打完七折以後,它的利率水平就使得銀行的存貸差大大的變小了。』
四大國有商業銀行存量房貸規模超過2萬億,如果實施利率七折的話,那麼,這些貸款的利潤也將大幅消減。在人民銀行的網站上,記者看到,5年期存款利率為3.6%,而5年以上的貸款利率是5.94%,按這樣的利率水平,銀行的房貸可以賺到2.34%的利差,但房貸利率7折後,只能賺到0.558%的利差,巨額房貸的毛利潤將下降76%。當扣除銀行的經營成本後,這種損失將會更大。
重慶市民黃潔:『我覺得也能理解銀行拖這麼長時間一直都沒有細則出來。』
大型國有商業銀行一旦對存量房貸實施七折優惠,不僅房貸利潤大幅減少,同時也會降低應對風險的能力。目前,國內經濟面臨嚴峻考驗,房價處於下降通道,這也會導致房貸呆壞賬的增加,在2008年建設銀行的半年報中記者看到,個人住房貸款不良貸款率已經從2007年底的0.8%上昇到2008年中的0.9%,因此,利潤大幅減少、風險增加的雙重擠壓下,大型國有商業銀行難以對房貸七折表現出熱情,也在情理之中。
重慶市民黃潔:『如果這是一塊很賺錢的業務的話,我想銀行肯定細則早就出來了。』
那麼,在利潤大幅減少、風險增加的情況下,為何中小型銀行卻紛紛啃起了這塊食之無肉、棄之可惜的硬骨頭呢?民生銀行在重慶開展轉按揭業務,用房貸七折優惠吸引其他銀行客戶又隱藏著什麼樣的秘密呢?
民生銀行工作人員:『因為要讓客戶體驗,因為現在重慶這塊民生銀行說實話支行還不是很多,那今年我們要發展9到10個支行,應該來說,規模在擴大,在擴大的情況下,我們就要讓客戶多體驗下我們民生銀行各方面的業務吧。』
失去了客戶的信任,再大的銀行也會倒下。目前,中小銀行已經發起挑戰,利用七折優惠在存量房貸和現房銷售兩個領域不斷爭取優質客戶,然後給客戶提供其他方面的服務彌補房貸利潤的不足,實現快速發展。
重慶市民黃潔:『一些股份制銀行,他的業務面沒有大行那麼廣,所以說他會在乎這些稍微利潤低一點。』
央行出臺房貸七折政策,目標直指去年以來量縮價跌的樓市,希望給冷淡的樓市注入一針強心劑。然而,從我們在重慶的調查看,一些大型商業銀行出於經營上的考慮,卻只願向優質客戶提供利率優惠。央行的利率打折政策在執行中打了折,這會不會阻礙了消費者買房的熱情?樓市萎靡不振對於擴大內需又會帶來什麼樣的影響?一起來看看。
在重慶,雖然房貸利率七折在中小銀行的支持下,得以順利實施,但它並沒有改變大批房子賣不出去的困境。根據重慶統計局的統計,2008年,重慶實現商品房銷售2872萬平方米,同比下降19.2%。截至2008年末,重慶商品房空置面積609萬平方米,同比增長10.5%,在重慶的采訪中,記者也發現不少樓盤銷售大廳的銷售人員比買房人還多。
重慶市民:『關鍵是房子的價格,房子的價格如果是,我覺得可以承受買一套。』
采訪中,記者注意到,房貸利率七折並不能改變市民心中房價下跌的預期。
重慶市民:『有些人就是說嗎,房子價格還要降。』
面對消費者預期房價下跌以及目前樓市銷量萎縮,重慶工商聯總商會建材商會會長孫仁元感到了壓力。
重慶市工商聯總商會建材商會會長孫仁元:『估計今年年底左右,五一節以後可能馬上就會影響到這個行業。』
孫仁元告訴記者,他擔心的是,房地產銷售如果繼續萎縮,那麼,對重慶的裝修業和建材業很快會帶來衝擊。
孫仁元:『如果這個市場不盡快啟動,以後會對我們這個幾百個上千個行業會受很大的影響。』
孫仁元告訴記者,近兩年房地產高速發展,市場也配套建立了規模巨大的裝修企業以及鋼鐵、水泥、家電、地板、衛浴器材、涂料等上千種產品的生產企業,這些企業不僅產生了巨額的GDP,同時更給社會提供了大批的就業機會。然而這些配套企業也有天生的弱點,一旦商品房銷量萎縮,就會導致家庭裝修的減少,企業就會逐漸資金鏈斷裂,失去生存的空間。
孫仁元:『他沒有房子賣,那買房裝修房子的很少,那我們這個產業,我們這個行業,就會受到很大的影響。』
根據重慶市統計局的數字,2008年1到11月,重慶市商品房的銷售額達到了647.9億,同比下降了14.6%。孫仁元告訴記者,下降的100多億銷售額,如果以30%的比例計算裝修、家電、家具等費用,將會導致相關行業減少30多億元的市場,失業人數也會增加。
業內專家:七折利率是在銀行身上『割肉』
房貸七折政策出臺之後很長一段時間,重慶的一些商業銀行不僅把實施范圍限制在優質客戶,各商業銀行也一直沒有出臺相應的實施細則,為何直到今天,重慶的大部分銀行依舊對房貸優惠政策持觀望態度?怎樣纔能讓刺激樓市的措施真正到位?再來聽聽業內專家的看法。
在中央財經大學,記者見到了長期關注銀行貸款政策的郭田勇教授,他告訴記者,在過去一年多的時間裡,由於央行一直采取緊縮的貨幣政策,再加上二套房貸款等多項限制措施的出臺,使得全國范圍內的房產交易異常低迷,在剛剛過去的這個春節,觀望氣氛依然籠罩在各個城市,上海在初三、初四兩天全市的新房成交量只有24套,重慶國土房屋管理局的統計也顯示,初五當天,重慶主城9區中,有7個城區商品房交易量為0,而廣州春節期間樓市成交量比去年同期減少了20%。在全國樓市低迷的狀況下,央行推出貸款利率7折的措施,初衷就是為了活躍房地產市場,進而刺激整體國內經濟的增長。然而,郭教授認為,對於『利率七折』措施,央行只是規定了一個下限,同時也沒有要求各家商業銀行必須強制執行。
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇:『央行對銀行的利率管理是采取下限管理的政策,就是說央行出臺(利率)打7折的政策以後,並不是說強制各家銀行必須要打7折,而是商業銀行最多只能打7折。』
郭田勇教授表示,一些銀行在觀望,而另一些銀行對於出臺優惠利率的細則也猶豫不決,是因為一旦執行央行基准利率7折的政策,銀行的利潤將會大大下降。在目前金融危機席卷全球,中國也面臨經濟下滑的局面下,各家銀行都希望保持原來的房貸水平,不降低自身的利潤。
郭田勇:『銀行認為已經得到手的利益,你讓他再往外讓出一塊,這的確是有些不情願的。 』
郭教授給記者算了一筆賬,實施利率七折的優惠後,雖然銀行不至於虧損,但是盈利肯定會減少,按全國現有3萬多億個人按揭房貸算,如果有一半享受七折利率,銀行每年將會減少利息收入一百多個億,大多銀行不情願被『割肉』,所以纔對『七折利率』持觀望態度,甚至人為設置了不同的門檻,而購房者在享受不到優惠的狀況下,也會繼續選擇觀望,這樣的對峙局面一旦形成,央行的這一優惠措施很可能變成水中月、鏡中花,而活躍樓市交易、刺激經濟增長的初衷也很難快速實現。
郭田勇:『房貸對居民來講也是一筆最大的開支,如果說有些銀行房貸不打折的話,購房人對這塊利益是非常在意,他就會重新選擇銀行,導致銀行客戶流失。』
郭教授認為,要想打破目前的僵局,一方面央行應該出臺更為詳細的房貸優惠細則,同時各家商業銀行也應該主動降低門檻,讓更多的購房者享受到真正的實惠,而最為關鍵的是,房地產開發商也應該在貸款利率優惠的利好下,適時調整房價,讓房產價格進一步回歸理性,只有各方形成合力,打出組合拳,纔能從根本上活躍地產市場,進而刺激整體經濟的增長。
郭田勇:『房價進行調整的話,這個對購房人帶來的利益要比房貸政策的調整,包括降息、減免稅收對群眾帶來的利益會更大。』
半小時觀察:有『捨』纔有『得』
『貸款七折』的矛盾集中體現在存量貸款問題上。也就是說那些已經買了房子的人是否能夠從中得到利益。這就像讓銀行把到嘴的肥肉再吐出來一塊,它們有這樣那樣的想法,也實屬正常。畢竟現在的銀行都已經成長為一家家實實在在的企業。
但即使從企業經營的角度來看,在金融市場不景氣的情況下,依然和消費者淄株必較,分毫不讓,也未必是明智之舉。因為目前的金融領域已經形成了多家競爭的格局,誰不以誠待客,誰將會失去最終的競爭資格。不懂得因勢利導,靈活應對變化的企業都不可能長久地在市場中居於主導地位。
多家銀行在落實這項金融政策的時候表現出來的猶猶豫豫,反反復復,背後的原因是擔心利益白白受損。害怕讓利之後市場仍然不見起色。但問題在於,今天房地產市場的蕭條局面也是多種因素造成的,開發商,銀行,炒房團和地方政府以及眾多盲目跟風的購房者共同造成了今天的局面,在這種狀態下,只有靠各方達成共識、各讓一步,纔能撥雲見日。如果市場中的各個主體仍然不能齊心協力,還是見利益就上,見虧就躲,投機取巧,缺乏大局觀念,那麼,城門失火,殃及池魚。市場蕭條了,誰都不可能從中賺到可觀的利益。春節期間各地反映出來的房地產交易量已經足夠令人擔心和警醒了。
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