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樓盤 |
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商家大幅打折優惠 |
央視《經濟半小時》2010年5月5日播出《京多新盤九折促銷,開放商不差錢或成誤判》,以下為節目實錄:
接連出臺的房地產調控政策,以前所未有的力度,抑制樓市上的炒房投機行為。而就在五一假期之前,4月30日,北京市政府發布的地方版調控政策細則,在個人購房套數、差別化信貸、個人售房計稅方法、商品房定價等四個方面都采取了更加嚴厲的措施。這給北京的樓市帶來了什麼變化呢?一起來看看。
北京新盤降價促銷調查
樓市新政接踵出臺,一場博弈大戰越演越烈,京城各種樓盤更是陸續打出『優惠』和『打折』的招牌。幾乎任意點開一個房地產網站,就會看到各種樓盤的打折廣告映入眼簾,而房源更是從地少價高的CBD遍布到昌平密雲等遠郊區縣,不管買家是選擇按揭還是一次性付款,開發商都制定了不等的折扣優惠。一手房的價格是不是已經真的開始打折松動?這些優惠的幅度有多大?記者嘗試和其中的幾家進行了聯系,希望能夠進行采訪,但是,無一例外的遭到拒絕。
這個位於海淀區四季青橋邊的四季會樓盤開盤馬上就滿兩個月了,在3月初,它開盤的當天我們就曾經來過這裡,不過呢到了4月底,我還是不斷地接到這裡的銷售人員打來電話,推銷房子。也收到過這樣的短信:四季會今天前所未有的歷史驚爆價!絕版精裝!來找四季會,有優惠!那麼到底這個優惠到什麼程度呢?我們現在就去了解一下。
銷售人員介紹說,現在開發商給出的優惠政策還真不少。
銷售:像這一塊的話最便宜現在是2萬7千塊錢。咱在5月1號、5月2號、5月3號這三天之間就說特價,所以在北向這一塊,45平的這塊是2萬5千5。
記者:比之前便宜多少?
銷售:便宜三千塊錢吧,兩千多點兒
全款95折,免10年物業費;特價優惠房,返還一年貸款月供等。那麼,按照最優惠的方式,銷售人員給記者算了一筆帳,以一套建築面積45平米,每平米2萬8千元的小戶型來說,全款要付133萬,但是在優惠套餐中,先減去免掉的1年月供——9萬元後,是124萬,在此基礎上,還能再打一個95折。而這套房子的最終成交價將是每平米25500元,比開盤時定價的28600元優惠了3100元。
銷售:說實話基本上現在售樓處一般坐不滿了,咱說實話,因為現在很多基本上來了也就想問問什麼,他們懂得現在國家還要調控什麼的。
記者還注意到,盡管有3000多元的折扣,但是除了4、5個銷售人員之外,只有一位看房的客人,售樓中心的冷清和3月初的喧囂大相徑庭。
銷售:中國人都有這種習慣,就買漲不買跌
隨後記者又走訪了北京CBD中心區的豪宅項目,長安8號2個月前開盤均價80000元/平方米,成為北京最貴的住宅項目,當時他們預測三年後這個樓盤將會漲到每平150000元,那麼現在這的價格是多少呢?銷售人員給我們拿一套268平方米的戶型。
銷售人員:大概是1800萬,一次性付款的話,95折,要是真打算買的話,我給你算一下,大概可以減171萬。
這個佇立在東長安街延長線上的豪宅項目,高聳的外牆上仍然掛著巨大的條幅,為封頂日的到來進行倒計時。不過銷售,卻面臨著遇冷的窘境。
解說:而離長安8號幾百米之隔的另一個樓盤:Peking house,也出現了打折的促銷信息。
銷售人員:以前可能是不打折,現在可能是降幾個點,以前可能98 97折,現在是95折,可能一下,到9折。
這位銷售人員告訴記者,如果確定要買,還有商量的餘地,折抵能到9折,這意味著,首府大幅下降。但是房子降價後仍然不好賣,北京樓市觀望情緒空前高漲。根據搜房網新盤數據監控中心的數據顯示,五一期間北京的商品住宅現房簽約總量為7套,日均簽約僅2套,創2009年以來新低,同比2009年下降96%之多。商品住宅期房簽約614套數,同比下挫35%。
銷售:咱說實話肯定有影響,不像原來,因為現在國家不是調控住宅嘛,咱這不是屬於商業項目嘛,現在有很多又把住宅那些,很多投資又轉到商業地產這一塊了,所以現在小戶型相對來說比較好一點,等於現在開發商和政府在博弈,對不對?咱說實話對不對?就說可能漲得價高一點的開發商,現在也得降了,因為怎麼說?需求在這放著,因為一聽這價格我可能就不去了,基本上開發商的話,要說壓力肯定會有,因為這屬於國家性的政策對不對?
盡管樓市新政不斷出臺,但是很多人都認為,由於開發商去年賺得太多、不差錢,因此一手房短期內不會降價促銷,這幾乎已經成為很多人的共識,但是北京樓市從成交量劇降到新盤打出價格優惠牌,前後也不過半個多月的時間,市場風向的轉換之快真是歷史罕見。同樣作為房地產一線城市的上海和杭州,在新政出臺半個月之後,又是什麼狀況呢?我們再來看看。
了解房地產——一線城市上海,杭州,深圳,廣州的房地產現狀
上海
記者首先來到了上海中環附近的一個樓盤,由於當天還是放假期間,售樓處沒有工作人員上班。只有幾個房產代理在小區門口慵懶的聊著天,看到有人過來,旁邊一個房產代理主動過來詢問,並稱可以帶我們進去實地看房。他悄悄跟記者說,其實這裡面剩下的一手房已經很少了,價格也沒有降。
房產代理:現在價格有沒有漲沒有沒說沒漲,因為漲也漲不上去政策下來了。
至於沒有降價的原因,這位房產代理說,一是因為這個小區位置好,處在地鐵2號線的附近,交通便利,還有主要是大量外地投資投機客造成一手房源的積壓。
投資客:投資的很多的,象這個小區主要還是投資者買房的,真正買房居住的還是比較少,就是這個小區裡面,不是這個小區,整個上海都是這樣,特別是新樓,有錢人能買到8套7套5套6套的,不要太多。
記者在調查中發現,象天山怡景苑這樣位於中心區域的樓盤價格目前仍保持堅挺,有分析人士認為,開發商面對新政的調控措施,現在的態度還是試探性的觀望,雖然成交量不高,但他們並不急於降價促銷。這一點在五一房展會上得到了印證。
上海市民:好像沒有看到,價錢還是很堅挺的,沒什麼好優惠的。你看這個人氣也不足啊,人家感到沒興趣。
上海市民:我好像沒有,房產會我第一次參加,但是據我了解的房產信息也蠻多的,我覺得外地的也好,我們上海的也好,好像沒有下跌什麼。
某樓盤銷售顧問:沒有,我們一般都是實價銷售的。
與市中心區域的房價漲跌停滯狀態相比,在正在舉辦的房展會上,處於外環附近的一些樓盤則打出了打折的促銷手段。有的樓盤甚至還打出8.8折的大幅優惠。絕大部分樓盤都有97、98折的優惠。
顧海波資深房地產評論員:我感覺上海的實施細則還沒有出來,投機客還在觀望,還看看有什麼機會吧,存款准備金率提高的話,可能還要加息等等這一系列的政策,從供給、需求、稅收、打擊投機等各方面結合起來,我認為下面就有這個可能性,就是說房價我感覺它慢慢的會松動。
杭州樓市現狀調查
在進入5月份以來,杭州市新開盤的樓盤僅有4家。杭州樓市的現狀是什麼樣呢?記者首先來到了五一期間剛剛開盤的4家房產項目,發現其中的兩家的售樓處空無一人,另外兩家售樓處也是門可羅雀。場面顯得非常的冷落。
記者:你們人怎麼這麼少啊?
記者發現,不但五月份開盤量少,在杭州很多原定4月份開盤的樓盤至今仍舊沈默。杭州江乾區的九堡某樓盤,原定有兩棟共86套房源4月開盤,其中80平米和120平米左右的戶型各佔一半。不過這家樓盤至今尚無動靜。銷售人員告訴記者,推遲開盤是由於樓盤至今未領到預售證。而何時纔會開盤,工作人員表示現在還說不上。
銷售人員:材料已經報了。
同樣也是原定4月開盤的江乾區丁橋鎮的另一家樓盤也給出的說法大同小異。
在記者對5月份將要開盤的28家房地產企業進行了采訪,記者發現,這28家房地產企業中有22家確定要推遲開盤時間,佔了近7成左右。有的樓盤從原定在5月初開盤的,已經推遲到5月中旬或或者月底,有的甚至直接推到了6月份或者7月份。他們異口同聲地表示都是因為房管局審批原因推遲了開盤日期。
銷售人員:我們一直沒有拿到許可證(3個)
在記者參訪的28家中,僅有6家表示會開盤,還不到四分之一。即便如此,表示要開盤的幾家也僅僅拿出及其少量的幾套房子象征性開盤。
銷售人員:(電話)我們有40套。
記者在調查中發現,推遲開盤是杭州樓市的普遍現象,商家的說法多種多樣,但受樓市新政影響是不爭的事實。
(電話)商家:受政策影響
雖然樓市新政對杭州樓市有影響,但商家表示影響並不大。因為他們的房子並不愁賣。
(電話)商家:我們200套房子現在已經有600多人預訂了。
之所以不愁賣的原因主要有兩個,第一個原因是,杭州東樓市買家經濟實力較強,小戶型全款付清的現象比較普遍。這類房展交易與銀行的貸款政策關系不大。因此商家信心十足(有恃無恐)。
商家:基本上都是全款的,無所謂
商家不愁賣的另一個原因是,商家認為這次是政府和房產上之間的博弈,認為這項政策不可能長久。
商家告訴記者,樓市新政有一點影響,但影響不大。杭州樓市大幅度打折或者下挫的可能性不大。個別地段或者樓盤甚至將出現一定幅度的上漲。
商家:我們在5月中旬開盤,價格為2萬多,價格將略有上漲。
有人說,一個月前的樓市是開發商不降價,而現在的樓市是看房人不談價。無論房價是否在下降?下降多少?有一點大家都能感受到,就是市場正在強勢修補被投機炒作嚴重扭曲的價格體系,推動著房價回歸到應有的價位。從以往幾次樓市震蕩的經驗看,市場總首先是先出現交投清淡,買賣雙方展開拉鋸戰,然後市場風向出現轉換,主動權向買方轉移,接著房價纔會開始大幅下挫。這個過程一般會持續一到三個月左右。北京等地半個月時間新盤間隔就出現了松動,是不是意味著房價拐點已經出現了呢?讓我們在一起到素有樓市風向標之稱的深圳等地去看一看,那裡是不是出現了大幅打折拋售的現象?
深圳
根據深圳市國土規劃委的統計數據,4月26-5月2日)深圳新房成交僅僅268套,環比下跌36%,最低的5月2日,成交僅7套,和春節假期時候差不多。但量縮局面形成的同時,新房價格繼續上昇,達到25846元/平方米,環比上昇9%。記者了解到新政出臺後,深圳南山某樓盤降幅達到四千,吸引了不少人前去看房,記者第一時間趕到現場了解情況。
記者馬曉韻:我現在是在深圳南山區的麗灣國際公寓,這個樓盤是前天開盤的,開盤的首日就售出了400多套,那麼現在可以看到我身後依然有很多人前來看房。那麼就在剛纔由一批60多人組成的看房團乘坐大巴剛剛抵達現場。銷售人員表示目前已賣出七成左右。
記者:現在已經售出多少?
麗灣國際公寓銷售人員:大概是五百多套。我也是比較忙。
記者在采訪中了解到,消費者來這裡買房的主要是因為價格和戶型比較合適。
銷售人員:購房者剛簽約過,一萬五千五,。
據了解,該樓盤所在區域內的樓盤都賣到一萬八九左右。而該樓盤此次通過調整價格後,對於目前冷清的市場無疑起到了刺激的作用。對此,前來看房的投資客鄒建民也持有相同的看法。
投資客鄒建民:比周圍的樓盤低了三、四千塊錢,那麼突然猛地一下下來三四千還是能夠吸引一些人,這麼一來因為面積小,總價低,單價也比周圍額樓盤低,所以說吸引了一批客戶。
記者隨後則致電兩家最近新開盤樓盤的銷售處了解情況,發現也出現了降價的情況。
銷售人員:目前可以優惠八萬
記者馬曉韻:在第34屆深圳春季房地產交易會的現場,參展商為了吸引購房者更是使出了各種促銷手段。
在展會現場記者看到,每個項目都設置了專門的免費看房車,更有參展商打出了五一成交即優惠的政策。
參展商:在五一期間成交的客戶可以額外享有九八折優惠,同時我們現場舉行了幸運大抽獎活動,送萬元家電大禮。針對大戶型的銷售,我們在160平以上的話就會送車位。
面對花樣繁多的優惠,參加看樓團的人數不少,但真正出手買房的人卻不多。
記者在廣州市國土房管局陽光家緣網上看到,今年五一期間,廣州市的一手商品住宅樓的簽約量大幅下跌,其中5月1日到3日共簽約273套,而去年同期是1277套,簽約量幾乎下降了七成五。
廣州市中聯房地產中介服務有限公司總經理何國輝
何國輝告訴記者,房地產新政對樓市的影響非常大,首先是成交量的大幅下降,其次成交價格也有所回落,雖然沒有出現與成交量一樣的跳水行情,但是一些樓盤降幅明顯。數據顯示,5月1日到3日,廣州一手商品住宅簽約均價為9375元,比4月份的11167元下降了16%。
何國輝認為,樓市價格上漲的勢頭已經戛然而止,隨著成交量進入冰凍期,價格必然下降。
記者調查發現,一些小的樓盤降價促銷的力度已經非常大。位於廣州市增槎路的尚境雅築就比周邊的房價低了5000元左右,最低價格只有每平方米8800元,這個價格比附近的一些二手房還便宜好多。
尚境雅築銷售人員
雖然這個樓盤優惠幅度非常大,但是由於目前的市場觀望情緒比較大,所以記者在這裡並沒有看到多少前來看房的客戶,記者了解到,這個樓盤一共推出了200多套房子,但是目前只銷售了70多套。
記者還發現,一些大型房地產公司也開始加大優惠措施來吸引購房者,在廣州金沙洲的一個樓盤,五一期間推出了70多套房源,由於價格比周邊的樓盤低2000元左右,而且開盤當天有優惠,所以一開盤就銷售一空。
某地產商項目營銷部經理呂青
盡管房產新政的政策效應完全在市場層面顯現出來還尚需時日,但不少人認為,樓市的拐點已經到來。我也注意到,一些媒體這幾天都紛紛展開調查,討論房價究竟會降多少?甚至有人預測,房價會在政策壓力下,下跌五成以上。這樣的市場預期說明了什麼?房價真的會成為一個被射穿的氣球,直落而下嗎?
對於樓市拐點專家針對相關數據調查進行分析
電話會議現場:上海那邊情況怎麼樣,日成交首次跌破80套從來沒有過的,北京的情況,新房成交也是跌得一塌糊涂,每天一兩百套,深圳的實際情況比媒體報道的還嚴重。
中國指數研究院對北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都十個城市的樓市情況進行了重點分析,發現新政對於樓市影響明顯。
中國指數研究院院長莫天全:新政出來以後,第一周的成交量情況,跟新政出臺前一周的成交量情況相比,就是我們說的環比比,它的數字,10個城市的成交量都是下滑的。29:40其中北京下滑了38.11%,下滑最多的是杭州下滑了72.55%,另外就說重慶和深圳都下滑超過了60%,第二星期跟新政以後,出臺以後的第一個星期相比,10個城市當中9個城市又是繼續下滑的,所以兩個星期持續性的下滑,所以這個衝擊就說是,我覺得這個新政的效果應該體現得還是會非常直接的。
盡管成交量出現了明顯萎縮,不過根據中國指數研究院的統計數據結果顯示,房地產市場的價格變化還不是非常明顯。
中國指數研究院院長莫天全:新政出臺兩周和新政出臺以前兩周相比,北京呢,是成交價格緩比是下降了16.75%,然後上海是上漲了3.08%,深圳是增長了27.48%,增長最多,廣州是下滑了2.16%,然後杭州是下滑了1.49%,差不多一半、一半,一半是在下滑,一半是在增長,所以看出來,沒有一邊倒的上漲,也沒有一邊倒下滑的趨勢,我們覺得也很正常,因為一般來說,受衝擊最大的,最直接的首先是成交量,然後其次纔是價格,價格有一定的滯後性。
不過在莫天全看來,新政是否真的能夠使瘋狂的樓市回歸理性,還需要更長時間的觀察。
中國指數研究院院長莫天全:更長的時間觀察,更多的數字纔能得到正確的結論,如果搞研究的話。所以我自己覺得呢,中央政府這個政策的持續性非常、非常的重要,就說大家看了這個市場的變化,別過了兩個月、三個月好象又是另外一種現象的話,就是對我們政策可信度就會大打折扣,
北京師范大學教授鍾偉同樣認為,剛剛出臺的房地產新政對樓市的影響主要體現在短期。
北京師范大學金融研究中心主任鍾偉:從近期,也就房地產新政之後來看的話,那麼這是一個強力的退燒針,它會導致將來,接下來的2、3季度這兩個季度的房地產市場有明顯的調整。那麼如果從中期的角度,從2到5年的角度來看的話,政府會不會在土地、稅收、信貸政策方面對房地產再有一個大的調整,會有一些不確定性,如果從較長的周期,就說5到8年的長度來看,房地產中國的發展空間還是非常巨大的。
在鍾偉看來,目前出臺的金融信貸政策已經足夠嚴厲,幾乎沒有了進一步調整的空間,那麼對於房地產市場的調控,土地政策和稅收政策還有多大的空間呢?
北京師范大學金融研究中心主任鍾偉:土地政策很難有大的空間,因為18億畝耕地的紅線還是有必要的,那麼除了適當的提高容積率等等這些因素之外,沒有更好的土地供應政策可以保證商品房的供應量有明顯的增長,
我個人建議的,在未來兩到五年,有可能具有條件開征的,而且對房價具有中長期抑制作用的,我把它稱之為資本利得稅,譬如說我們存銀行的儲蓄,不管一個戶頭上有多少錢,反正要收你20%的利息稅,你多存多交,少存少交,這是利息稅,也是資本利得稅的一種,那麼商品房如果我們根據在交易環節的買賣價差,譬如說購房者聲稱他買房的時候是50萬,而在出售房子的是100萬,當中的交易價差是50萬,對於這個50萬的增值部分征收20%的,等同於銀行儲蓄存款利息稅的這樣一個資本利得稅,那麼這個對於交易環節降低投資或者投機商品房的收益水平有明顯的作用,由於在交易環節征收,所以也容易實施,這個可能是未來兩到五年,我個人傾向認為比較可行的現行的手段。
鍾偉認為,要想根治高房價並使房地產市場回到健康發展的軌道,除了使用貨幣政策、土地和稅收政策來進行調控以往,更重要的是采取標本兼治的措施。
北京師范大學金融研究中心主任鍾偉:根本性的措施,我想有幾點是特別重要的,第一點就是發鈔的速度一定要控制,那麼通貨的穩定是及其重要的,經濟增長之外,再考慮到物價因素,這兩個因素綜合起來,基本就決定了貨幣政策的各個口徑的信貸增量的情況,那麼信貸增量應該跟物價和經濟增長掛起鉤來,不應該太快,也就貨幣政策應該中性,要保持幣值穩定,這樣子纔能夠回答,富人為什麼要買房的問題。如果幣值有所不穩定的話,呢麼對房地產投資的需求,投機性的需求就會猛增,貨幣政策是長期的作用,如果你要解決房價的問題,貨幣政策一定要中性,一定要保持幣值的穩定;其次,第二個問題,一定要解決好中國的收入分配的問題,也就是在初次分配當中,關於資源,關於企業家,關於居民這幾塊的收入分配,或者關於政府企業和個人三塊的收入分配要搞好,同時呢,就富裕群體和貧困群體之間的收入分配也要改善,那麼在初次分配再分配,甚至第三次就是社會公益分配當中,都要使得貧富分化不要那麼懸殊,不要讓富人可以買多套房,而窮人卻連一套房都買不起這種情況,房地產只是集中反映了中國貧富分化這樣一個趨勢,如果貧富分化這個問題本身得不到根治的話,那麼房地產,可能在部分財富相對集中的大城市,超大城市的房價上漲,豪宅的價格居高不下的情況就有可能比較嚴重
在以往的報道中,我們多次強調,房價高低只是房地產市場的一個表征,這就像人發高燒了一樣,僅僅把體溫降下來,退燒了,並不意味著萬事大吉。可能你體內的病毒沒有根除,病灶還是存在,一旦機會合適,病情一定會以更凶猛的勢頭卷土重來。所以,當我們在評估這輪房產新政的時候,盡管需要關注房價這個重要的指標,但不能把它當做唯一的指標。新政在打擊炒房,清除泡沫的同時,是不是能夠打破對土地財政的依賴,扭轉一房獨大的增長方式?是不是能推動住房制度完成向社會保障角色的回歸?是不是能建立一個更公平更透明的分配機制,確保老百姓的居住權?這些問題恐怕更加重要。
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