遠洋豪擲40.8億元購買的大望京新村地塊要退回？

　　天津北方網訊：地王退地，或許只是個傳說。但這個從上周開始蔓延的傳說引發多米諾骨牌效應：周邊樓市已盡顯『信其有』的特質，二手房房價出現明顯松動。

　　隨後，遠洋方面一位負責人表態稱，『退地也不是沒有可能』。而另外一位負責人則表示退地消息純屬誤傳。

　　溯源地王退地傳言，其背後是近期一系列樓市調控新政對房地產業暴利的倒逼和擠壓。

　　地王，恐難再現江湖。

　　地王退地傳言蔓延

　　『由於地價高過周邊房價，據說開發商已經萌生退意了。』上周，一則地王要退地的消息，在望京區域的各大業主論壇上流傳開來。

　　傳言中所指地王，是遠洋地產旗下北京遠豪置業有限公司。

　　今年3月15日，經過84輪競價，該公司以40.8億競得朝陽區崔各莊鄉大望京村1號地。經折算，該地塊住宅面積的樓面單價高達2.75萬/平米，成為名副其實的單價地王。

　　周邊房價遭『滑鐵盧』

　　地王退地消息一出，市場隨即做出反應。『地王周邊房價降一成』、『望京二手房一套降價100萬無人買』……地王周邊業主的內心正在經歷過山車式的起伏。

　　在望京地區的各個中介門店，中介人員也都會似有似無地告訴購房者，地王要退地，這裡的房價已經跌至低點。

　　『也許只是房產中介在借題炒作壓低房價。』一位在市場研究部門工作的中介工作人員告訴記者。據他所知，遠洋沒有明確表示過要退地，『退地的說法和出處值得懷疑』。

　　然而，近一周的時間內，遠洋始終未就傳言出面予以澄清。周邊房價下跌，卻已成不爭事實。

　　地王附近的融科橄欖城，房價降幅明顯。業主程先生說，在今年4月初，有人曾開出每平方米3.4萬元、總價425萬元的價格，購買他手中的房子，被他拒絕了。最近，聽說了地王退地的傳言後，他又把房子掛在了中介，到現在，報價已經降了三輪，從425萬元到325萬元，但依然無人問津。

　　『地王退地的傳言已經影響了小業主的預期。』鏈家市場分析師張月說，地王與二手房的價格往往是緊密相聯的。某個區域出現一個地王，這個區域的二手房就會很快漲起來。反之，地王要是退地，周邊的二手房也會調頭下探。

　　退與不退表態不一

　　遠洋的沈默，曾一度被外界視為對傳言的默認。

　　記者近日輾轉聯系到了遠洋地產北京區域事業部副總經理張森林。他表示：『退地也不是沒有可能。』

　　但這位負責人也表示，由於自己職位發生變化，不便對此解釋太多。而對於退地傳言從何而出，他表示不知情。

　　在此前的5月13日，在遠洋地產召開的股東大會上，遠洋地產主席李明曾就傳言回應稱，遠洋沒有退地打算。他表示，公司已經支付了地價款，目前地塊正在辦理前期手續。

　　北京市土地中心在接受記者電話詢問時，也拒絕就此予以明確回應。

　　退地取決市場前景

　　『退與不退，很大程度上取決於市場預期。』中國房地產聯盟秘書長陳雲峰認為，地王退地與否，都將基於其對自身利益的權衡。

　　按照大望京村1號地的出讓公告要求，遠洋已經繳納了5億元競買保證金。如果遠洋真的退地，那麼這5億元的保證金將被凍結，甚至還會在一定期限內被取消在京拿地的資格。

　　遠洋是否願意付出如此代價？在陳雲峰看來，開發商目前『心裡確實不再堅定』了。『這麼高的價格拿地，如果房子賣不出去，或者低價賣出去，損失大於5億元保證金的話，那就有理由和動力退地。』

　　同樣是算賬，望京地王一誕生，地產大鱷潘石屹就曾測算，該地塊的銷售單價將來只有達到4.5萬元/平方米，纔可能有10%的利潤。而當時周邊的二手房房價僅為2萬元-2.7萬元/平米。4.5萬元/平方米，不是一個容易企及的價格。

　　地王退地，此前曾有先例。去年11月20日，隸屬於順義政府的大龍地產，以50.5億元競得順義別墅區一地塊，成為當時的『地王』。但隨即因欠繳地價款，大龍被收回已競購的土地。

　　新政擠壓地產暴利

　　可以確定的是，地王退地消息的或有或無背後，一系列樓市調控政策正對房地產業暴利的高預期形成倒逼和擠壓。

　　在遠洋等三地王同日出現後的一個月內，中央及北京連出重拳，遏制房價快速上漲。從國務院下發的新『國十條』，到北京的『國十二條』，一次比一次嚴厲的管控措施，使得北京房價進入下行通道。特別是一個家庭限購一套新房的政策，精准打擊了投資和投機炒房客。

　　而在土地市場，國土部發文規定，開發企業拿地首付必須達到50%，北京國土局甚至要求部分土地要在三日內繳納全款，不能按時繳納的將計入誠信系統，並影響其今後的購地。

　　這被視為政府遏制地王頻出的一個起始信號。

　　北京在全國兩會結束首日出現三個地王之後，更是臨時叫停了本市的土地交易，並將購地模式調整為『綜合評標』、『限房價競地價』以及『限地價競政策房面積』的方式。4月份全月，北京土地市場出現了零成交的記錄。進入5月，北京已出讓的8宗土地中，面積最大的順義地塊因報價未達到標底流標。

　　地王風光難再

　　在一系列樓市嚴政背景下，地王退地傳聞，雖然極盡惹眼，但充其量也只是周邊樓市下跌的一個微量因素。

　　『業主們的預期，已經不再單純由地王說了算。』鏈家市場分析師張月說，需求量的減少，勢必讓市場進入買方市場，市場也將不再完全參考地王價格。

　　而遠洋地產主席李明5月13日在回應退地傳言時也坦承，今年遠洋地產會加大在二三線城市的布局。預計今年北京市場對公司業績的貢獻會回落到50%以下，北京購地計劃的下調實屬必然。

　　『市場趨冷已不可逆，一向看重資金流的房企們，一定不會再高價拿地，以避免重蹈2008年資金鏈斷裂而瀕臨滅亡的境地。』一位參加了購地的房企代表說，在相當一段時間內，北京難現地王。

　　開放商稱橕下去扛一年

　　昨天，某房地產網新盤數據監控中心發布了對全市113個別墅項目的調查，數據顯示，39個項目逆勢上漲，最高漲幅達2萬元/平方米，但只有23個項目采取優惠銷售策略，最高折扣全款9折。分析人士稱，部分豪宅定位的別墅項目的確有橕下去的能力，但大部分經濟別墅最終還是會根據大勢調整銷售策略，降價以順應市場需求。

　　數據監控中心數據顯示，截至2010年5月17日，北京在售及待售項目有113個(不包括小產權及北京周邊項目)，新政後，逆市漲價項目有39個，佔總項目的35%，平均漲幅為4961元/平方米，最高漲幅達20000元/平方米；降價及打折項目23個，佔總項目的20%，采取優惠方式有贈送禮品、直降均價、送代金券和按付款方式打折，而主要采取的是全款打折的方式，最高折扣為全款9折；25個項目價格變化已停滯，這25個項目中既有價格保持不變的項目，也有新政後開盤的項目，佔總項目的22%；另外，還有26個待售項目，自新政至今，暫未開盤或無房源在售的項目，佔總項目的23%。

　　據了解，漲價項目主要集中在順義區和朝陽區，其中順義區有10個漲價項目，佔區域項目的45.5%；朝陽區的漲價別墅項目有9個，佔區域項目的75%。在漲幅上，依然是順義領先，最高漲幅達20000元/平方米，朝陽區最高漲幅為15000元/平方米。

　　雖然部分項目漲勢未停，但市場整體交易量和價格卻出現明顯下降。截至上周(5.8-5.16)，北京別墅市場量價齊跌，總成交27套，成交均價21340元/平方米，均創年後新低。

　　某豪宅項目負責人透露，基於對自身品質的信心，加上項目資金相對充裕，近期不會做價格調整，『政策堅持一年，我們就扛一年』。但另一郊區別墅開發商告訴記者，5月以來成交慘淡，今年的銷售任務不輕，正在申請相應的優惠政策。

　　分析人士認為，部分豪宅定位的別墅項目的確有橕下去的能力，因為定位特殊，銷售量對價格變化的敏感性並不強，開發商耗得起時間。但對大部分經濟別墅而言，保持一定的銷售速度還是很有必要的，因此，隨著交易量的繼續下滑，最終會根據大勢調整銷售策略，降價以順應市場需求。