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繼4月14日國務院常務會議決定提出用差別化的信貸、稅收和土地政策為高燒不退的房地產市場的新『國四條』之後,4月17日,國辦又發布了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即10號文)。對新『國四條』進一步地細化、完善,部署,遏制高房價,為市場退燒的決心躍然。
相對於之前的調控措施,10號文在戰略級別上的嚴厲體現在兩個方面:一是將遏制房價與維護社會穩定等量齊觀,這是中央對高房價的危害性的評級最嚴重的一次;二是首次將問責機制提到文件的『第二條』,並且讓監察部介入,嚴厲強調:『對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力,影響社會發展和穩定的,要追究責任。』這或許意味著,維護房價穩定已被納入官員考核體系,堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。
從10號文打擊的重點對象看,如果說在新『國四條』裡,打擊的對象還不是很明確的話,則在10號文裡,差別化的信貸和稅收政策的指向則基本指向了投機投資購房和各種名義的炒房行為了。也就是說,管理層認為,近期房價的逆勢上漲的罪魁禍首是各種名義的炒房行為,政策的打擊重點亦指向此種行為:首先:信貸政策的嚴厲程度可謂空前,在重申二套房貸的首付最少50%,第三套及以上住房的首付款比例和貸款利率應大幅度提高的基本要求之外,特別要求,對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;其次,對炒房行為發出國內的『限外令』,規定『對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。同時,地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。很顯然,這是對一些民間炒房團的炒房行為信貸上禁止,同時,授權地方可以采取任何『禁買』的行為;第三,稅收政策更加明確,所謂『引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策』,則完全可以在暴利稅,消費稅和房產稅裡選擇,而要求嚴格『土地增值稅』的征收則顯然是針對一些房地產開發企業的炒地皮行為。
10號文特別提出要調整住房的供應結構。按照10號文的設計,未來的住房供應結構應該由保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房構成,而保障性住房和小戶型商品房應該佔70%以上。很顯然,這是一個革命性的舉措,也是一個與我國土地稀缺,人口眾多的國情吻合的舉措,這一方面意味著大量的土地資源的節約,另一方面意味著高端商品房市場僅僅佔全部房地產供應的30%,大量的住房將通過保障性住房和低價的小戶型商品房構成,這種結構,既可以抑制住房的過度和超前消費,又可以在總體上平抑房價。但10號文並未為這個革命性的舉措給予更多的制度支持和執行力度,僅僅用一個軟性的條款來約束:城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門,將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。這種力度並不能有力確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。
考慮到中國高房價的癥結之復雜,10號文未來的執行肯定存在一定的變數,但只要中央有決心加以解決,從來都不缺乏『彈藥』,如果高房價仍然無視新政策的存在,演繹『最後的瘋狂』,則征收暴利稅等更為嚴厲的調控措施可能會源源不斷地出臺,房價回歸理性的時間就在不遠。
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