擁有不可復制的稀缺資源是高檔豪宅最重要的標簽之一。 align=center bgcolor="#E0E0C9" warp> align=center bgcolor="#E0E0C9" warp> align=center bgcolor="#E0E0C9...">
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align=center bgcolor="#E0E0C9" warp>高檔豪宅必須具有完美的建築設計、精致的園林規劃與優質的售後服務。 |
市中心土地越來越稀缺,新增樓盤定位不斷提昇。富餘資金的追捧、高額的利潤、對品牌的提昇效應,使得越來越多的開發商更願意將自己項目的檔次拔高再拔高。不過,在高端房火爆的市場背後,也有業內人士提醒,市場競爭越來越激烈,一些趁市場行情好搭車漲價、但本身品質並不高的『偽豪宅』,將會在樓市調控中現出原形。
市區新盤高端多
今年,市內六區有多個純新盤上市或即將上市,其中多數定位於高端。
4月開盤的融創星美御,位於和平區營口道與西康路交口,總建築面積5.98萬平方米,由2棟高層、1棟洋房、2棟聯排別墅和商業組成,目前的銷售均價高達3.2萬元/平方米。6月開盤的博軒園,位於河西區大沽南路下瓦房,總建築面積約10萬平方米,由疊拼別墅、洋房、高層三種產品組成,目前的銷售均價2.4萬元/平方米。同樣是6月開盤的中信珺臺,位於西青區保山西道與外環線交口,其中的別墅部分最高總價達到每套1000萬元。
此外,下半年計劃上市的幾個市內項目,也都定位於高端市場。如位於河西區臺兒莊南路與古海道交匯處的津瀾闕,總建築面積9.7萬平方米,由3棟高層公寓及2棟服務配套樓組成,主推180平方米至330平方米的大戶型,共339套房源,精裝交房,預計在10月開盤;位於河東區津塘公路輕軌一號橋站的金地紫樂府,別墅部分6萬平方米,容積率0.8,是目前市內僅存的純別墅項目之一,預計在年內上市;位於和平區南市的天津大都會,總建築面積86萬平方米,住宅部分主推130、150、170、230平方米戶型,預計下半年開盤;位於和平區和平路與慎益大街交口處的保利香檳國際,總建築面積9.6萬平方米,包括住宅、酒店式公寓(平層和LOFT兩種形式)、商業,預計9月開盤;位於和平區南京路營口道地鐵站的世紀都會軒,包括3棟公寓及空中花園別墅、1棟寫字樓與1座6層購物中心,共有900餘套單位,面積約60至300餘平方米,預計年底開盤。
開發商熱衷做高端
越來越多的開發商進入高端、豪宅市場是有原因的。做豪宅,可以提高發展商形象、品牌,給銷售受眾以比較高檔的形象。對開發商來說,豪宅名盤會帶來身份和地位,對提高知名度有很大的幫助。毫無疑問,建築豪宅對企業品牌幫助重大。
『開發豪宅最能綜合體現產品、企業和服務的真實水平,如世界級的建築設計、無可挑剔的施工、挑選全球最優質建材的能力、完美的物業管理等等。所以豪宅開發一旦成功,往往能獲得極高的品牌效應。』天津博智置業發展有限公司副總經理付晶說。
當然,除了可以創品牌、樹形象之外,吸引越來越多開發商進入高端豪宅市場的最主要原因,依舊是利潤上的誘惑。南開大學經濟學博士劉玉錄介紹,近些年來,由於市中心土地的日益稀缺,土地成本也是水漲船高。傾全力拿到的土地,要做到利潤最大化,毫無疑問只有做豪宅。
某開發商為記者算了一筆賬:做任何產品,土地價格成本都是不變的,設計成本、稅費支出和營銷成本也是固定的,所不同的就是建安成本,就算這一塊多支出一倍的費用,攤到總成本裡,不過增加20%,而建成以後的銷售價格則至少可以翻倍。
高端住宅成避險品
市場的反應似乎也給了開發商爭做高端的信心。據了解,今年開盤的幾個市中心項目,均取得了不錯的銷售業績。而目前開始蓄客的幾個市中心高端新盤,客戶來訪、來電量也超出開發商的預期。7月,市內六區新建商品住宅成交均價為15748元/平方米,再創新高,環比上漲9.57%,同比上漲36.79%,高端產品成交量大成為主要原因。
在如此嚴厲的樓市調控下,高端豪宅受到的影響似乎卻並不明顯,原因何在?付晶的觀察是:天津的大多數高端豪宅都處於市中心黃金地段,佔據著城市的稀缺資源。而且項目越高端,貸款比例越小,甚至不涉及貸款。
天津金地總經理助理李颺介紹,目前天津民間的財富積累不可小視,以金地紫樂府為例,自外展場開放以來,幾乎每天都會有來訪客戶。這些買家往往是經濟能力較強的享受型置業者,其成交量受外界因素影響不大。相對而言,市中心高檔豪宅在牛市時增長性平穩,在熊市時保值性突出。在整體下行趨勢中,這一層次的產品對於『被殺跌』具有一定的免疫力。
『鑽石的價格任何時候都不會太低,豪宅也是一樣。』李颺說。
競爭激烈警惕偽豪宅
不過,也有業內人士認為,真偽豪宅的分水嶺已開始顯現,一些項目將在新政下蛻去豪宅的美麗外殼。易居(中國)高級分析師薛建雄表示,高檔豪宅利潤雖高,但市場風險也很大。高端住宅銷售對象極其狹窄,客戶對產品品質要求非常高,而目前市場中很多所謂高檔樓盤的開發商之前並無開發高端產品的經驗。事實上,市場上歷來混雜著不少偽豪宅項目,這些項目品質不敢恭維,只是因為市場火爆,價格一路攀昇,而被貼上『豪宅』的標簽。但是,隨著宏觀調控的深入,此類產品隱藏的市場風險將會釋放出來。尤其是那些缺乏實質性價值支橕,在虛擬利好的牽引下出現非理性超漲的項目,將會隨著購買人群的理性回歸,不得不調低價格面對亟須資金回籠的窘境。
著名設計理論和設計史專家王受之強調,所謂『豪宅』,絕不是指單純貴與大,是因為它擁有比普通住宅更高的品質、更完善的功能設置及各方面高標准的要求。雖然我國關於豪宅的標准尚未有明確界定,不過一般來說,『豪宅』對自然生態指數、交通便利指數、生活配套指數、建築規劃指數、文化教育指數、安全指數、醫療指數、社交指數、生活方式指數及生活服務指數等都有較高要求。他認為,國內目前對『豪宅』概念的過度商業炒作,把什麼是一般住宅、什麼是豪宅完全混淆了。