『您好,聽說您有套房子要出租,租出去了嗎?……那不好意思,打擾了。』放下電話,劉燁在名單上畫了一個叉,這已經是他今天畫下的第47個叉。和大多數中介一樣,劉燁生活的重心都是房屋交易。...">
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『您好,聽說您有套房子要出租,租出去了嗎?……那不好意思,打擾了。』放下電話,劉燁在名單上畫了一個叉,這已經是他今天畫下的第47個叉。和大多數中介一樣,劉燁生活的重心都是房屋交易。26歲的他進入這個行業已經3年,他坦言,『這個行當不需要專業,只需要經驗;市場也有規范,但更多的是潛規則……』
橋梁?鴻溝?無底洞?
一個貼滿租售信息的門臉,幾張桌子,幾臺電腦,幾個穿西裝打領帶的業務員,這就是一般人印象中的房屋中介機構。近年來,隨著房地產業的不斷發展,各大城市都能見到這樣的中介店面。『在北京,掙紮著大大小小數千家房產經紀人公司,然而,這其中真正具有租賃從業資格的僅有30家。』北京中大恆基呼家樓店經理仇勇一語中的,描述著亂象環生的房屋中介市場。據仇勇回憶,房屋中介市場的混亂由來已久。2000年左右,在房屋租賃方面,源起自貴州的『房屋銀行』業務被引入北京。但由於政策及管理方面未形成有效監督,很快被『做爛』。
十年來,巨大的房屋交易市場規模促使房產中介的數量直線增加,也讓業內各種『貓膩』不斷『創新』。『高進低租套取租金逃跑已經是老方式了,現在還有一房多賣、假信息釣魚、利用合同做手腳等各種花樣。』劉燁介紹,中介就是通過買賣信息賺錢,於是讓買賣雙方信息不對稱就成了操作手段。
除了欺詐,中介有時也扮演交易價格推手的角色。北京鏈家地產副總裁林倩接受采訪時說,一些中介公司做的不只是居間,而是要求房東將房產全權委托,因為手上有大量的房源,所以可能會出現囤積房源,然後伺機把租房售房價格炒高的情況。
『真規范』與『潛規則』
下班早的時候,劉燁會『勤奮地』到自己經營的區域轉一圈,除了觀察打聽是否有可供租售的房源,他還會把一些貼在小區裡的『個人求租』信息撕掉,貼上自己的信息。『我們當然希望信息都能掌握在自己手裡,這麼做也不違法吧?』劉燁說這是業內最基本的『潛規則』了。而類似的『潛規則』還很多,比如以高於市場價的價格與房東簽合同,通過合同裡面的『裝修權』對房屋進行隔斷,然後再群租出去獲取更高的回報。
其實十年以來,相關部門已經數次整頓房屋中介行業,也出臺了相關的法律法規。比如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》等。『這些法律法規對我國房地產經紀業的管理和規范起了十分重要的作用,但其先天的不足和對新環境的不適應也越來越明顯。目前現狀是相對於房地產經紀這個快速發展的新興行業,法律法規的制定滯後於其發展速度,並逐步成為制約行業規范化運行、正確均衡發展的瓶頸。』重慶大學副教授楊宇說。
僅就市場准入制度而言,根據《建設部關於修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》,設立房地產中介服務機構需具備幾個基本條件:有自己的名稱、組織機構;有固定的服務場所;有規定數量的財產和經費;另外從事房地產經紀業務的須有規定數量的房地產經紀人。除此之外,房地產中介服務機構還須在領取營業執照後的一個月內到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。但按照《城市房地產管理法》第五十七條規定,設立房地產中介服務機構,只需向當地工商行政管理部門申請設立登記,領取營業執照後即可開業。
管理標准不一致,到房地產管理部門備案也非強制性手段,導致市場中大量不具備從業資格的中介機構存在,真規范缺乏執行力,也遭遇潛規則的不斷挑戰,而造成這種現象的根本原因就是缺乏房地產中介機構資質審查程序的統一和強制性規定。
可操作性和執行力是關鍵
現實狀況表明,房地產中介市場存在的許多問題,是由於政策或法律上的空白造成的。這一方面表現在面對迅速發展的房地產市場及房地產中介活動,立法缺乏前瞻性導致『無法可依』的窘境;另一方面,現有的一些政策或法規嚴重滯後於房地產市場及房地產中介活動的實際。
『進行房地產中介市場管理立法,首先必須增強可操作性和執行力。要在充分掌握房地產市場及中介活動運行規律的基礎上,對其運行和發展的各個環節,進行明確規定。』北京市聚合律師事務所律師宋通說,『比如大多數房屋租賃糾紛涉及金額較少,可能只有1000元的租金,投訴成本高了,消費者維權的可能性當然就會降低,除非法院能用簡易程序或者多樣化的處理渠道處理此類案件。』
同時他還提出,立法還應注意各個層級、各個地方房地產中介市場的統一、銜接和配套。『目前,房地產中介服務業不僅是缺「緊箍咒」,也缺念「緊箍咒」的人。』有專家指出,我國的房地產經紀業急切需要從『游擊散漫型』走向職業化、正規化,從『零星分散型』走向社會化、集團化,從『粗放經營型』走向專業化、精細化。 (摘自《人民日報》)