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媒體記者在交易現場外的大廳裡,通過電視屏幕觀看招標過程。昨日,北京4宗住宅地塊集中招標出讓,順義區馬坡地塊因開發商報價低於底價而流標。記者周曉東攝
中國網?濱海高新訊昨日上午,北京4宗住宅地塊集中招標出讓,這是上月16日北京公布土地新政以來,首批入市的土地,也被業內稱之為北京住宅用地市場的重啟。最終,2宗采用『暗標』方式的地塊順利成交,另一地塊也完成開標。關注度最高的順義區馬坡地塊,因為競標開發商的報價全部低於16.5億元的底價,出現流標。
通州地塊報價略超底價昨日在市土地整理儲備中心招標的是通州區永順鎮和順義區馬坡兩個地塊。首先開標的是通州永順鎮地塊,該地塊全部為限價房,建成後政府將以6000元/平米的價格回購。該地塊吸引了5家開發商參加競爭,包括珠江、合生北方、建工等大型房企。
上午10時30分,工作人員拆開密封的底價信封,該地塊的底價為5億元。開發商們也是在事先不知道底價的情況下,在投標書中注明了所報價格。
隨後拆開的開發商投標書中,5家開發商的報價差距不大,最高的為5.669億元,最低的也超過了底價,為5.05億元。根據最高報價計算,該地塊的樓面地價每平米約為3300元。
市土地整理儲備中心副主任葉向忠表示,該地塊將進行綜合評標,最終的結果將在7天後公布。
隨後開標的順義區馬坡居住(西側)項目用地,是昨日4個地塊中關注度最高的地塊。不過參與競爭的5家開發商所報的價格,全部低於該地塊16.5億元的底價。因此出現流標。
大興延慶兩地塊低價成交昨日的另2個地塊則是在各自區縣開標,采取不設評標委員會的『暗標』方式,每個開發商只有一次報價機會,現場開標後『價高者得』。
最終,這兩個地塊都以低價成交。大興區采育鎮西組團01-0118號地塊居住項目的底價為3.1339億元,成交價為3.76億元,折合樓面地價4502元/平米。
延慶康莊鎮地塊底價為9800萬元,成交價為1億元,折合樓面地價681元/平米。
- 現場 地塊流標 開發商鼓掌 最低報價不足底價一半,北京土地市場首現報價全部低於底價昨日的招標現場,順義區馬坡地塊吸引了5家開發商競拍,包括首開、中鐵置業、中鐵房地產等。但開發商的報價全部低於底價,導致該地塊流標。據了解,開發商的報價全部低於底價,這在北京土地市場還是第一次。地塊流標後,招標現場響起一片掌聲。
昨日,在順義地塊的招標現場,當順義地塊拍賣主持人從密封的信封裡取出底價,並報出16.5億元的數字時,場外守在錄像電視旁的開發商即喊出,『飛了,太高了』。
果然,在接下來的開發商報價環節中,第一位報價的開發商信遠地產即報出7.6億元的價格。而第二位的中鐵置業集團公司報價為14.55億元,被場外開發商調侃為『很有誠意,但是也拿不到』。之後,中鐵房地產公司以及首開報價分別為11.680721億元和14.1億元,與地塊底價均有一定距離。
此時,場內有些開發商代表露出神秘的笑容,等著看最後一位開發商亮出『底牌』。
『合景北京房地產開發有限公司,7.68411億元。』主持人話畢,『嘩???』招標現場馬上響起一片掌聲。
最終,開發商的報價均低於底價,該地塊也因此而流標。據了解,開發商的報價全部低於底價,這在北京土地市場還是第一次。
按照規劃,該地塊將配建5萬平米的限價房,銷售限價為每平米5800元。
- 相關新聞 91宗地塊二季度入市 其中新推出地塊50宗,從一季度順延地塊41宗截至昨日,北京市土地整理儲備中心網站顯示,二季度即將入市地塊共有91宗。其中2季度新推出地塊為50宗,從1季度順延到2季度的地塊41宗。
在91宗地塊中,住宅用地包括含居住功能用地的地塊共58宗,總建築規模約1270萬平方米。從區域分布看,郊區仍將是主要供地區域。其中,房山、順義、昌平、大興分別將有13宗、8宗、7宗、7宗居住用地入市。城八區中只有朝陽和海淀分別有3宗和4宗居住用地入市。
在即將入市的地塊中,不少地塊建築規模超過20萬平方米。如海淀區西北旺三期北居住地塊規劃建築面積24.42萬平方米、朝陽區豆各莊土地儲備項目(2-1、5-1、5-2)規劃建築面積63.05萬平方米、大興區醫藥基地東配套區一期項目(3#、10#、11#、15#)規劃建築面積64.2萬平方米等。
- 說法 流標地塊再入市時間未定 相關負責人稱,綜合評標方式『主觀但合理』昨日,北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠表示,對於流拍土地何時再入市,以何種形式入市的問題現在還無法回答,流標土地即為一個新項目,有各種可能。
而新政後首次啟用的綜合評標方式也是業內關注的焦點。
綜合評標的土地出讓方式出臺後,業內有人表示應該注意人為因素的影響,也有專家認為,應該公開評標名單,評標後公布評標的分數,解釋為何中標為何不中標,以做到公平透明。
對於綜合評標操作的具體問題,葉向忠解釋,專家組評標的過程是保密的,不會公布隨機抽取的專家名單,最後會公開評標結果,但是不會公開各項評分,不會做解釋。他表示,專家的評標雖然是『主觀』的,但是科學合理的。
開標前僅一人知曉底價 相關負責人稱,開發商報價7億多元是『瞎報』 - 揭秘對於順義馬坡地塊16.5億元的底價,市土地整理儲備中心副主任葉向忠表示,該底價是由順義區確定的,在開標之前,土地中心也並不知道底價。
開標後纔公布底價葉向忠說,一塊土地的招標底價,是根據拆遷等成本、以及目前市場的地價、房價等因素綜合確定的,最終定下的地價都會低於周邊的市場地價。底價確定後,只有封存底價的一個人知道,其他人都不知曉。只能在最終的開標中,纔公布底價。
他認為,近一年來,順義區基本沒有住宅土地交易,順義區當前的土地市場價格還尚未形成,因此在確定底價時,也很難參考周邊市場地價情況,只能參考周邊市場房價情況。
按照16.5億元的招標底價計算,在除去配建的限價房外,商品房的樓面地價在8000元/平米。葉向忠認為,如果該地區目前房價在每平米2萬元左右的話,那麼這個底價應該是沒有問題的。據了解,該地區的商品房價格目前為1.85萬元/平方米。
對開發商與政府對於土地價格的預期相差甚遠,葉向忠沒有評論,僅表示,此前在土地招標中,比此次價格差更大的也曾出現過。
設定底價防止『撿漏』昨天在各開發商的報價中,有2個報價僅為7億多元,與底價相差甚多。葉向忠表示,在土地出讓過程中,往往會出現一些『撿漏』的現象,即預計對某個地塊感興趣的開發商不多,就報一個較低的價格,如果該地塊底價也不高,就有可能『撿漏』拿地。而設置招標底價也是為了防止這一行為。而一位相關負責人則表示,開發商報價7億多元的都是『瞎報』。
記者提出是否存在開發商串通一起報低價的可能,葉向忠表示,這種可能性不大,因為畢竟開發商是要追求利潤,如果這個地塊有利可圖,就會有人追逐,很難達成一致。
多重因素影響開發商報價 有開發商稱,該地塊拿地總價不應超過12.8億從7.6億元到14.55億元,不同開發商如何確定投標報價?記者采訪了一位參與順義區馬坡地塊投標的開發商。
『參照周邊項目在售價格,確定未來預期房價,推算可以接受的樓面價,最後得出報價。』這位開發商對記者說。
據介紹,順義馬坡地塊周邊在售樓盤包括香悅四季、金寶城。記者從兩個項目售樓處了解到,香悅四季目前在售價格為17000-18000元/平方米;金寶城一期在春節售罄前最後的售價為13000元/平方米。
參照周邊在售樓盤價格,這位開發商認為馬坡地塊未來房價在16000-17000元/平米。扣除企業利潤、建安成本等,『預期該地塊樓面價在4000-5000元/平方米。』
而順義區馬坡居住(西側)項目用地(配建限價商品住房)規劃建築面積為256137平方米,樓面價以4000元/平方米計算,拿地總價約為10.25億;以5000元/平方米計算,拿地總價為12.8億。對於16.5億元的底價,有現場開發商也認為,『高得出乎意料,裡面的政府收益太大了』。
此外,影響開發商報價的另一個關鍵因素是拿地的意願,『志在必得的報價就會高一些,重在參與的報價可能就低一些。』至於地塊規劃的限價房,這位開發商表示,開發商都會從商品房中補償限價房的利潤,限價房不是影響報價的主要因素。
抑制高價地已初現成效 相關人士表示,北京土地調控政策已顯出效果,土地市場趨於理性 - 觀察從開發商瘋狂競價、『地王』頻出,到開發商報價太低,土地流標。近2個月來,北京的土地市場正在用一種顛覆性的劇烈變化,帶給關注房地產市場的人們強烈衝擊。相關部門和業內人士昨日表示,北京的土地調控政策已經顯現出效果,土地市場也顯現出回歸理性的信號。
『地王』頻出引發聲討去年下半年以來,北京的土地市場火爆,開發商們近乎瘋狂地舉牌加價,使得高價地頻出。今年3月全國兩會閉幕後,在一些央企的推波助瀾下,北京接連出現3個『地王』。頓時,社會對於『地王』以及高價地推高房價的關注和聲討達到頂點。
4月16日,北京市國土局宣布調整土地出讓招牌掛方式,不再都是『價高者得』。改變過去『價高者得』的掛牌方式,更多地采用綜合評標的方式,評標中地價款的比重也大為降低。
昨日的4宗土地是在新政出臺後,首次以招標方式出讓。對於新政調控的效果,也是一塊『試金石』。
新政後開發商的『迷茫』對於順義馬坡地塊的流標,北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠並沒有表現出意外和吃驚,『流標也是一種正常的市場現象,也是市場的反應。』
市土地整理儲備中心市場部部長雷蕾則認為,該地塊的流標,與開發商對於該項目的市場預期不明確有關。目前,在各種調控政策的打壓下,房市和房價必然要有一個『冬季』,但誰也無法估計出這個『冬季』有多長。而且由於市國土局加強了對囤地等行為的打擊,開發商拿地後不能『捂地』,必須立即開發建設,隨後銷售。這導致開發商不敢貿然的高價拿地,否則銷售時如果房市依然很冷,房子賣不出好價錢,那麼損失將是巨大的。
中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳雲峰則認為,流標與開發商習慣了掛牌,不適應招標方式有關。『在北京最早開始用招標方式的時候,也出現過類似情況。最近政策剛剛變,開發商也有點亂,不能准確地估計出政府計劃拿出的底價。另外,不再「價高者得」也顯示出導向作用,同時還不排除一些開發商願意把價格往下報的可能。』
陳雲峰認為,開發商需要一兩個月的時間進行調整,之後就應該能適應招標的新方式。
抑制地價已初現效果上月16日北京出臺的土地新政,矛頭直指高價地。昨日4個地塊的招標結果,似乎可以看出新政帶來的效果。
順義馬坡地塊是一個入市較早的地塊,原計劃在4月初交易,但由於存在出現高價地的嫌疑,被市國土局暫停交易。而在昨日,不但沒有出現高價地,反而因開發商報價均低於底價而流標。
昨日其餘的3個地塊開標順利。3個地塊的報價都不高,與底價差距不大,現場也沒有出現開發商報出高價。其中延慶地塊成交價僅比底價高200萬元。雷蕾說,這些都顯現出北京的土地市場正在出現變化,變化的核心則是土地市場趨於理性。
陳雲峰則明確指出,昨日的狀況表明北京的土地新政對於抑制地價已經起到了明顯效果。
招標方式將大量使用新政之後的首批地塊中就出現了流標,這對北京的土地新政有何影響?接下來北京還是否會依然采取招標的方式?
葉向忠說,一個地塊不能反映出整體的情況。北京土地招拍掛的調整中,采用了多種出讓方式,包括綜合評標、『暗標』、『限房價、競地價』等,在近期交易的地塊中,這些方式都會采用,『應該說都在試點,我們會根據試點的情況,采用最適合的出讓方式。』
他透露,招標的方式依然會大量的使用,起碼一半以上的住宅土地供應會采取這樣的方式。
而公眾對地價的關心,最終還是會落到房價上。陳雲峰表示,盡管房價也受到信貸、供求、地價等多種因素的影響,但如果地價高,肯定會推高房價,地價下降,也肯定有助於房價的下落。加之目前北京已經執行的房市新政,北京房價也將會出現理性的回歸。
新政調控謹防市場供需失衡十天前,房山竇店一地塊因開發商競價高而流標;如今,順義馬坡地塊又因為開發商報價低而流標;加上此前先是暫停土地供應,現在又是『高不成低不就』,房地產調控顯得一團亂象。
2008年前後,在房地產市場第一次面臨大調整時,開發商都不敢拿地。而現在,面對新一輪房地產調控,不少開發商還是積極拿地是個好現象。政策應該鼓勵開發商拿地並盡快開發,迅速增加供應。否則,一旦暫時被抑制的市場需求釋放出來,而供應跟不上的話,還會出現樓市新一輪的報復性上漲。2009年樓市的猛漲,就是由於在前一輪調控市場供應跟不上,結果等到被壓制的需求釋放出來之後,造成了供需失衡。
???高策地產機構董事長李國平
- 花絮昨日上午9時許,數十位媒體記者陸續來到了市土地整理儲備中心,比現場參加競標的開發商還要多。
不過當記者要進入招標現場時,卻被告知媒體和非競拍企業不得進入招標現場。對此,市國土局相關負責人解釋說,這是由於一些競標開發商提出,以往交易現場媒體記者太多,感覺壓力很大。因此從昨日開始,非競拍企業的人員都不得進入交易現場。只能在現場外的大廳,觀看直播視頻。
上午10時30分,正式開標開始,交易現場外的大廳裡,每個直播的電視屏幕前都圍聚著10多個記者和『觀摩』的房企人員。
市國土局相關負責人表示,招標現場不但有公證人員,還有監察部門的人員,確保對交易公正性的監督。
『大鱷』到場只為學習昨日,市土地整理儲備中心大廳,保利、綠地、新世界等均派代表來到現場,雖然他們沒有進入場內參與投標,但對此次土地出讓依舊表現出了高度關注。
保利相關負責人表示,主要是來看看這次拍地情況。新世界相關負責人則說,公司關注過順義地塊,也曾經到現場勘查過,此次沒有出手主要是想看看現在的市場行情,對於新政後首次土地招標的方法也需要學習。至於後期拿地計劃,還將觀望一段時間。
(記者馬力張曉蕊張旭)