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某小區物業與一家廣告公司簽訂合約,約定將小區內樓門進口處租給該廣告公司用於發布廣告。而後,由於廣告公司沒有按約支付租金,物業公司訴至法庭。日前,本市河西區法院一審駁回了物業公司的訴請,由於物業公司出租小區共用部位的行為並未得到業主委員會授權,故這份租賃合同被認定自始無效。
2007年5月,本市河西區一居民小區負責物業管理的某物業公司,與一家廣告公司簽訂《樓宇社區宣傳牌媒體合作協議書》,雙方約定,由廣告公司租用上述居民小區178個樓門的進口處用於懸掛社區宣傳牌,從事廣告招商、發布事宜;租期1年,租金為每年每塊宣傳牌60元,一年共計10680元;付款方式為廣告公司安裝完上述宣傳牌後,付給物業公司當年50%的租金,2008年7月15日前付清餘款;雙方同時還約定以該協議總額的10%作為違約責任的賠償標准。協議簽訂後,物業公司如約履行了義務,但廣告公司在支付了50%租金後,一直沒有支付剩餘款項,雙方為此成訟。
庭審中,該廣告公司提出,根據物權法規定,建築區劃內的公用場所等共有部分屬全體業主共有,原告物業公司在沒有得到小區業委會授權的情況下,無權與其簽訂合同,更無權向其追討款項,對於已經向原告支付的款項,保留索回的權利。
河西區法院審理後認為,根據物權法的規定,業主對其建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分、共用部位享有共有和共同管理的權利。而業主對共有部分、共用部位的管理權系通過業委會授權物業公司行使,業委會的決定對全體業主具有約束力。
原告物業公司並非小區進口處共用部位的所有人和共有人,其在未取得該小區業委會授權情況下,擅自與被告廣告公司簽訂《樓宇社區宣傳牌媒體合作協議書》,並非權利人的真實意思表示。鑒於該小區業委會已明確表示未授權原告與被告簽訂合同,且對該合同不予追認,所以該合同應屬無效合同,自始無效。既然合同無效,就不產生違約的法律後果。原告要求被告按約給付所欠租金及滯納金之訴求,因於法無據,不予支持。鑒於被告已在該小區實施廣告宣傳業務,產生相應的效益,按照等價有償的原則,被告應比照合同約定的租金數額及實際使用天數,向該小區共用部位權利人繳納相應的使用費。(記者周蘇晉通訊員徐德利)
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