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『2010年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會』今日舉行,會上中國社會科學院城市發展與管理研究所土地與房地產研究室主任李景國指出,國有或國控房企高價競地,地王不斷刷新,助推高房價的預期。
李景國指出,2009年,2009年房地產市場存在以下五個主要問題:
一是,2009年下半年部分城市房價上漲過快,房價的增速遠超居民人均可支配收入的增速。2009年商品房價格增長23.6%,商品住宅的價格增長25.1%。遠遠超過了城鎮居民人均可支配收入9.8%的增長速度,這種狀況如果持續會使市場失去支橕,並有可能導致經濟出現問題。
二是,國有或國控房企高價競地,地王不斷刷新,助推高房價的預期。有資料顯示2007年不斷刷新地王的企業許多是國有和國有控股的企業,比例超過70。
三是,2009年,房地產市場秩序仍較混亂,亟待整治。一是捂盤惜售、土地閑置現象比較嚴重,造成供需緊張,使房價高起並快速上漲,引發一些城市市場恐慌開始搶購的現象。二是投資與投機性的需求增多,加劇了市場的供求矛盾。下半年隨著房價不斷上漲,熱點城市及熱點地區投資需求及投機需求不斷增多,加劇了市場的供求緊張,推動了房價的上漲,排擠了部分的自主性需求。
四是,調控力度需要加強,調控方式需要創新。對閑置土地捂盤惜售、炒房炒地等打擊力度不夠。
五是,調控政策缺乏連續性與前瞻性,地方政府的短期化政策損害房地產市場的長遠發展。
五大因素致去年樓市銷售量與價格迅速反轉
李景國稱,房價環比2007年10月開始下調,2008年12月進入谷底,2009年3月份由負轉為正值,12月達到1.5%。從房價的同比看調整晚於環比,從2008年1月開始下調,2008年12月開始出現負增長,持續6個月後的2009年6月開始出現正值,後半年由1%上昇到7.8%。根據銷售額和銷售面積計算,2009年全國商品房和住宅的平均價格分別為4695元/平方米和4474元/平方米,分別比2008年增長23.6%和25.1%。
李景國表示,房地產市場銷售量與價格從調整到迅速反轉的主要原因:
一是優惠政策刺激;
二是宏觀經濟形勢好轉,消費者預期改變;
三是供求偏緊。2009年商品房的銷售面積是接近9.4億平方米,同比增長42.1%。竣工面積為7.02億平方米,同比增長5.5%。從商品住宅來看,2009年的銷售面積是8.5億平方米,同比增長43.9%,竣工面積2009年為5.8億平方米,同比增長6.2%。銷售和竣工之間的差異決定了供求偏緊。
四是地價上漲。2009年2季度以後地王頻現並不斷刷新,土地溢價率不斷提高,改變了房地產企業和消費者對房價的心理預期。
五是投資和投機的需求增長。