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W IN D數據統計顯示,截至8月15日,以證監會行業為標准,兩市已有包括『萬保金招』四大地產龍頭在內的40家上市房地產公司發布了2010年中期業績報告。數據顯示,上市房地產公司庫存整體增加明顯,而現金流量則出現趨緊的跡象。分析人士認為,樓市下半年供應將明顯放大,年底或將迎來成交量放大和價格下跌的局面。
現狀
40家房企經營活動現金淨流量- 600億元
WIN D統計顯示,截止到2010年上半年報告期末,這40家房地產上市 公司 的平 均資 產負 債率 為61 .13%,但在這40家上市公司中,資產負債率接近或達到70%的有22家,佔比高達55%,四大地產龍頭中,保利地產資產負債率高達76.77%,而萬科A、金地集團和招商地產的資產負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。
此外,從報告期的經營活動現金流入淨額來看,40家地產公司上半年經營活動現金流量淨額為-600.95億元,而去年同期則是401 .36億元,相差超千億元。四大地產龍頭中,保利地產上半年經營活動現金流量淨額為- 233 .48億元,萬科A、金地集團和招商地產也分別達到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年,這個數字則分別是54 .52億元、98 .22億元、26.43億元和31.46億元。
從報告期投資活動現金流量淨額來看,2010年上半年,這40家上市公司投資活動現金流量淨額為-30.57億元,而去年同期則僅為-8 .66億元。對此,中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對《經濟參考報》記者表示,由於前期拿地較多,今年上半年房地產投資增長仍然較快。廣發證券房地產地產行業分析師沈愛卿也對記者表示,雖然樓市新政4月頒布後對市場造成了影響,但總體上來看,今年上半年房地產企業的新開工腳步並沒有因此放緩。
國家統計局最新公布的數據顯示,1至7月,全國房地產開發投資23865億元,同比增長37 .2%。7月當月,房地產開發完成投資4118億元,同比增長33 .0%。1至7月,全國房地產開發企業房屋施工面積3 2 .4 3億平 方米 ,同 比增 長29.4%;房屋新開工面積9.22億平方米,同比增長67.7%。
業內人士告訴記者,上半年開發商擴張腳步依舊,實際上有難言之隱。一方面,2008年下半年後開發商一直減少開工,緩慢推盤,項目建設進入滯緩期,至2009年底,經歷了一年的去庫存化之後,大多數開發商均面臨新增供應不足的問題,部分城市甚至無盤可賣,在這種情況下,加緊開發是必然的選擇。另一方面,隨著新政的實施,政府和監管部門對開發商囤地的打擊力度也越來越大,由於前期拿地力度較大,這時候也不得不加大開發力度。最新消息顯示,繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監會後,監管部門近期也向住房和城鄉建設部表達了類似意見,希望後者能提供開發商的名單以便監管。
壓力
5545億元存貨考驗資金鏈
W IN D統計顯示,以上40家房地產上市公司今年上半年籌資活動現金流量淨額為625.86億元,去年同期則為-21.30億元;截止到報告期末,40家房地產公司現金及現金等價物淨增加額為-5.90億元,去年同期則為371.38億元。
業內人士分析,從現金流量情況來看,上半年房企主要依賴於大量的借貸保持了高速擴張。但地產調控以來,房地產企業融資渠道出現了比較大的變化,據央行統計數據,2010年第二季度,銀行開發貸款新增量為1200億元,遠低於2009年同期的3800億元。除銀行貸款外,企業債、證券市場融資也比較困難,而銀監會日前發布了《關於規范銀信合作理財合作業務有關事項的通知》,要求銀行將之前的銀信理財合作業務中,所有表外資產在今明兩年全部轉入表內,並按150%的撥備覆蓋率計提撥備,更是使得地產融資雪上加霜。
銀河證券房地產行業分析師潘瑋告訴記者,受制於調控政策,目前房地產公司主要通過『合作』方式,通過讓渡一部分土地權益或在不影響控股的前提下出售一定的公司股權來獲得資金。
開工沒有放緩,融資愈加困難,而房屋的成交量也依然在底部震蕩,國家統計局統計數據顯示,1至7月,全國商品房銷售面積4.58億平方米,比去年同期增長9.7%,增幅比上半年回落5.7個百分點。
實際上,已公布的上市公司的存貨數據顯示,以上公布中報的房地產企業,上半年存貨總量已經達到了5545 .29億元。其中,『萬保金招』四大地產巨頭上半年存貨高達2845億元,同比大幅增長55.3%,而在今年一季度末存貨纔增長一成有餘。
以萬科A為例,中報顯示,年初公司計劃全年竣工面積為504萬平方米,截至6月底,已完成的竣工面積為128萬平方米,僅佔全年計劃數的25 .4%。這就意味著,在下半年,萬科竣工面積將達到376萬平方米,為上半年的近3倍。此外,盡管樓市整體成交量低迷,萬科A仍在中報中表示,2010年的新開工計劃已經考慮到市場調整的可能性,公司暫無需考慮對新開工計劃進行調整,開發進度按計劃進行,部分年內新增的項目也將在本年開工。
沈愛卿表示,從目前的銷售情況來看,房地產企業的庫存正在緩慢回昇,而資金鏈則出現了趨緊的跡象,預計未來房地產企業將出現更多的促銷等方式來回籠資金。顧雲昌則表示,目前開發商資金鏈上『有壓力,但還不緊張』,但他預計,如果銷量繼續下滑,再加上開發商受到的貸款方面的限制,這種狀況將在國慶前後出現變化。
後市
地產龍頭『口風』齊變樓市將迎量昇價降
業內人士告訴記者,目前主要房地產商對地產調控政策放松的預期正在迅速消失,而地產商的這種政策『判斷』或將對其下半年的銷售行為產生重大的影響。『短期內看不到政策放松的可能,未來公司將加大銷售力度以回籠資金。』一位上市房企的內部人士對記者表示。
實際上,從四大地產龍頭的中報來看,這種跡象也有所顯露。在對下半年房地產調控政策及樓市的整體走向上,四大地產龍頭不約而同地認為,下半年樓市供應將出現較大變化。
萬科A認為,大多數城市的新房存量仍然處於近年來的低位,但受成交量回落的影響,主要城市的新房庫存開始結束自2009年市場回暖以來的持續下降,隨著下半年新盤上市高峰的到來,預計新房可售庫存量的增加速度將有所上昇。而『成交速度的下降和存貨量的上昇,可能使開發企業 面臨 一定 庫存 壓力 和資 金壓力。』保利地產也表示,『2009年底開始出現的供應不足的情況,有望在今年下半年得到根本性的改善。』
對於下半年的市場變化,金地集團認為,在下半年,市場供應量的上昇將推動調整繼續深化。一方面,供應的增多會加大市場競爭,從而使買方擁有更多的博弈空間;另一方面,新上市的項目也會根據市場的需求采取更為靈活的定價策略,兩者結合,房價的進一步下滑可能將順理成章,而一個更為理性的定價將會推動交易量恢復平穩,從而促使市場在新的平臺上達到均衡。
具體到下半年的經營策略,金地集團表示,將以銷售為先,通過更為多樣化的銷售渠道,更有針對性的銷售方案,更具靈活性的定價策略來加快公司銷售現金流的回收。招商地產也表示,短期內,公司擬采取措施,促進銷售,積極優化庫存結構。
統計數據顯示,上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成。其中,保利地產上半年完成銷售金額217.55億元,完成銷售計劃的43%;金地集團上半年銷售額則為53 .76億元,僅完成全年210億元目標的1/4;招商地產上半年完成銷售額61億元,僅完成全年銷售目標的40%。盡管如此,不但沒有開發商明確下調銷售目標,相反卻有房企上調銷售目標。恆大地產宣布上調今年銷售業績目標至400億元,包括綠城、恆盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。
顧雲昌表示,地產龍頭的示范效應不可小覷,在供應量加大的情況下,加上剛性需求的入場,下半年樓市成交量有望出現回昇。在價格方面,他表示,部分房價泡沫較大的城市房地產價格將繼續松動,但松動幅度不會太大。
住建部官員:空置率跟高房價沒有直接關系
三個月前,有媒體報道,『國家電網利用智能網絡,在全國660個城市查出一個數據,總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。』
『6540萬套』房子被空置?隨後,雖然國家電網表示並未發布此數據,這個缺乏權威來源的調查結果依然引起了持續不斷的波瀾。今年5月和8月央視財經頻道接連進行了兩期『空置房』的調查報道,調查結果顯示,北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率達40%,而多處新城成為『空置房』密集區,這將人們對於『有人有房不住,有人沒房住』的憤怒撩撥到了極點。
中國的住宅到底有多少空置,這似乎成為了一個讓公眾痛斥炒房者『惡行』和駁斥『中國房地產無泡沫論』的強大利器,『昭然若揭』地證明著中國房地產市場已經到了『危險境地』。所以,人們迫切地想了解真相:中國的住宅空置率到底有多高?甚至有人呼吁公布國家權威統計數據以正視聽。
住房空置率到底有多重要,而國家權威數據又為何缺位?
現有統計不科學
對於『6540萬套』空置房的數據,很多專家和業內人士都對這個數據進行了證偽。
如果以每戶90平方米來計算,6540萬套住宅的總面積大約為58億平方米,而過去20年,全國城市住房建設總面積為60億平方米左右,這就意味著這些房子絕大部分都空著。北京大學房地產研究所所長陳國強向《中國經濟周刊》再次證實了這一數據的荒謬。
對於目前一些機構通過查水表、電表、夜晚亮燈的調查方式,國家住房和城鄉建設部(下稱『住建部』)政策研究中心房地產處處長趙路興認為,這並不科學。首先,在樓盤選擇上存在片面性,不能代表整體情況;其次,『現在很多白領晚上在酒吧,或者出差在外,』有很多情況都會影響此類調查的結果的真實性。『在我國進行住房「空置率」的調查並不難,只需要在全國重點城市,針對不同檔次的樓盤進行抽樣調查,就能得出結果,當然,這需要一大筆的資金投入。』
統計局稱目前算不出空置率
趙路興對記者表示,關注住房空置率的問題,首先要清楚住房空置率的概念。在國外,『空置率』一般是指已經售出的住房中空置的部分,主要關注的是房屋存量的使用率;而住建部以往的『空置率』調查對象,是指當年竣工而沒有賣出去的房子,主要考慮的是金融風險,銀行信貸資金是否能安全回收。
『像國外那種「空置率」統計,我國現在還沒有官方的統計數據。』趙路興對記者坦言。原因主要是這幾年我國房地產市場的主要矛盾發生了變化。『2003年前後,房地產市場存在過熱的現象,就房地產泡沫問題,我們在珠三角幾個熱點地區對「空置率」進行過調查;而2005年後,房地產市場發生了變化,房子供不應求,主要矛盾就體現在房價的上漲上。』趙路興表示,如今國家關注更多的是如何調控房價,而不是已售房屋的空置率。
據了解,目前住建部對房地產市場的調研主要體現在房地產價格指數和70個重點城市的房價上,並未對空置率進行調研。趙路興表示,現在民眾關心的主要問題還是買房貴,不管有沒有錢,大家都想去買房,認為只有買房纔是解決居住問題,而空置率問題反映的是租賃市場的問題。所以,未來住建部關注的重點依然是房價。
8月11日,國家統計局新聞發言人盛來運就空置率問題首次公開回應:『房屋空置是近幾年由於房地產行業發展出現的新問題,我們的調查統計制度還沒有來得及作出統計,目前國家統計局關於房地產統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。』
據了解,即將進行的第六次全國人口普查增加了住房情況的登記,其中涉及到一些住房的指標,包括住房面積,住房的間數、建成年代,住房是采用什麼方式獲得的(商品房、福利房或租房)等。
盡管關於房屋的信息登記很詳細,但國家統計局並沒有將空置率考慮進去。國家統計局人口和就業統計司司長馮乃林告訴《中國經濟周刊》,目前業內對房屋空置的認識不一致,算法也就不一樣。『作為統計部門要對一個指標進行統計,首先要對這個指標進行清楚界定,如果界定不清,就沒法統計。』馮乃林說。
住建部官員:空置率跟高房價沒有直接關系
趙路興表示,如果已售房屋的空置率高,也是一個不正常的現象,說明房地產市場投資過多,投機過多,說明房地產市場的需求不是真正的自住需求,但將投資或投機行為認定為高房價的直接原因,這並不准確。在中國,方方面面都在影響著房價,中國的房地產市場有很多特殊性,國民經濟對房地產依賴度過高,全民投資對房地產的依賴也很高,房價受到產業結構不合理、投資渠道有限、資本市場不規范、租賃市場不發達等種種因素影響。
此外,房產到底是自用還是投資、投機,其實很難進行界定。隨著我國城市人口的增加,大部分人需要通過租房來解決居住問題,而租賃市場的房源大部分來源於個人投資的房產。趙路興認為,投資本身並不像有些人所認為的那樣不齒。一般來說,高的空置率會帶來房價和租金的上漲。如果空置的房子大多投入到租賃市場,那麼租房的價格就下來,從而也會導致一手市場上的房價下降。
北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強認為,在一定程度上,合理的空置也是必要的。一、在需要時有供給的選擇餘地,不會因工作調動、家庭人口增加等要置換房屋時缺少選擇;二、起到供給增量調節市場價格的作用,如當一級市場供給短缺時,空置房會進入市場增加供給,防止一手市場價格上漲過快。
空置房征稅並不容易
有人認為,解決房屋大量空置最直接的辦法就是征收空置稅。在國外,空置住房的稅收不僅能夠提高房屋的使用率,也能得出准確的空置率數據。但北京大學房地產研究所所長陳國強認為,國內開征住房空置稅並非易事。因為如果要征稅,對於空置房的界定就需要嚴格的法律認定,並且要摸清所有家庭的住房狀況,而我國已經有20年沒有做過全國性的房屋普查了。
中國房地產市場經歷了短短10年的成長期,5年前纔開始進行網上備案登記,房屋信息系統還不健全。以北京市為例,自2006年開始,北京市住房購置情況都進行了信息登記,而2006年以前的房產狀況,有關部門並不掌握,很難得出家庭房產的真實狀況。『此外,北京的房子很多是被外地人買走的,北京的居民也到外地買房,即使本地信息系統能夠查詢到家庭住房信息,可全國各地發展水平層次不齊,有的城市連住房的紙質資料都不齊全,所以要查詢家庭在全國擁有的房產,還有待各地聯網的房地產信息系統的建立。』
今年5月,住建部下發《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,要求全國預售商品房銷售都要備案,在年底建立房地產統一信息系統,這將為未來的物業稅、財產稅、空置稅等改革奠定基礎。
百姓觀點
我相信『6450萬套空置房』是真的!雖然10年來全國只竣工了3300萬套商品房,但『竣工商品房』並不是全部的新建住宅,還有大量的集資房、經適房等『非房地產開發住宅』存在。
我為什麼買幾套房子,還讓它長期空著?一、抵抗通脹。二、房市比股市讓我踏實。
國家調控樓市,調整經濟結構,需要數據和信息支橕;老百姓作決定,同樣需要數據和信息支橕。虛假數據可怕,沒有數據更可怕。因為大家都在盲人摸象。
房地產商必須避免旗下樓盤給人留下空置房的印象,建議采取『光明行動』:采購節能燈,對一些空置房的照明設施進行補充配備,而且采購的燈泡不要一種色調;所有空置房從晚上7點-10點30分必須保持照明。
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