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【『2010中國杭州·城市綜合體發展峰會』大型系列報道】
縱觀城市綜合體的發展路徑,不難發現,城市綜合體不僅僅是地產開發的問題,更是一個城市發展和運營的問題。與住宅相比,城市綜合體體量大、業態多、資金量大、開發經營周期長,這對開發商的開發運營能力提出了更高的要求。如何在高密度的人口和立體的交通組織中科學定位和良性運營?如何在融資渠道比較單一的現狀下尋求融資模式的創新?面對這些全新的課題,杭州的城市綜合體開發軍團在不斷的探索中前行。
綜合體離不開 立體交通配合城市綜合體交通組織系統的承載物是人流和物流,也就是流動著的人和物。人流就是通常所說的客流,它的存在是綜合體各個部分達到其經濟目的的基本條件。毫無疑問,綜合體的交通體系結構是復雜的,按區域內外劃分,可以劃分為體外交通體系和體內交通體系;按功能劃分,可以劃分為人流動線、客用車輛動線、貨運動線和廢棄物動線;按動線環節劃分,根據不同承載物劃分為出入口、通道、運載工具、轉運集散點、儲存區、處理區等。
住房與城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹曾經表示,城市綜合體的建設是一個復雜的工程,首先需要交通規劃的配合支持。如果車進不來,停不下,出不去,就不會有人流。如果沒有交通的支持,就很難成為城市綜合體。縱觀世界各國的城市綜合體,不僅是外圍的交通要四通八達,內部也要有空間,方便人的流動。山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也認為,城市綜合體的規劃必須與交通等規劃設計相協調。沒有一個很好的立體交通體系,不可能形成一個城市綜合體。
這一點,可以從現代城市綜合體的典范——日本六本木新城身上得到印證。在六本木新城居住的住戶,不用在上下班時擠公交車,他們從工作的地方到居住地不過步行幾分鍾時間;他們可以在家門口欣賞到高端藝術品展覽,周邊有很多購物、餐飲、娛樂的好去處,還可以看到一年一度的東京電影節;其他日本及海外游客,可以通過十幾條地鐵線路從日本的各大城市抵達這裡,在六本木新城購物、娛樂、欣賞藝術作品可以足不出戶,在各個建築物之間行走看不到車流;地鐵口與六本木新城是點對點的對接,乘地鐵直接到新城裡面,購物完畢直接乘地鐵去往目的地,你甚至不需要知道建築物是什麼模樣……因為辦公區和消費區地下空間相連,白天辦公區停車位不夠時可以向消費區的停車場靠攏,晚上停車緊張的消費區也可以往辦公區分流,整個六本木新城24小時運轉,全天候為消費者開放。
從六本木新城可以看到,軌道交通對於城市綜合體的重要性。杭州地鐵一期工程的開建,給地鐵上蓋綜合體帶來了百年難遇的騰飛契機。因此,在杭州已經規劃的100個城市綜合體當中,與地鐵有關的綜合體是最多的,比如武林廣場地下空間綜合體、地鐵七堡車輛段綜合體、地鐵九堡東站綜合體、地鐵九堡站上蓋物業綜合體、地鐵下沙中心站上蓋物業綜合體、地鐵下沙終點站上蓋物業綜合體等,可以說是一條地鐵串起了一個綜合體建築群。
綜合體建設亟待 融資模式創新城市綜合體的開發,上游是資金鏈,中游是開發環節,下游是經營和管理,這三個環節中作為上游的資金鏈最為關鍵。由於城市綜合體開發規模宏大,投資額巨大,因此,項目融資安排在項目開發過程中十分重要,一旦某個資金鏈出了問題,就會給整個項目帶來不利影響。
業內專家指出,對於城市綜合體來說,只有把融資總成本控制到最低,項目競爭力纔會更強。城市綜合體的開發需要強大的資金實力做保證,在開發前期就需要投入大量資金,由於融資渠道的限制導致一些城市綜合體在開發過程中資金鏈緊張的現象並不少見。
但是,目前我國房地產融資渠道比較單一,多為銀行貸款。不過,隨著資本市場的成熟,各類融資渠道將會逐步完善,包括房地產信托投資基金、海外上市、房地產抵押債券等創新模式的出現,為解決城市綜合體開發的資金瓶頸提供更多可能。目前,已經有國外的大型房地產投資基金開始試探性地進入中國房地產市場,在城市綜合體的開發上取得了可資借鑒的成功經驗。
在香港SPACE商業經營管理集團副總經理許大金看來,城市綜合體中的業態配比並不是短期收益最大化的一種方式,任何一種經營都要考慮投資回收模式。商業地產項目從投資回收模式上大致有四種開發模式:一是不租不售,開發商集所有者、開發者,運營者於一身,如宜家;二是只租不售,開發商對持有的商業物業采取出租形式,邀請或者選擇某個大型商業企業作為承租方,進行長期的商業經營和管理,如萬達與沃爾瑪的合作;三是只售不租,開發商將商業地產項目全部銷售,由所有者自行經營和管理。如SOHO現代城等;四是租售結合,目前國內開發商受到資金的限制,許多都采用此種開發模式。許大金認為,從根本上講,商業項目要想獲得長期穩定的發展,適合商業地產發展的金融產品的出現是必不可少的。否則,沒有資本支持的城市綜合體,只能是步履蹣跚的孤獨行者,很難有大的發展。
可喜的是,我們看到,杭州的地鐵濱康路綜合體項目首次探索性地嘗試過銀企合作、融資招標的模式,最近宋城集團為了休博園旅游綜合體的整體改造昇級,向社會發行了信托產品。毫無疑問,商業地產融資方式的不斷豐富,將會為杭州城市綜合體的開發提供更多的資金保證。
據《杭州日報》記者方張接