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國家終於出手痛擊瘋狂樓市這頭『怪獸』,且這次調控政策比2007年還要狠。昨日,國務院出臺措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。
這一舉措比2007年更狠,更有殺傷力,源於市場太瘋狂,投機投資買房的人太多,非正常的樓市也該『剎車』了。
在2007年9月26日,針對當時高燒不退的樓市,國家出臺政策,提高二套房首付比例至四成,同時貸款利率為基准利率的1.1倍。
從2009年3月起,樓市開始持續火爆,其間,除今年2月因為春節,樓市短暫的歇息外,其它每個月商品房的銷量都在萬套以上。
即使在去年底至今年初,國家出臺了若乾調控政策後,樓市依舊沒有降溫的跡象,依舊高速運行,排隊搶購比比皆是,買房像買白菜。
今年3月,樓市價格更是出現了瘋漲,在城區一個平方米上漲1000元很普遍;在近郊區,每平方米上漲300-500元,房價已經超過了2007年巔峰價位。但樓市依舊火爆,城區不論多高價格樓盤開盤都有人排隊。
美聯地產總經理卞濤認為,此舉肯定對樓市有降溫作用,但影響到底有多大,取決於接下來還會出臺什麼政策。
史上最嚴二套房貸政策出臺
繼去年瘋狂上漲之後,一季度仍舊『剎不住車』的房價,逼迫管理層使出了史上最嚴厲的銀行按揭貸款首付調控手段——對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%;對購買首套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於30%。
這比2007年實施的『二套房貸』政策更加嚴厲。當時,購買第二套房雖然利率上浮至基准利率的1.1倍,但是首付比例僅為4成。
『這是有房貸政策以來最高的首付比例。』多家銀行信貸部負責人告訴早報記者。目前各行執行的首套房首付最低20%,二套房首付最低40%。
貸款利率方面,常務會議再次強調,二套房貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。不過,多家銀行信貸部負責人向早報記者透露,新規後,貸款優惠利率或將進一步收緊,但考慮到行業競爭等因素,利率調整將追尋『新老劃斷』原則,尚不會追溯過往房貸。
滬上四大行尚未接通知
嗅覺敏銳的市場人士或許早已預知了此項新規。法國巴黎證券(亞洲)董事總經理及中國首席經濟學家陳興動昨日早些時間便已提醒,從更早公布的國務院會議常務紀要中可見,管理層對房地產的控制用詞已是近年來最嚴厲的一次,即『堅決遏制』住房價格的過快上漲。陳興動將遏制房價上漲定義為一項『政治任務』。
昨日晚間,早報記者致電工、農、中、建四大銀行的總行或上海分行相關負責人處,得到的回復均是『尚未接到總行(或央行、銀監會)的通知,一旦接到通知便會嚴格執行新規』。
滬上某國有大行的分行信貸部負責人透露,按以往慣例,總行的通知很快就會下達至分行。他同時坦言,在尚未接到總行新規以前的政策轉化的空當期,各分行會按照總行之前的規定執行,並不會暫停房貸業務。
此外,在銀行業人士眼中,選擇在4月作出如此嚴格的房貸新部署,或許也是對二季度初信貸規模再現『抬頭』的未雨綢繆之舉。可見的是,國務院此番公布新政的時間,距一季度宏觀數據的發布前後不過數小時。
早前央行公布的一季度信貸數據顯示,一季度居民貸款增加9202億元,比去年同期多增4979億元。其中,相當一部分屬於個人購房貸款。尤為值得關注的是,隨著3月住房成交量上昇,居民戶貸款相應增加2706億元,該數據不僅較上月多增712億元,且佔總新增貸款的比重更是從上月的28%上昇到53%。
不會溯及既往
在常務會議提出提高二套房首付比例的同時,關於貸款利率不得低於基准利率1.1倍的要求再次被強調。
『上述更嚴格房貸新政頒布之後,各銀行對房貸款利率的優惠或將進一步減少。』有銀行信貸部人士坦言,畢竟現在銀行貸款利率較低,銀行出於息差利潤考慮,主觀上也有上調房貸利率的意願。
綜合多家銀行信貸部負責人向早報記者透露的信息,目前各銀行執行的房貸款利率一般都在7.5折到1.1倍之間。其中,優質的首套房客戶首付達到30%以上最低可享受7.5折利率;對於二套房,優質客戶首付超過40%纔可能拿到最低的8.5折利率。央行網站公布的目前5年期貸款利率和存款利率分別為5.94%和3.6%,若按照行業內最低利率7.5折計,銀行此項業務息差僅為0.65%。
雖然未來貸款利率優惠幅度面臨縮減,但多家銀行信貸部負責人均向早報記者表示,考慮到行業競爭等因素,利率調整將遵循『新老劃斷』原則,尚不會追溯過往房貸。
去年底至今
調控政策密集出爐
【信貸】
1月10日,國務院發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(『國十一條』),嚴格二套房貸款管理,不再區分改善型和非改善型,一概執行40%首付,要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。
4月11日,銀監會主席劉明康表示,銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,並稱房地產風險敞口大,要嚴控炒房行為。銀監會表示,銀行不應對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。
4月14日,國務院常務會議出臺『新國四條』。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%。對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
【稅收】
2009年12月9日,國務院常務會議決定,自2010年1月1日起個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年,其他住房消費政策繼續實施。
2009年12月23日,財政部調整住房轉讓營業稅政策,自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。
【土地】
2009年12月14日,國務院常務會議出臺『國四條』,明確提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。
2009年12月17日,國土資源部等五部委聯合發文稱,收緊土地受讓政策,開發商拿地須首付50%且一年內繳全款。
1月21日,國土資源部發布《國土資源部關於改進報國務院批准城市建設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地佔住宅用地的比例不得低於70%。
3月22日,國土資源部提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確並適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地。
新政打擊炒房也誤傷了『窮人』
專家:政策『一刀切』有點矯枉過正,有銀行人士預測:可能掀起假離婚潮
兩天內,樓市調控再發兩道『金牌』。尤其是昨晚的新政一出,南京房地產業內頓時亂成了一鍋粥,不少二手房買賣當晚紛紛取消。有人評價說,這個政策給目前太過瘋狂的樓市狠狠打上了一劑『降溫針』;有人則說這一政策會讓真正想買房自住的普通購房者更買不起房,一刀切的政策也誤傷了很多有改善性住房要求的老百姓;也有專家表示,此舉對房價起不到太大的抑制作用。
記者昨日從南京各大銀行了解到,目前銀行尚未接到銀監會和總行的相應文件,在這之前銀行仍以老辦法執行,即首套房首付最低2成、二套房首付最低4成,利率根據客戶不同給予不同優惠。
南京不少二手房買賣昨紛紛取消
不少買房人質疑:
憑啥讓我首付3成?
『首套住房也要將首付提高到30%以上,太離譜了吧!』張先生剛剛在江寧某樓盤訂了一套110平方米的房源,因為自己是第一次購房,按照此前的老政策,可以享受首付兩成的待遇,總房價在130萬元左右,准備了26萬元20%的首付款,『現在面積大於90平方米就要首付30%,我到哪裡籌錢去?!』張先生說,自己一家四口人,住110平方米的房子還嫌小,如果首付兩成僅限於90平方米以下的房源,這種一刀切的方法是不是太武斷了?
也有買房人緊張:
老貸款是否會調整利率
市民陳先生昨天急忙打電話找為自己辦房貸的客戶經理,催著貸款趕緊審批,『我的貸款合同纔送到審批中心,但還沒審批,下午看到消息,著急啊!』
記者昨天諮詢了工行、招行、光大、深發展等多家銀行,目前所有的銀行還沒有接到銀監會或總行的正式文件,所以在沒接到總行正式文件之前,銀行還會按老政策執行。對於老客戶來說,已經發放貸款的,貸款利率優惠幅度一般不會作調整,因為合同已經約定,否則銀行就違約了。而對於這兩天正在辦理銀行貸款的客戶來說,多數銀行以貸款審批日為准,有部分銀行以貸款合同簽訂日為准,判斷是否執行新的辦法。
不少買房人擔心:
二手房買賣紛紛取消
昨晚6點,原本在江寧看中一套房源的劉先生,本來已經和房主約定當晚簽約,見面時,雙方都知道了房貸新政的出臺,劉先生怕萬一銀行貸款放不下來,而首付款又不夠50%,心裡想想害怕,只能和房主連連說抱歉,選擇了『緊急收手』。同樣,記者從多家房產中介公司反饋的消息顯示,已經有買房人聽到房貸的新政策,紛紛取消了當晚的簽約買房約定。南京安格佳置業副總經理朱一東表示,碰到這種情況,『我們也無所適從。』
開發商回應:
目前肯定不會降價賣房
據了解,南京開發商得知新政後反應各不相同。河西一家樓盤的營銷副總表示:現在樓市投機客確實比例很大,不知道政策會不會影響到下一步開盤的銷售情況,但從以往的經驗來看,只要是政策一收緊,在短期內都會對樓市造成一定影響。江寧的一家房地產開發公司老總則坦然表示:『我們先觀望一下,看看市場會怎麼樣纔做決定,目前肯定不會降價賣房,因為即使降價了,付不起較高比例首付的購房人,還是買不起房!』記者采訪發現,持類似觀點的開發商不在少數。
銀行說法:
新規實施銀行難鑽空子
一些市民表示,二套房界定標准未出,新規還是空的。但記者昨日從南京多家銀行了解到,其實現在各家銀行對二套房的認定都已經很嚴格,貸款還清的也算第二套,而且以家庭為單位,此外,改善型住房這一說法也銷聲匿跡。所以新規出臺後,應該不會有銀行打『擦邊球』。
幫你算賬
總利息增加20萬月供多出849元
以100萬20年貸款為例,利率調整後——
總利息增加20萬月供多出849元
新政實施後,在南京買一套總價100多萬元的房子,首付與原來相比要多付10多萬元。利率上調後,購房人月供和總的貸款利息會增加多少呢?
記者請工商銀行的理財師給記者算了一筆賬。目前二套房貸一般都是八五折以上。目前5年期以上貸款基准利率為5.94%,八五折優惠為5.049%。假設貸款100萬元期限20年,那麼購房人每月需還款6626元,總貸款利息為590397元。如果二套房貸利率上調至基准利率的1.1倍,20年期貸款利率也就變成6.534%,同樣貸款100萬元期限20年,那麼購房人每月需還款7475元,總貸款利息為794182元。和原來相比,貸款人每月要多還849元,總利息要多出20.38萬元左右。
專家激辯
新政點中瘋狂樓市軟肋
還是打擊了『窮人』?
新政對樓市影響有多大?是否能有效抑制房價上漲?有專家稱這次是點到了投資投機者的『軟肋』,能抑制大量炒房行為,但更多的專家則認為,由於包括新政在內的這幾輪調控政策對改善性住房只字不提,提高首付門檻和提高貸款利率,勢必對這一群體造成傷害。
將能抑制大量『炒房』行為
南京網博機構負責人孫海說:『我認為是點到了目前樓市瘋狂的「軟肋」。』首付提高到5成以上、利率增加到1.1倍,這將能抑制大量的『炒房』行為。
一個打擊『窮人』的政策?
南京中原地產交易中心主管李千娥則說:『這是一個打擊窮人的政策。』有錢人會在乎首套房30%的首付嗎?新政打擊的是一些中低階層的買房人,他們本來就是自住型購房人,已經在為高房價買單,而現在因為一個90平方米的界限,又提高他們的首付比例,這不是讓他們更加買不起房嗎?政策顯然是矯枉過正了!
南京房地產業協會副會長胡光輝也認為,新政對某些資金雄厚的職業炒房者來說影響並不大,尤其是長期影響不大。
新政其實是『頭痛醫頭』
南京工業大學房地產系副主任吳翔華博士則認為,針對二套房的首付提至50%以上,是意料之中的,但是這個信貸政策憋了好幾個月纔出來,是不是另有隱情?而真正打擊房價上漲過快,還是應該從改變房價上漲的預期上做文章,而不是『頭痛醫頭、腳痛醫腳』。比方說,『政府更多地應該從控制開發商的利潤、多蓋政策性的保障房著手,讓更多的人不用購買高價的商品房不就成了嗎?』胡光輝也認為,此次調整對目前的房價並不能產生根本性作用。
關鍵要看執行力度
『影響肯定是有的,但不會太大。』南京東凱置地總經理包天雷說:『在市場紅火時,銀行的交易量大,信貸就要偏緊;在市場低迷時,銀行的貸款多得放不了,那二套房貸政策也會不攻自破。』同時,在取決於市場是冷還是熱的情況下,關鍵還要看具體的執行力度,因為目前的房地產政策還是在支持鼓勵改善型住房的。包天雷也認為,現在的樓市新政,總體還處於『上海北京感冒、全國城市吃藥』的階段,過於強調了全國的統一性,既然說是部分城市房價上漲過快,為什麼政策又是全國性范圍內的執行呢?
『一刀切』肯定會造成誤傷
南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示,改善型的購房人肯定是先買房再賣房,在第一套房有貸款的情況下,如果某家庭貸款購買第二套房子,讓他首付50%是不是不近情理?『我覺得應該對第三套房施行高比例的首付,會更加具備可行性,也切合實際的買房習慣』。
『換房』需求將受重創
『對於需要換房的家庭而言,將是一個巨大打擊。』南京我愛我家市場部經理舒莉莉說,新政直接將相當一部分的『換房家庭』拒之門外,需要改善換房的家庭不得不改變購房計劃,或者乾脆暫時放棄購房。
有此一說
新政實施可能掀起假離婚潮
南京一銀行業內人士告訴記者,新政實施很有可能掀起假離婚高潮。『現在我們在實際放貸過程中,已經碰到為節省利息,采取先離婚,等貸款批下來再復婚的購房人。』
市民黃女士告訴記者:『我剛剛訂下一套房子,屬於改善性需求,新政一實施的話,不僅首付要多付10多萬,利息還要多付20多萬。我們的首付一大部分本來就是借的,這樣一來哪裡承受得起啊?中央制定政策怎麼不考慮我們這些窮人呢?』
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