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住房和城鄉建設部近日發出《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,要求各地強化房地產市場監管。業內人士認為,通知中的許多措施對目前開發商捂盤惜售以及炒賣期房的現象將起到實質性的打擊和抑制,但有一些細節仍有待完善。
新規解讀
→未獲預售許可商品房不得排號
今後未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。
北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示,根據他們的統計,北京目前有95%的樓盤都有開盤前排號的現象,人為造成很多樓盤搶購的假象。有些開發商制造虛假號,根據排號的人數來確定開盤價格。
新規出臺後,各種排號或是變相排號被取消,將直接減少開發商人為捂盤或是相機漲價的空間。
→預售許可最低規模不小於『棟』
商品住房預售許可的最低規模不得小於棟,不得分層、分單元辦理預售許可。
浩華置業集團董事長張建新告訴記者,以棟為單位的預售要求,將使一些開發商提前售出戶型、朝向不理想的商品房,逐次抬價後再放出優質房源的銷售策略難以持續。而且以棟為單位也將明顯增加在售房源的數量,減少開發商單個項目的總銷售時間,有利於增加供應,減少開發商漲價的機會。
→認購後不得擅改購房者姓名
商品住房要嚴格實行購房實名制,認購後不得擅自更改購房者姓名。
張大偉表示,在一手房買賣過程中,從認購協議簽訂到實際拿到房產證一般需要一年以上的時間,很多炒房客利用這段時間炒賣期房。一旦實行購房實名制,炒房者就只能在拿到房屋產權證之後纔能更改過戶,那麼一手房交易就變成二手房交易,炒房者要繳納更多稅費,將使得炒房者炒賣期房的可能大大減少。
→未開盤項目
要責成限期銷售
房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格,並嚴格按預售方案申報價格,明碼標價對外銷售。
張大偉表示,據統計顯示,北京原本預計4月開盤近50個項目,但因為新政策的影響,最近僅開盤了17個。『很多開發商為了避免出現開盤冷清的現象,都選擇了觀望,這一政策的執行將使因開發商惜售造成的房源緊張將得到很大的緩解。』
→嚴查人為制造
房源緊張的開發商
嚴肅查處故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為。
由於大部分開發商的資金目前尚屬充裕,為了既不違反政策又能捂盤觀望,很多都選擇了『提價捂盤』的方式。張大偉表示,此項要求在國11條後再次提及,雖然實際效果需要看落實情況,但其嚴格的力度必然超過以往。
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