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日前,天津市國土房管局發佈了8月天津房地產交易情況,並明確此後重點工作,其中特別提出將強化執法檢查力度,對於取得銷售許可故意“捂盤惜售”的開發企業要限期整改,並在媒體曝光,拒不改進的關閉其商品房銷售網暫停其銷售;對已達到上市條件不申請辦理銷售許可手續的,採取約談方式進行督促引導。事實上,關於“捂盤惜售”的界定一直是個難題。昨日,天津房地產業內人士特向城市快報揭露開發商“捂盤惜售”內幕,披露行業潛規則。
擡高房價是捂盤目的所謂“捂盤惜售”,從字面上理解是“不捨得將樓盤拿出來銷售”。開發商將自己的“商品”囤起來不賣,就是爲了擡高房價。
業內人士表示,開發商捂盤的根本目的是獲得更高的利潤。“這種現象只會出現在房價看漲之時。比如年初每平方米幾千元的房子,現在已上萬元了,開發商只要能準確預測到這種情況,年初時捂盤,現在再拿出來銷售,賣一套房就相當於年初賣一套半。如果大部分項目都有捂盤行爲,就會減少市場供應,對房價升高也有促進作用。”該人士說,“就天津項目而言,捂盤惜售多出現在市內六區特別是中心城區優質項目,環城四區項目捂盤現象較少。”
開發商墊定金“購房”開發商捂盤的方法一直是購房人關注的焦點,該業內人士透露,很多購房人都知道開發商會先銷售房型、朝向、樓層不好,性價比較低的房源,其實這就是捂盤惜售最常見也最有效的方式。“這種方式叫做銷售控制,開盤時組織銷售員開會,比如開盤500套,只拿出300套來賣,剩下200套想辦法留下來。如果故意拉高開盤價,不給優惠還可以人爲造成賣不出去的假象,剩下的房子會更多。”該人士說,“留下這些房子的方法很簡單,先期做一批意向購房合同就行了。有的開發商墊付定金,等房價處於高位時就說‘購房者’退房了,這也是爲什麼很多項目一開盤就被插上售罄小紅旗的原因。這種方式最安全,八成捂盤開發商都這麼幹。”
據瞭解,天津對於簽署新建商品房銷售合同後赴房管局辦理產權登記的時間有一定限制,但是多數開發商賣房過程中會與購房人先行簽訂一個意向購房合同,針對此類合同天津沒有相應監管規定,開發商可以製造部分假意向合同囤房,待房價升高再與自己辦理退房。此外,根據有關規定,開發商也可以在一定比例內留房,這已成爲行業潛規則。
囤地、晚領證方式過時開發商捂盤的方式多種多樣,拿了地暫不開發採取的是一種拖延政策。此外,儘可能地拖延拿預售許可證的時間,或是分次分批地拿證,是開發商拉長銷售週期最直接的方法。脫離市場均價,大幅提高開盤價,導致無人應價,變相拉長銷售週期,也是比較典型的捂盤方式。
不過,業內人士表示:“拿地不開發或不申請銷售許可證都是比較笨的辦法,因爲有規定拿地後兩年內必須開發,否則定金就會有損失。而銷售許可證是開發商最重視的一個證件,如果等到市場回暖再申請領證,萬一辦不下來會很被動。外省市部分開發商謊稱進入尾盤期,對外宣稱已全部賣出,但這些信息在網上可以很輕易地查到,根本沒有意義。”
深度觀察
“金九”捂盤爲哪般?
業內人士普遍認爲,今年五六月份市場上行之時,開發商選擇捂盤是爲了測試市場溫度,等待房價上漲。可是在目前市場面臨“拐點”之時捂盤,或許是自找死路。不過,近期有關報道卻證明,開發商捂盤惜售的行爲並沒有因爲市場現狀而“偃旗息鼓”。
爲什麼開發商在市場成交量持續下滑時依然選擇捂盤?天津理工大學管理學院教授潘永明表示,進入9月份後,開發商對房地產市場的信心已恢復,捂盤不僅僅是爲了短期漲價。隨着土地價格的攀升,開發商認爲未來房價還將持續衝高,爲在未來獲取更加高額的收益,他們仍選擇捂盤。“近期土地價格高漲導致開發商購地成本大增,開發商不得不選擇延長項目開發週期,以使收益最大化。”
在縱橫地產總經理張良看來,近期開發商捂盤主要是爲了營銷。“國內消費者從衆心態強烈,房價若不漲甚至下跌,他們便會選擇觀望。而房價上漲後,市場銷售便格外活躍。在交易平淡的9月份,捂盤是開發商的促銷策略。” (記者苗娜姚華)