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『評估時點』將更合情合理
房價評估,也是動遷戶關注的『核心利益』。假如2001年對被拆遷房屋的估價是2000元/平方米,但一直到2005年纔達成動遷協議,被拆遷房屋的價值『評估時點』究竟是2001年,還是2005年?
目前,動拆遷『評估時點』制度存在缺陷,引發了不公平、不公正。依照現行制度,動拆遷的『評估時點』以房屋拆遷許可證核發之日為准。但房地產市場具有波動性,以目前形勢看,房地產市場處於『過熱期』,房價節節攀昇。一塊動拆遷基地從取得拆遷許可證,到動拆遷結束,短則數月,長則數年。『「評估時點」死板、滯後,同一基地實行同樣補償標准,後續搬遷的被拆遷人拿著與先搬遷者同等數量的補償款,根本無力另行購買房屋。』孫洪林說,迫於房價飆昇帶來的購房壓力,被拆遷人難免不坐地要價,終成『釘子戶』。
新的制度如何確定『評估時點』?征求意見稿第20條給出的答案是:貨幣補償的金額,根據被征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積等因素,以房地產市場評估價格確定;被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構,按照房地產估價規范和有關規定確定,但不得低於房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。
『這意味著「一次評估,多年有效」的老辦法行不通了,假如是2005年簽訂動遷協議,就按2005年的市場價格說話。』孫洪林說。
同時,征求意見稿還明確:房地產價格評估機構,由被征收人以投票、抽簽等方式確定。『如此法定程序,再次賦予被征收人充分的「表達權和表決權」。』孫洪林說,有資質的評估機構要想被『相中』,就不能不努力積攢公平、公正的好信譽。
如何遏制『暴力拆遷』
對『釘子戶』斷水斷電,這曾經是『暴力拆遷』最普遍的一種手段,如此手段激化了社會矛盾,造成被動遷人與政府、開發商、動遷公司的嚴重對立,備受輿論抨擊。
為此,征求意見稿第32條作出規定:房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷;任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。
同時,第36條規定:違反本條例規定,房屋征收部門及其委托實施征收補償與搬遷的單位,以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分。
此外,附則中還規定:『建設單位、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。』
如何先補償後征收
目前,一旦拆遷人和被拆遷人就拆遷安置補償未達成一致意見,拆遷人便提請政府主管部門行政裁決,最後強制拆遷,甚至有的拆遷人或動遷公司繞過『法定程序』擅自強制拆遷。濫用強遷、強遷補償標准低、強遷保障事宜未落實到位,已是不少地方激化動拆遷矛盾的一大誘因。
為此,征求意見稿第28條規定:被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法向人民法院提起行政訴訟;在行政復議、行政訴訟期間,不停止補償決定的執行;逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的,由作出房屋征收決定的縣級以上地方政府強制搬遷,或者依法申請法院強制搬遷。補償決定被復議機關或者法院確認為違法的,作出房屋補償決定的縣級以上地方政府應當賠償被征收人的損失,並承擔其他相應的法律責任。
同時,實施強制搬遷前,房屋征收部門應當按照補償決定,對被征收人先予貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房。(記者姚麗萍)
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