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天津北方網訊:一男子好端端住了十幾年的住房,卻在自己和家人並不知情的情況下,被評估後賣出。而這一切的『幕後操手』不是別人,正是他原本視為一家人的女婿。
法院經審理查明,1998年,倪振東以16萬餘元的價格購得位於津南區咸水沽鎮的住房一套,一直居住至今。2000年,他的女兒嫁給本案被告張凱。2006年6月,張凱以報銷暖氣費為由,將倪振東的房屋產權證等相關手續騙到手。同月26日,張凱的員工黃得利與中國農業銀行天津河西支行簽訂《個人購房擔保借款合同》,以購買倪振東的住房為由,向該行貸款27萬元。轉天,張、黃二人簽訂《天津市房產買賣合同》,手握房屋產權證的張凱搖身一變,成為岳父並不知情的『委托代理人』,將倪振東的房屋以39萬元的價格『賣』予黃得利。合同中約定,首付12萬元,餘款27萬元待銀行貸款下來後付清。隨後,在倪振東毫不知情的情況下,房屋被過戶到黃得利名下。後張凱得到那27萬元貸款,用於自己的經營。事情在兩年多後敗露:2008年12月26日,倪振東持張凱返還的房屋產權證到房管局查詢房屋狀況時,被告知該產權證為假證。張凱被警方抓獲後,不僅被法院以集資詐騙罪、合同詐騙罪、詐騙罪、濫用職權罪等數罪並罰,判處有期徒刑20年的重罰,同時也和倪振東女兒離婚。
而當法院判處那份意屬欺騙的房屋買賣合同無效後,本案的另外一個關鍵人物黃得利對此提出異議。他表示,自己也受到了張凱的欺騙,在雙方簽訂合同後,已經將12萬元的首付款直接交給張凱。另外,在他和張凱簽訂的房屋買賣合同上,有倪振東的簽字,因此他對張凱的話信以為真。他主張:這份買賣合同應是合法有效的。
法院日前在審理中認為,合同上的簽字經倪振東表示系張凱偽造,此其一;張凱在獄中表示,自己在和黃得利簽訂合同時,已經明確告知這是『假過戶』,此其二;黃得利雖然主張他交給了張凱12萬元首付款,但拿不出收據等任何證據,與常情不符,此其三;買賣房屋是大事,他在沒有和房主倪振東有過任何接觸的情況下,便直接將其房屋『心安理得』過戶到自己的名下,十分不正常,此其四;張凱被捕後,在倪振東始終住在訴爭房的情況下,黃得利卻始終沒有主張過自己是房主的權利,也多少讓人有些難以理解,此其五。綜上所述,黃得利主張那份房屋買賣協議合法有效,證據不足,予以駁回。 (文中人物為化名)
法官說法
本案主審法官表示,行為人沒有代理權、以被代理人名義訂立的合同,未經被代理人追認,對被代理人不發生效力,由行為人承擔責任。具體到本案中,倪振東沒有委托張凱出售房屋,張凱沒有代理權,其與黃得利簽訂的房屋買賣合同,對倪振東是不發生效力的。另外,庭審中黃得利主張該合同是他善意取得房屋的意思表示。但善意取得是指無處分權人佔有他人財產並將該財產所有權轉讓給第三人,受讓人取得該財產基於善意取得該財產的所有權或者其他物權的制度。本案中,雖然張凱持有岳父的房產證書,但並未佔有房屋。而黃得利在『買』到房後,也沒有實際使用。因此,他的善意取得的主張,是不會受到法律支持的。本案還可從合同的角度考慮:法律規定,合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的,以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。張凱和黃得利簽訂房屋買賣合同,其目的並非賣出本不屬於自己的房屋,而是為了獲得銀行貸款,所以這份合同當屬無效。(記者王學軍通訊員劉虹)
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