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天津北方網訊:一個地產周期的輪回中,究竟誰是贏家還尚無定論。
3月15日,北京土地市場一天內拍出望京、東昇鄉、亦莊三塊地王。翌日,地王周邊區域的房價便陡然飆昇。本以為地價托高房價後能夠使得三地王入市時已經站在一個更高的房價平臺上,但接踵而來的宏觀調控卻使地王的如意算盤打得為時過早了。
如今,三塊地王還都是一片黃土,而他們一年之後的命運仍然是個未知數。
脆弱的二手房價
望京區域是三地王出爐後上漲幅度最大的板塊。
據北京中原統計,地王拍出後的一個月之內,遠洋拍得的大望京地王周邊樓盤二手房價格普遍上漲了5000~8000元/平方米,區域的二手房均價也達到25000元/平方米。
『望京歷來是北京樓市中波動幅度最大的區域之一。』北京中原三級市場研究部總監張大偉介紹,在2008年北京樓市上一輪的調整期中,望京曾因為大量中高收入的韓國人離去,房價下跌了超過25%。『而隨著2009年樓市的瘋狂,望京樓市徹底擺脫了對韓國人的依賴,區域內大量購房者為國內的其他省市投資客。尤其是在3月以後,因為地王的出現,望京房價率先上漲,成交量也佔到了整個朝陽區的10%,當月成交近600套。到了4月更是近800套。』
截至4月15日,根據北京中原的統計數據,望京區域購房者北京戶籍僅佔30%左右。投資購房比例高達45%,僅次於通州。
然而,由於短期內漲幅過大,望京也成了此次宏觀調控以來房價降幅最大的區域之一。
『我們有個客戶,在望京地王附近的融科橄欖城有套閑置的三居,4月10日時有人出3.4萬元/平方米的單價、總價425萬元要買,但當時房主對於房子單價的預期是每平方米4萬元,所以就沒出手。結果最近他因為生意周轉需要一筆錢,跑到我們的門店來問,報價325萬元,較之前下降100萬元,我們問了一圈,都沒有一個客戶想去看房。』張大偉說。
北京中原的統計數據顯示,目前望京的二手房均價為22000元/平方米,相比4月中旬最高點25000元/平方米的價格,下跌已超過12%。『而望京西園及望京新城等小區下跌幅度甚至超過25%,而且均已經低於地王出現前的價格。』
有相同遭遇的還有東昇鄉和亦莊兩個區域。
『地王產生後,這邊的二手房價格最高時平均達到了32000元/平方米,而在這之前,這邊像太月園、錦秋之春等大部分二手房的均價在27000元/平方米左右。』我愛我家薊門橋附近一家門店的工作人員表示,一系列調控新政出臺後,東昇鄉周邊的二手房成交量下降了近40%,成交價也基本上回到了地王出現之前的水平。
我愛我家知春路區域各門店的數據匯總顯示,地王產生之前,三個參考樓盤的二手房平均銷售均價為2.7萬元/平方米,從3月15日地王拍出到『國十條』出臺,這三塊樓盤的二手房價最高時平均達到了3.2萬元/平方米,比地王拍出前,平均漲幅在5000元/平方米左右。一系列調控新政出臺後,東昇鄉周邊的二手房成交量下降了近40%,成交價每平方米也跌了近3000元。
而來自我愛我家的數據顯示,地王產生前後,該區域二手房均價由15000元/平方米上昇到了19000元/平方米,一系列調控新政出臺後,成交價下降了約10%。
地王被套?
反應迅速的不止是二手房價。
『北三環內,精裝修小戶型公寓26000元/平方米。』幾天之前,耿女士的手機上收到了這樣一條短信。而根據實地了解,這一均價26000元/平方米的精裝修項目距離東昇鄉地王並不算遠,而且位於北三環內,位置比東昇鄉地王還要好。
盡管該項目是50年產權的商住兩用產品,戶型也不算好,但相比東昇鄉地王扣除公共租賃房和酒店後的平均樓面價29913元/平方米,已經低了太多。
『宏觀調控之下,金色漫香林可能要改變推盤策略,很有可能先推價格較低的商業。』一位接近該項目的業內人士表示。金色漫香林是亦莊區域內具有價格標杆意義的在售新盤,該人士表示:『價格下降已經成為必然。』
一片降價聲中,望京地王『遠洋退地』的消息近日甚囂塵上。
『不知是哪裡來的消息,不可能的事。』遠洋地產相關負責人在接受《第一財經日報》記者采訪時表示,早在拿地後的一個月之內,遠洋就已經付清了全部土地出讓金,目前該地塊尚未開工的原因是相關手續尚未辦妥。『施工圖、方案審批等手續就要跑半年,現在是肯定不可能開工的。』
盡管三地王的前期工作正在進行當中,但其未來入市時的命運已經讓頗多業內人士表示了擔心。
『一般來說,一個項目從拿地到產品上市,需要9個月的時間,快的甚至6個月就可以完成。』中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰對記者表示,『如果超過一年還不推盤,就肯定要佔壓資金了。』
而6~9個月之後,正是今年底明年初業內人士普遍預計的房價見底的最有可能的時間。陳雲峰表示:『盡管開發商可以適當控制推盤的時間,但調控之下的市場周期是無法受其控制的,所以地王的命運還是撲朔迷離。』
『地王肯定被套。』張大偉的判斷更加直接,『當時的地王都是建立在房價繼續上漲的基礎上的,但我的判斷是,今年年底時房價將下降30%。而且現在政府部門也加大了土地供應,明年市場因供應量下降而導致房價報復性上漲的可能性很小。』
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