《新聞1+1》2010年5月3日完成臺本

　　——房價：限購令，“降壓靈”

　　導視：

　　驗戶口本，驗結婚證，4月30號北京推出嚴厲的商品方臨時性限購措施，隨着二手房新政出臺，上海、廣州、深圳及各地政府也紛紛推出房產新政，限購二套住房上調首付比例調整房貸利率。新一輪調控究竟會帶來什麼影響，從價格暴漲、搖號競購到持幣代購，市場遇冷，重症用猛藥，病去如抽絲，此次房地產調控能幫助中國房地產市場走出怪圈，獲得穩定的可持續發展，並在制度和體制改革上獲得突破嗎？

　　《新聞1+1》今日關注——複雜的房地產。

　　主持人(李小萌)：

　　歡迎來到《新聞1+1》。

　　對於很多的地產商和準備買房子作爲投資的人來講，4月份令他們印象深刻。4月14日新的國十條出臺了，4月30日北京的地方性的限購措施也出臺了，業內說，這是有史以來最爲嚴厲的調控措施。那麼這些措施能否切中要害，對於未來的房價影響又將如何顯現出來，今天我們來關注這個話題。

　　(播放短片)

　　解說：

　　五一假期，北京終於告別了持續七個月的低溫，跑步進入夏天，然而北京樓市的溫度卻恰恰相反，一頭向下。以二手房爲例，5月1日、2日的日均簽約量僅爲211套，與4月份相比，降幅達82%。

　　短片中主持人：

　　本臺消息，國務院總理溫家寶14號主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的各政策措施。

　　會議指出，今年1月初《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》下發後，全國房地產……

　　解說：

　　國務院新政出臺半個月後，3月30號，北京市又出臺了史上最嚴的樓市新政，其中規定同一家庭只能限購一套商品房，而且從5月1號起，購房人買房時還要如實填寫一份家庭成員情況申報表。從4月14號國務院新政到4月底的北京新政，接連兩隻靴子落地，反映在市場上立竿見影的就是，北京4月下半月，期房成交量比上半個月驟降了四成多。同時二手房市場觀望氣氛漸濃，房主開始大規模拋售，然而這樣的冷熱兩重天，並不單單只是發生在北京。

　　3月份，上海二手房成交量放量大漲，幾乎是12月份成交量的4倍，而價格也連續第20個月攀升。

　　同期1：

　　年薪是在18萬不到，已經算是比較不錯的了，但是跟這個房價相比，還是相差很多。

　　同期2：

　　我老公說我有房價焦慮症，現在眼睛一睜開，就想到房子。

　　解說：

　　在上海一向被視爲房市風向標的假日房展已不及過去人人頭攢動的熱鬧，不少展位前門庭冷落，一字排開的銷售人員數量超過了看房的市民。

　　房產銷售人員：

　　客戶的觀望情緒會更濃一點，本來就很多人買，一下子變成很多人都不買了。

　　姚先生(看房人)：

　　房價我覺得還是太高了，太高了，絕大部分都是兩萬以上的。

　　同期3：

　　再看看，不急，等房價降了再買。

　　解說：

　　3月以來，成都市主城區二手房價格和交易量穩步攀升，成都的樓市現在呈現出供需觀望對弈的局面，與往年五一購房火爆現象相比，今年已明顯降溫。

　　廣州市十區一手房交易登記均價逼近一萬兩千元每平方米，繼續保持者3.3%的環比升勢。

　　新政出臺後，廣州房價漲勢出現了明顯的遏制，成交量更出現了下滑的跡象，如今的房地產已經把老百姓、政府、開發商牢牢地捆綁在一起，政委糾結在一起的一團亂麻。如何理清各方面的利益關係，如何讓各方面都滿意，着實是考驗政府智慧的一道難題。而北京已出臺的新政，與各市相繼實行的新政又能否理順這團亂麻呢？

　　主持人：

　　一團亂麻能否理順呢？今天我們就請到了中國房地產經理人聯盟的祕書長陳雲峯先生。

　　陳先生，剛纔短片當中說了，國十條也好，地方的規劃出來也好，不管是買房的，還是賣房的，雙方都在觀望的一個博弈當中，你在售樓處看到的景象是怎樣的？

　　陳雲峯(中國房地產經理人聯盟祕書長)：

　　售樓處來的人明顯減少了，而且出錢買的更少了，這個就是售樓處的一個最直接的反映。

　　主持人：

　　這種觀望按照以往來看，會持續多久打破這個僵局呢？

　　陳雲峯：

　　一般說，這種觀望要持續兩到三個月，開發商實際並不會輕易地來降這個價的，銷售量下降只是這個價格下降的前奏，如果銷售量確實持續下降，會影響到開發商的回款，這個時候開發商會把價格調下來適應市場。

　　主持人：

　　那就是說打破僵局是開發商扛不住了降價，而不會是購房人扛不住了，出錢買房？

　　陳雲峯：

　　一定是這樣的。

　　主持人：

　　我們都說，從今年以來到現在，國十條出來以後，房地產市場熱得不行了，也使中央下決心出臺這樣的措施，您看到市場熱得不行了，又是什麼樣一些表現？

　　陳雲峯：

　　在北京，最火熱的時候是2007年，北京一談能賣五百套房子，到了2010年的3月份，北京一天能賣兩千套房子，而且在銷售量增長的同時，價格在大幅攀升。比如比較典型的就是北京通州，在2009年12月底，還是一萬塊錢，而且這一萬塊錢用了十幾年才漲到了一萬，而進入了2010年，一到三月份就漲成了兩萬，4月份還不到20天就接近了三萬。所以這種速度確實連我們開發商都接受不了。

　　主持人：

　　當通州的房子漲到三萬的時候，買的人還是不少，這又是什麼原因使得人們明知道它已經超過它應有價值的時候，還願意掏錢去買這樣的房子？

　　陳雲峯：

　　實際我們經常說是一種恐慌性的購買，就是有的人買了房子他確實是要住的，他發現房子漲的速度比自己的工資漲的要快得多，你現在不買，將來就買不起了，所以他就買，他不光給自己買，他還給自己正在上學的孩子買，所以這個就是恐慌性的購買，實際這個也是泡沫。還有的人看到這個房子確實漲得很快，所以他就去炒房子，這一套房子拿在手裏一年，如果一出手就能賺幾十萬，這個可比賺工資來得快多了，所以炒房子比例也在大幅度地增加，我覺得這個是銷售量增長和房價攀升的主要原因。

　　主持人：

　　越漲越買，我們現在看到這些調控措施主要都是針對投資或者投機性的購房行爲，這真的是擡高房價的最根本、最重要的原因嗎？

　　陳雲峯：

　　我覺得真的是，我經常說一句話，當買房子的人，他不是爲了住的時候，這樣纔可怕。他就是爲了買房子像炒股票一樣去炒，我去賭升值，所以這個時候房地產的價格就是失控。什麼人炒？就是買三套房、四套房，包括北京很多的外地人看好了北京，是首都，是資源，他也來炒，所以一下就把北京的房價給擡上去了。但是實際上，真正北京掙工資的老百姓這個房價已經高得已經買不動了，漲到三萬漲到五萬對他已經沒有什麼區別了留下的只是擔心和害怕。

　　主持人：

　　對於商品來講，它的價格制定和它的成本應該是有關係的，佔到多大的比重，利潤是怎樣，當這個炒房行爲不斷在增加，房價不斷漲的時候，形成房價的因素都有些什麼？

　　陳雲峯：

　　開發商定房價的時候，他還是根據周邊樓盤的價格，但是有一種情況出現了，這個價格就控制不住了，有一套房子會有幾人買，甚至十幾個人買，更多的時候是幾百個人買的時候，這個時候開發商不可能不動心，所以這個就出現了，在北京所有的樓房，賣樓都是搖號，什麼是搖號呢？有一個地方出現這麼個情況，一千套房放出來七千個號，就是七千個人去搶一千套房。

　　主持人：

　　像拍賣一樣。

　　陳雲峯：

　　所以這個時候開發商把價格加上一千到兩千，買房子已經瘋了，進去就搶，因爲什麼呢？你只要是談價格，一會兒就沒有你的份了，恐慌性在蔓延。

　　主持人：

　　您剛纔有一句話，一筆帶過了，但是我覺得還得說一下，定價的時候，原來只是根據周邊房子的價格來定，其實這一句本身就挺有說頭的。

　　陳雲峯：

　　實際上這個是根據市場定價的，這個也無可非議，但是實際上房子還有一個支撐就是它的成本，大家都在說，土地的價格在推高成本，這個也無可非議，確實也是這樣。在北京，一套房子的價格當中，有一半實際上是開發商去買地的價格，但是這個並不足以讓房價漲得這麼高，漲得這麼高，還是大量的投機性和恐慌性的購買，入市之後，實際上他出現的這麼高的價格和這麼大的交易量。

　　主持人：

　　所以這個時候已經不看我的成本是怎樣的，我只是看周圍的人，他如果定成兩萬的話，我不可能定得比這個低，它已經在售的是兩萬，如果我新開的盤，我定到多少呢？

　　陳雲峯：

　　你要定兩萬，我定到兩萬一，我定到兩萬一仍然是一搶而光，這個時候你就要賣兩萬二，我看到你賣兩萬二還能賣動，我乾脆就賣兩萬四，實際房價就是這樣一點一點給哄擡起來了。

　　主持人：

　　房價就是一點一點被哄擡起來，又該如何經過政策的調控之後，一點一點被壓下去，我們持續關注。

　　(播放短片)

　　解說：

　　一個家庭只能購買一套住房，如果這套房屬於二套房，將執行二套房貸政策，如果屬於三套房，則不予貸款。這是由北京市政府推出了房產調控措施，被媒體解讀爲認房不認貸。

　　北京市房地產交易管理網的數據顯示，4月19號以來，北京有16個項目獲得預售許可證，截止到4月30號這一天，三千多套新房中僅有65套簽約，佔總數的三分之二。

　　某樓盤銷售人員：

　　一次性付款的話是能優惠六萬，貸款的話看你有幾套，第二套的話，首付必須50%，這個能在總價上減三萬。

　　記者：

　　咱們這個房子現在有賣出去的了嗎？

　　某樓盤銷售人員：

　　目前還沒有。

　　同期4：

　　明顯感覺客戶持幣觀望情緒比較濃重，大概客戶在最近幾天，下降比例在20%到30%，從18號以後，幾乎沒有發現投資客，基本都以自住客爲主，最近成交的大部分爲公積金貸款。

　　陳志(北京市房地產協會副祕書長)：

　　這次的政策基本上鎖定了這些有需求的，包括改善性的需求的這樣的人羣，會把北京市長的不合理的炒房的泡沫擠出去，應該會顯現立竿見影的效果。

　　解說：

　　值得注意的是，本輪樓市新政的出臺，距離國四條，國十一條的上一輪調控信號釋放只過去了三個月，但也就是在這一段時間內，國內70個大中城市，房屋銷售價格同比上漲了11.7%，北京更是高達60%。

　　短片中主持人：

　　自去年的10月，CBD東擴的概念亮相至今，短短五個月之內，該區域的平均房價已經大漲了七千塊錢，房源的均價由去年的一萬四左右，上漲到了現在的兩萬一。

　　記者：

　　今年的春展五環以內的項目均價已經達到了兩萬五，像我身後這個項目，去年春展的時候房價是八千元一平方米，而現在已經飆漲到兩萬五一平方米。

　　買房人1：

　　不會考慮，我覺得說，如果我再有錢的話，我不會把錢投資在房子上，因爲我覺得北京的房價太高了。

　　解說：

　　據報道，除北京外，青島市已出臺樓市14條意見，抑制高房價，多條意見按國家政策上限執行，或者比國家政策更加嚴厲。廣州、深圳、上海等地，也正在積極醞釀地方執行細則，預計五一後會公佈。

　　史上最嚴，前所未有，這一次密集出臺的地方樓市新政，有讓人回憶起了各地爲了挽救低迷樓市的2008年。

　　近一段時間以來，房地產市場交易量的持續下跌和買房人的觀望，使得更多開發商嚐到了寒冬的滋味，打着促銷比比皆是。

　　買房人2：

　　房價應該還有一個下降的一個可能。

　　記者：

　　那你現在會選擇出手買嗎？

　　買房人2：

　　我在觀察。

　　買房人3：

　　我要是不着急用，我就過一段再買。

　　2008年資料：

　　陝西省西安市出臺政策，決定從2008年9月4號起至2009年12月31號，對購房戶按購房款總額給予0.5%至1.5%的財政補貼。

　　目前南江江北的一些樓盤房價已經降到每平米三千元。

　　短片中主持人：

　　今天北京發佈了關於促進北京市房地產市場穩定發展的若干意見，以解決居民各類基本住房需求爲核心，出臺了一系列相關措施。

　　北京市民：

　　開發商價錢還是降得不夠多，折扣還是不夠到位，還在觀望。

　　解說：

　　有業內人士表示，今年4月以來的調控措施，比以往歷次調控都要猛烈，但也有着不同於以往的宏觀背景，比如通脹預期，比如市場上充斥的熱錢。短期猛烈的退燒藥，長期看能否扭轉樓市的供需形式，我們又能否以此爲契機，改革金融，收入分配等，與房地產直接相關的制度體系，實現更爲長遠的調控目標呢？

　　主持人：

　　拿北京市的12條調控措施來看，對於很多購房人來講，都覺得是措手不及，對於賣房人來講，又是一個怎樣的心態來看待。作爲業內人士，您是怎麼來看待出臺的新政的，在您的意料之內嗎？

　　陳雲峯：

　　國十條和京版的12條出來之前，我們實際預計到了，肯定會提高首付，也肯定會加息，但是我們沒有想到力度這麼大，特別是對於二套房和三套房都給了不同的界定，在北京甚至不給三套房貸款，包括不許給純外地人貸款，這個確實是我們當時沒有預料到了。

　　主持人：

　　力度大是說狠，但是穩和準也很重要。

　　陳雲峯：

　　一個是狠，另外一個是準。我們經常在業內說一個笑話，說這一次的政策是精確制導，應該打那兒就打哪兒，所以這次我感覺不光是力度大了，而且確實準確度比以往歷次的調控都提高了。

　　主持人：

　　怎麼講應該打哪兒就確實打到了哪兒？

　　陳雲峯：

　　因爲在北京，實際真正買房子的人，自住性需求的人和改善性需求的人，佔的比例實際並不高，真正高的就是從進入了2010年之後，投資性和投機性的需求。在我們一線銷售現場看，已經超過了50%，買房子是投資的和投機的，已經比自住的人要多了。而且在買房子的過程當中，有很多外地人出現，這些外地人並不是咱們平時所說的已經在北京工作了，是北漂一族，純粹就是看好北京是首都，是資源興城市，我就來這兒賭一把，我把錢押在這兒，比存錢強多了，這種投機性的需求進入之後，實際攪亂了整個樓市。

　　所以我覺得宏觀調控應該還是要保護這種自住性的需求，住房也是基本的需求，這一點政策做到了，不傷及無辜。但是對於來投機的，堅決予以打擊，包括對於二套房提高首付50%。很多人不理解，爲什麼二套房也這麼嚴厲，我改善性需求不可以嗎？實際我認爲就是不可以，中國地少人多。包括在北京，北京的資源非常緊張，水資源，包括交通的擁堵。

　　主持人：

　　您這麼說小心得罪人，改善性住房都不可以？

　　陳雲峯：

　　改善性住房也要受到抑制，並不是說不可以，提高到50%，我覺得力度是剛剛好。

　　主持人：

　　剛纔您開玩笑說，差點就穿着大衣來了，因爲感覺到寒意了，準備怎麼過冬呢？

　　陳雲峯：

　　我也是一大開發商，所以我感覺這次的調控，首先我們也是歡迎的。我們也感覺到，如果樓市這麼瘋狂下去，我們將來也沒什麼可開發了。價格漲到天價，將來真是像大家預測的，五六萬塊錢，或者說十來萬塊錢，那誰還買得起。

　　主持人：

　　你們也是歡迎的嗎？

　　陳雲峯：

　　我們是歡迎的。作爲一個開發商，我們也想健康穩定地來發展，我每年都開發，每年都有房子賣，每年賣得都比較好，十幾年之後，我們還在做開發商。如果照着2009年，或者2010年初的勢頭，我覺得有兩三年，北京的土地就會被搶光了，沒有房可賣了，大家手裏拿着這些錢，又去炒別的地方的房，所以我覺得真的是亂套了。

　　主持人：

　　比如我現在就有一種擔心，2008年的時候因爲金融危機的出現，當時房價低迷，買房的人也很少。很多開發商那個時候扛不住了，降了價，打了折，進行了各種優惠的力度，把房子賣出去了，結果發現賣早了，後來買房的人還是多，房價上去了，很多人說，我要是扛住一個月、兩個月，我就可以用原來的個賣房了。有了這一次的教訓之後，到了今年這個調控會不會有人扛的時間更長一點，我把這個嚴冬扛過去，我就是不降價？

　　陳雲峯：

　　實際開發商肯定會扛的，但是開發商並不像大家想象的那麼急功近利。實際在開發過程中，這些老闆們主要要控制風險，什麼是風險呢？就是資金鍊斷裂，如果說這次新政起到的作用如果按我預計的，消滅50%的銷量，我覺得這樣房價會有一個小的調整，我覺得這個是正常的，如果說下去兩三個月，或者三四個月，銷售量還像現在一樣，是原來的十分之一，或者說五分之一，這樣開發商的回款就保證不了。他保證不了，在建的工程，包括再去買土地的錢就更沒有保障，所以這個時候，他會放下架子來，把價格調整到老百姓能接受的幅度。

　　主持人：

　　平常業內會說，關於樓市是一管就死，一放就亂，能不能避免這樣的情況循環地出現？

　　陳雲峯：

　　我覺得這個房地產市場確實是很難控制的一個市場。這次我覺得實行精確打擊，實際就保留了原來的自住性的需求，包括一部分改善性的需求。隨着將來一些更好的不斷的調控政策出來，有可能將房地產控制在一個房價增長比較恰當的一個幅度，消費者也比較能接受，這個幅度是開發商、整個社會，包括買房者，大家都能接受的，實際這個就是我們所期望達到的程度。具體要問房價漲多少……