|
||||
新政出臺後,很多樓盤售樓處出現了看多買少的景象 |
天津北方網訊:『新國十條』出臺一個多月,效力顯現得越發明顯:天津樓市中新建商品住宅的成交量連周下挫,購房者的觀望情緒一天比一天濃厚;開發商已經感受到陣陣寒意,為研究市場走勢、制定對策而高管會議不斷,但卻仍在堅守高價。供需雙方的博弈中,天津本地細則何時出臺成為焦點。天津新浪樂居的一項調查顯示,有63.9%的被調查者表示:『先觀望,等天津細則出臺後再決定』。業內專家預測,三、四季度將會成為樓市的『冰封期』。
一個月成交大幅萎縮
據中國指數研究院天津分院及天津中原的統計數據顯示,新政出臺當周(4月12日至18日),天津樓市共成交商品住宅2682套,成交面積28.27萬平方米,環比上漲34.63%;成交均價9630元/平方米,環比下降0.36%。
而在4月17日『新國十條』出臺之後的4月19日至25日這一周,市場成交量開始出現變化。本周,全市共成交商品住宅2547套,成交面積26.68萬平方米,環比下降5.62%;成交均價9141元/平方米,環比下降5.08%。
第二周(4月26日至5月3日),盡管有『五一』小長假,可成交量依然大幅下滑三成:全市共成交商品住宅1681套,成交面積為17.71萬平方米,環比下降33.62%;成交均價為9088元/平方米,環比下降0.57%。新政效果已經開始顯現,部分開發商開盤前提前試水,采取提前登記的方式觀察市場需求,購房者的觀望情緒進一步加重。
第三周(5月4日至9日),成交量將繼續下跌三成多:全市共成交商品住宅1106套,成交面積11.61萬平方米,環比下降34.44%;成交均價為8894元/平方米,環比下降2.14%。
第四周(5月10日至16日),全市共成交商品住宅1646套,成交面積18.12萬平方米,環比上漲56.05%;成交均價為7375元/平方米,環比下降17.09%。成交量大幅回昇及成交均價大幅下降的主要原因,在於遠郊區縣推盤量大,成交量猛增,漲幅已超過200%。而環城四區和市內六區的成交量,卻依然在持續下滑,環比分別下降32.93%、9.19%。這表明,整體成交量的萎縮趨勢仍然存在。
開發商仍在堅守高價
市場中的觀望情緒已經越來越濃厚。某知名開發商的董事長透露,新政出臺後的第一周,甚至出現了旗下4個在售項目兩天無一成交的情況。個別樓盤甚至還出現了少量的退訂現象。
不過,成交量的大幅萎縮卻並未傳導到價格上,大多數本市的在售樓盤仍維持在原有高價位。記者以天津市市內六區、環城四區、濱海新區及遠郊縣的60個在售樓盤為樣本,比較其年初與現在的銷售價格,基本上所有樓盤均有所上漲。其中,市內六區在售樓盤每平方米均價上漲了1000元至3000元,新四區每平方米上漲了500元至1000元,濱海新區每平方米上漲了800元至1500元,遠郊縣也有小幅上漲。
與此相對應,各樓盤的優惠折扣方面卻少之又少。大多數是全款優惠3%至5%,貸款優惠0.2%至2%,個別項目達到全款優惠7%、貸款優惠5%。這說明,目前天津樓價並沒有實質性下降。
天津富力城房地產開發有限公司董事長謝強認為,現在的市場環境和2008年時完全不同,去年市場銷售前所未有的火爆,各大開發商手中都積累了大量資金,即使今年市場情況出現轉變,仍有充足的糧草應對。因此,短期內不會出現房價的大幅下降。
招商地產董事總經理林少斌日前接受媒體采訪時表示,現在市場上依然處於供不應求的狀態,而且開發商資金壓力都不大,市場很難出現深幅度調整。但他認為新政策還是會對市場造成衝擊。
天津細則仍值得關注
近一個月,北京、深圳、海南、浙江、西安等地陸續出臺新政細則。其中,北京出臺的細則最為嚴厲:明確規定,同一家庭只能夠在北京新購買一套商品房,不分本地和外地。青島、深圳等地的實施細則中,均表示,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。此外,廣州市國土房管局新聞發言人黃文波表示,廣州細則近期將出臺。
而天津的調控細則究竟如何?其受到越來越廣泛的關注。天津新浪樂居的一項調查顯示,有63.9%的被調查者表示:『先觀望,等天津細則出臺後再決定』。很多開發商也表示,下階段的經營策略,將在天津的具體細則出臺後纔能確定。
多數業內專家認為,天津的調控細則力度不會太大,畢竟天津樓市目前處於一個發展期,泡沫現象並不嚴重,但天津房價應該會有不同程度的下滑。
天津市國土資源和房屋管理局房地產市場管理處處長唐連蒙表示,目前,房地局正在嚴格按照住建部的規定對市場進行檢查,嚴禁未取得預售許可的商品住房項目收取定金;責成未開盤項目限期公開銷售;要求取得預售許可樓盤10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格。
記者又諮詢了本市多家銀行,得到的信息是:在有關部門制定具體的認定標准之前,二套房仍然只能看『貸』,就是以央行征信系統上是否為有過貸款買房記錄,來判定現在的貸款申請是否為第二套房。有業內人士表示,即使將來按名下房產計算,在具體執行上也存在相當大的難度,因為央行征信系統尚未與各地房管部門、公安戶籍管理部門聯網。
下半年樓市將生劇變
不過,有證據表明,突如其來的『地產新政』,讓購房者的焦慮正一點點轉移到地產商身上。
對於本是傳統銷售旺季的5月,很多開發商都表示出謹慎的態度,在定價方面相對保守,並未按照之前的步伐上漲。開會研討新政影響,已經成為近期各開發企業老總們的主要任務。更有一些遠郊樓盤項目負責人對下階段的銷售情況非常擔懮,正在思考詳細對策。
世聯地產董事長陳勁松略帶調侃地形容說:『現在開發商面臨的問題,第一不給你貸款,第二土地不開發要收回,第三交易量大幅萎縮。所以開發商現在都是「焦郁碌」:焦慮、懮郁、忙碌。』
資金,將是開發商們面臨的最大挑戰。盡管去年大家都賺了個盆滿缽滿,但財務報表中的一個指標卻已經給出了現金流吃緊的預警——據Wind資訊統計顯示,按證監會行業劃分,截至4月21日,24家已披露2010年一季報的A股上市房企中有20家『經營性現金流』(經營活動產生的現金流量淨值)均為負值,佔比達83.3%,而去年同期這24家房企中僅11家現金流為負值。
在世聯地產董事長陳勁松看來,地產商是一定會缺錢的,因為國內的資金已經被堵死了。事實上,在新政出臺前後,碧桂園、恆大地產、佳兆業、恆盛地產、雅居樂等多家地產企業先後宣布發行海外債券,金額總計約20億美元。
對於天津市場,多數專家認為,三、四季度將會是『冰封期』。合富輝煌天津公司研究發展中心市場總監任炯表示,隨著新政的衝擊,開發商也紛紛對未來市場預期調低,從目前新盤推盤率就可以看出,推盤率已有所松動。21世紀不動產市場部經理朱春峰認為,天津市場將在7月份迎來大考,如果能邁過這個檻,可能會有後續的一些反彈,反之則可能在長時間內一蹶不振。
聲音
遏制房價需增供給著名經濟學家厲以寧
資產價格變動通常出現在經濟復蘇之初,這時實體經濟投資方向不明朗,大量資本進行資產炒作,導致了資產價格上漲。寬松的貨幣政策下,大量的資金流入房地產領域,導致房價的飆昇。當前,限制資金流入房地產領域,抑制投機性的炒房需求,有效地遏制了房價上漲,但沒有解決問題。
要增加房產供給,特別是針對中低收入群體的供給,纔能真正解決房價問題。厲以寧說,政府應該針對高收入、中收入、低收入家庭制定不同的政策:低收入由政府提供廉租房,這是政府的責任。中等收入要建立平價房,房價稍高於廉租房,但低於市場價。高收入則交給市場。如果房地產不增加供給,只是限制投機性需求,鋼材、水泥等上游產業就會出問題,影響中國經濟增速。
四指標大超正常值SOHO中國董事長潘石屹
2009年5月份以來住房價格暴漲,市場上反映出的許多指標大大超過了正常值范圍。
首先是地價與房價。從價格看,地價和房價沒有關系了,甚至地價(樓面價)超過周邊房價,出現了『面粉價格比面包還要貴』的怪現象。其次是租金回報率(或租售比)。一線城市的住房因價格太高,使租金回報率這個衡量房地產市場的最重要指標遠遠超出了正常的范圍。第三是其它行業大量資金湧入房地產行業。資金過度集中到房地產,經濟不能平衡發展。就如同身體患了癌癥一樣,某一些器官細胞瘋狂地增長,拼命吸收身體其它部分的營養,使機體失衡。第四是二手房價格也隨著一手房價格和地價飛漲。二手房上漲最快的恰恰是沒有人入住過的空房子,出租出去有人住過的房子,因有一些舊損,價格比不過沒有人住的空房子。
抑制投機很重要國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松
本次樓市調控跟以前幾次房地產調控相比,針對性和預見性方面有比較大的提高。目標很明確——促供給,抑投資、投機需求,監管市場秩序。
首先是供給量在加大,2010年國土資源部新增土地供應面積為18萬公頃,這個數字是2009年的135%,是前幾年平均增長速度的3.3倍。在這個新增的部分裡,要求70%土地用在廉租房、限價房、租賃房、棚戶區改造這些中小戶型保障房上,針對性明顯;在抑制投資、投機需求方面,無論是貸款利率還是二套房首付的提高,還是針對第三套住房的政策,都是歷史上最嚴的,這樣對抑制投機很有用處。嚴厲的調控政策帶來的行業洗牌,對房地產業的健康發展有益。
觀望再觀望購房者謹慎出手
上周,恆大地產宣布在全國推出8.5折促銷讓利活動的消息,一時間讓降價成為樓市關注的焦點。『新國十條』出臺滿一個月,市場真實情況究竟如何?樓價有沒有新變化?記者上周末選擇了本市6個樓盤進行實地探訪,發現降價促銷還未在本市樓市中出現,但購房者的觀望氣氛卻已是相當濃厚了。
市場需求仍在
時間:5月16日上午10點
地點:津南區八裡臺鎮某樓盤售樓處
該項目『五一』剛剛開放了示范區,計劃在6月開盤,首期推出的產品將以聯排別墅、雙拼別墅、花園洋房為主,價格仍未確定。記者在現場看到,四五組客戶正在洽談區、沙盤旁向售樓員諮詢,有些則被引領著前往示范區去參觀。產權、交通、周邊環境以及市政配套等,是客戶最為關心的。
『我主要是想昇級一下居住環境,也想著買個大點的房子,將來把老人接到身邊一起生活。這個項目剛剛入市,產品挑選餘地也還豐富,所以過來看看。』家住河西、自己做公司的王女士對記者說。
不過,王女士似乎並不著急出手。她認為,現在房地產市場正處於觀望期,未來房價可能會出現一些波動,自己會在價格相對穩定時再出手。至於新的貸款政策,對自己影響並不是很大,可以先動用一部分公司的流動資金支付房款。
小戶型也受衝擊
時間:5月15日上午10點10分
地點:河西區梅江南某樓盤售樓處
在該項目售樓大廳裡,記者看到只有兩組客戶在向售樓員進行諮詢,場面有些冷清。
售樓員介紹,該項目的二期今年2月開盤,現在有兩棟樓在售,主推小戶型。當記者詢問『樓盤銷售狀況如何』時,銷售員只回答『挺好、不錯』,當問及客戶量較以前是否有變化時,卻沒有給出任何答案。現場,一位劉先生告訴記者,他是來選購婚房的。原本在2008年時就看好了一處房子,但因一些細節原因而沒有最後敲定。後來,2009年房價開始飆昇,自己也沒有趕上買房的『末班車』。
『這次新政策出臺,我感覺房價一定會降,可現在卻沒有任何實質性的松動,各種優惠活動也是雷聲大雨點小。』劉先生說,『像我這種第一次置業的年輕人,購房緊迫感很高,但購買力卻很低,所以很是焦急。不過,現在市場已顯現出明顯的觀望情緒了,我也會密切關注市場的動向的。』
市中心樓盤抗跌
時間:5月15日下午3點40分
地點:和平區南京路上某樓盤售樓處
記者在該項目售樓處現場看到,只有一位客戶在售樓員的陪同下查看沙盤,還有兩名工作人員坐在休息區,整個售樓處比較冷清。
銷售人員介紹,該項目一期已售罄,『五一』二期剛剛開盤。她坦言,現在的客戶來訪量確實減少了,由於『新國十條』的出臺,很大程度上抑制了投資性購房的需求,購房者觀望情緒日趨濃厚。
不過,她也表示,房價方面至今仍沒有什麼變動,仍然維持在政策出臺前的水平。她表示,雖然客戶來訪量有所減少,但住房的剛性需求還是很大的,並沒有改變。
現場,前來看房的孫女士表示,自己是來給孩子看婚房的。她認為,雖然房價的確已經很高了,但市中心的樓盤應該不會大跌的。
改善型客戶打算放棄
時間:5月15日上午10點
地點:河東區中山門某樓盤售樓處
記者逗留的45分鍾內,現場除了清潔人員和售樓員外,僅有一位客戶坐在休息區打電話,之後便起身離開。之後又來了一位客戶,但未多逗留,隨後也離開了。整個售樓現場冷冷清清。
售樓員王先生介紹,該項目目前處於尾盤,均價雖然沒有年前漲幅大,但是現在仍然處於一個增長的態勢。他表示,目前的客戶多為購買婚房,但由於房價較高,再加上新政的出臺,有不少購房者已經放緩了購房的腳步,處於原地觀望的狀態,雖然有一些優惠措施,但成交量還是開始下降。
記者還了解到,大多數購房者都選擇貸款購房,尤其是依賴貸款的改善型客戶,受首付比例提高、市場觀望和看跌的情緒影響,有些人甚至直接放棄了改善的想法。而意向購房者普遍認為,市場在經過這一輪的調整之後,房價會有所下降,因此促進了觀望情緒的增長。
少量優惠開始現身
時間:5月15日下午3點
地點:南開區紅旗南路上某樓盤售樓處
記者觀察,該項目售樓處有三到四組客戶,大都在售樓人員的陪同下進行諮詢,但現場並沒有正在簽約的客戶。
售樓員介紹,該項目目前處於一期尾盤,存貨約1/5。剛開盤時比較火爆,但近期人們的觀望情緒增加,成交量較前幾個月有所下降。
購房者林先生表示,他主要是貸款買第一套房,從網上看到這裡的優惠措施比較多,所以過來看看。而像林先生這樣的客戶還有很多,他們除了關注樓房質量、均價等信息外,對各項目的優惠措施也顯示出了極大的興趣。
不過,現場的很多客戶表示,自己仍是『看看,等等』,不太著急出手購買。
諮詢多成交少
時間:5月16日上午10點50分
地點:西青區中北鎮某樓盤售樓處
上午10點50分到11點15分,25分鍾的時間內,該項目售樓處前來看房的人絡繹不絕。現場向置業顧問進行諮詢的客戶有七八組,但絕大多數都是來了解樓盤情況的,真正成交的卻很少。
一位售樓人員介紹,該項目第四期在售,2、3月剛開盤時比較火爆,但4月份的成交量開始下降,客戶的觀望情緒增加。
記者在現場觀察後發現,前來諮詢的客戶中,年輕人居多,且大部分是第一套住房。他們多數選擇的是90平方米以下的中小戶型,都是依靠貸款。
不過,也有為了買二套房的客戶。一位李先生介紹,他打算全款買第二套房,所以來這邊看看。之前他已經跑了幾個地方,就是為了挑選一個價格、環境等方面更加適合自己的房子。
|
二手房交易僵持價格松動
5月15日(周六)上午10點,在南開華苑某門店,店內有四五個置業顧問,比來諮詢的人還多,陸續來的幾個顧客,問了幾處房源價格,雖然店員很熱情,但是兩位顧客並沒有留下姓名,她們說只是來看房價有沒有變化。店主說,近來看房人明顯減少,成交過程也拉長了,但是華苑區域的交易價格還沒有明顯變化。
接著去了老城廂區域一個門店,在10分鍾內有一個預約來看房的,店主說:『現在老城廂多數業主已不再堅持,價格開始下調,因此吸引了一些人來看房,但是能否成交還很難說。』
下午四點左右,在梅江某店,一對來看房的年輕人告訴筆者,他們因打算結婚而買房,4月初已經看好河西一套二手房,小區環境、房型都不錯。全家商量後,決定由父母贊助部分首付,她和男朋友償還貸款。但是現在新政出臺,家裡人都認為等等看,價格再降些再買,今天也是來打聽房價變化的。
5月18日(周二)下午兩點多,在南開長江道某門店,進去時店內沒有顧客,四個置業顧問在看電腦,等待來訪客戶。20分鍾後,有兩個來諮詢的女士,問了幾個房源價格,雖然店員很熱情,但是兩位顧客並沒有留下姓名,她們說只是隨意問問。店主無奈地告訴筆者:『最近來看房的人越來越少,來的人多數也沒有成交誠意,所以更不要說成交量了。』
接著,筆者又到兩三家過去比較熱鬧的私人中介門店探訪,店裡冷清得讓人不好意思多坐,主人似料到筆者不是來交易的,所以也沒有多問。後來去的一家乾脆沒有開門。 記者王哲實習生李婷
『4.17』新國十條已過『滿月』,一個多月來,具有特殊時期風向標意義的二手房市場從疑惑到僵持,再到目前的價格松動,政策效應已開始顯現。中原地產國內主要城市監測數據顯示,五月前兩周,北京、上海、廣州、深圳和天津等主要城市成交量均比4月上旬減少30%以上,價格小幅下降5%-6%。
我愛我家(天津)等中介門店交易情況也顯示,新政對二手房市場的影響主要表現為成交量下降,5月上半月門店交易量下降幅度已達50%甚至更多,交易均價也下降6%左右,預計後市成交量和成交價仍以下調為主。
二手房門店日漸冷清成交價格呈下調趨勢
新政滿月第一周,記者連續走訪了數家二手房門店,包括知名連鎖店和去年新開業的小門店。從門店現場情況看,接應不暇的場面如今全然不見,各門店已是客戶寥寥,而且來店的主要為了打聽行情,真正打算交易的少之又少。個別小中介門店甚至因此多日不開門。
機構對天津二手房交易統計也顯示,5月上半月全市共成交二手私產住宅2318套,比上月同期下降52.6%,比去年同期下降六成左右。據我愛我家企劃總監陳萌介紹,新政出臺一個月來,天津二手房市場從最初的疑惑,到近兩周的價格松動,經歷了『政策消化階段』。這期間,總體上成交量下降,下降幅度也逐步增大,同時房價也從最初的堅挺到小幅下調。從連鎖門店成交來看,5月上半月的成交量下降約50%。成交均價6562元/平方米,比上月同期下降約6%,門店到訪量下降了六成。上半月,個別小中介門店甚至是零成交。
南開華苑區域鏈家地產分店人員也表示,5月以來,從賣方的捨不得,到買方的不忙出手,交易雙方都『端』著,較難達到成交預期。去年市場紅火時,有時一天的成交量能抵現在一個月的成交量。現在看房量都上不來,談何交易。『預計後市隨著成交量低迷,二手房成交價還要下調。』他說。
老城廂某門店人員告訴記者,現在這個區域很多業主已不再堅持,報價已下調6%-10%,甚至更多。
另外,記者在網站掛牌出售的房源信息上看到,某市中心樓盤三室大戶型5月8日報價265萬元,均價約15730元/平方米,5月11日掛牌總價256萬元,幾天之內就有9萬元的差價。另一梅江四室高檔房4月30日報價245萬,5月12日報價239萬元,差價6萬元。可見二手房價格調整已經展開。
改善型買賣詢價兩頭難剛性需求或成突破點
記者在梅江一門店看到,置業顧問正在和一個已登記買房的客戶協調,這位客戶實際上是打算賣掉舊房,再買新房,從上個月在門店登記後,自己原計劃賣出的房源前來諮詢的人都大幅砍價,而自己想買的房子,業主那邊又不願意降價,這樣一來,他一買一賣就會差很多錢,給他帶來很大壓力,因此只好慢慢等。
實際上,目前市場上像這樣的改善型交易者因為詢價兩頭難而放棄交易的有很多,這在一定程度上也制約了改善型交易成交量。
『去年二手房交易火爆主要緣於國家一系列優惠政策的鼓勵,市場形成了梯次消費氛圍,而新政出臺後,在打擊投機的同時,也給改善型交易帶來一定影響。一方面,現在的價格走勢使先買房再賣房充滿不確定因素,一方面交易費和銀行要求都提高了,賣價如果提不上去,賣方也難以舊換新。』陳萌分析說。
『不過,從目前成交的二手房情況來看,40—80平方米的小戶型降價幅度較低為5%左右,而150平方米以上的大戶型降價幅度較高,有些樓盤已達到10%以上。』陳萌舉例說,現在一些外環附近小戶型因去年有不少被投資者購買,現在其中一些因調控政策出來,這些業主獲利後,還是希望盡快脫手,而這對很多剛性需求者來說也是一個機會,所以這類房源成交比較活躍。』我愛我家門店成交也顯示,新政出臺以來,面積在120平方米以上的房源成交驟減,而90平方米以下的中小戶型佔據了總體成交的80%以上,尤其50平萬米以上的一居室小戶型佔到半數以上,並且扭轉了以往二居室戶型成交主力的地位。可見,剛性需求可能成為市場突破點。
另外,在市場供應方面,受政策變化影響,目前前期購買的投資型房源已開始增量入市,這些房源多數是市中心區中小戶型,適合自住購房需求;其次,環城四區內新建商品住宅產權證件的陸續下發,四區內具備再上市流通條件的二手房源供給量將進一步增大,是剛性需求及改善型自住需求的良好目的地。另外,地鐵2、3、9號線今年將基本完工,初步形成的地下交通樞紐,將帶動周邊特別是邊緣區域二手房交易的活躍,因此今後市場供應也有利於剛性需求的釋放。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||