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開發貸款收緊卡住房企『七寸』
部分中小房企資金斷流專家估計大約在冬季
農行開發貸停貸之風剛過,其他三大行高管便出來闢謠。但事實上,中小開發商已經很難獲得銀行開發貸款。銀行捂緊了錢袋子,開發商的日子越發難熬。房地產調控政策未見絲毫松動,很多房企已開始准備過冬。有房企人士表示,早已收縮戰線,不再擴張拿地,而銀行貸款的趨嚴和銀信合作的封堵對中小房企無異於釜底抽薪。為了維持現金流的正常,不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉向民間高利貸。
專家指出,今年四季度到明年一季度,房企資金面將有惡化趨勢,不排除未來一段時間中小房企因現金『斷流』而暴露風險。對此,商業銀行應未雨綢繆,對房貸風險提早預警和防范。
盡管上市銀行在半年報中對資產質量普遍很有信心,但本周銀監會主席劉明康公開表示,目前商業銀行系統性風險隱患暴露不容忽視。
經過兩年信貸繁榮後,各銀行資產負債表積累的風險已顯現化。而銀監會更是對壓力測試環境層層加碼,要求銀行評估在經濟不景氣或房地產市場崩潰時的脆弱性。
銀行對房企若即若離
目前商業銀行對房地產企業的開發貸款已明顯收緊。某全國性商業銀行人士透露,在整個8月份,該行獲批的房地產開發貸款僅維持在個位數。
央行貨幣政策報告中指出,二季度房地產貸款增速明顯回落。隨著各項調控政策的落實,房地產各項貸款指標增速自5月份以來出現明顯回落。6月末,主要金融機構房地產貸款餘額為8.71萬億元,同比增長40.2%,增速比上年末高2.1個百分點,但比上季度末低4.1個百分點。而這種收緊趨勢在三季度仍在繼續。
數據顯示,在金融杠杆力量的撬動下,2009年房地產行業新增貸款超過22萬億元,佔全年新增貸款的20%以上。就在這一年,北京、上海、廣州等地房價創出房改以來的飆昇紀錄。但是今年下半年以來,開發商風光不再。銀行捂緊錢袋子讓房企變得『水土不服』。
有開發商人士表示,現在開發貸款的回落已經讓部分房企不得不勒緊腰帶。『房貸收緊迫使我們在策略上作了調整,已經從之前的激進地擴張拿地轉向防御,力保現金流穩健。』
上述人士指出,由於房地產本身就是高杠杆行業,銀行資金的斷流對房地產企業尤其是中小開發商幾乎是致命的。
很多中小房地產企業自有資金率一般在20%至30%,其他運營資金主要為銀行貸款,特別是去年以來貸款政策寬松、利率較低,大大緩解了企業的資金壓力。依照規定,自有資金率達到25%即可預售;一個房地產開發項目的自有資金率達到20%至30%,整個樓盤即能全面啟動。
信貸閘門的收緊,正在讓房企經歷艱難的去杠杆化過程。業內人士指出,房企更多依靠貸款支橕發展,一旦資金出現問題,那麼市場風險就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時到位,不排除未來某些房企在建樓盤出現半拉子工程。
房企資金彈藥所剩無幾
上述擔心已經在滬深兩市112家房企半年報公布有所顯現。業內人士指出,高負債已經成為當下房企最為鮮明的特點。
半年報顯示,112家上市房企上半年實現銷售收入1201.18億元,同比上漲30.8%;累計負債逾7836億元,較一季度末和2009年底分別增加600億元和1260億元。其中,負債總額超過100億元的公司有17家,地產四大天王『萬保金招』的中期負債達2779.4億元,佔總負債額的35%。
此外,超過80家上市房企資產負債率高達50%以上。有77家上市房企經營性現金流為負值,比2009年末的35家增加了一倍多。國信證券報告中顯示,上半年122家房地產開發企業經營活動現金流淨流出811億元,淨流出水平較一季度末增加371億元。
經營性現金流的變化已經反映了房企資金短缺的現狀。雖然上半年開發商手中囤積現金,但是橕到現在,資金彈藥實屬無多。
專業人士指出,從房企的資金實力來看,房地產開發企業2010年資金來源中,定金預收款和個人按揭貸款兩項佔到一半左右。按照房地產調控新政,住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施,都對房企資金面產生影響。
『如果這些政策有效地執行下去,就會對房地產開發企業的融資環境產生很大影響,個別中小房地產公司資金壓力會不斷上昇。同時,其他資金中定金及預收款及其他資金中個人按揭的增長率逐漸降低,無疑也會加重房企資金壓力。』
房地產業內人士指出,房企資金鏈壓力取決於現金流入和現金損耗之間的缺口變化。考慮到從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時間,預計前三季度行業風險不會很快體現,但第四季度資金壓力明顯上昇。
數據顯示,隨著三季度銀行對開發貸款的繼續嚴控,現在有個別中小開發商資金狀況顯著惡化,不得不通過內部認購和降價促銷的方式來提高房屋銷量,以加速資金回流。甚至為了避免資金斷流,有些中小開發商已經開始轉向民間融資和房地產信托。
知情人士透露,開發商有的是向個人或公司借高利貸,有的是借巧立名目的『房地產信托理財產品』,融資成本甚至達到了百分二三十,甚至更高。『高利率貸款的時間成本很高,一旦市場觀望,住房滯銷,問題就暴露了,拖幾月就虧損很多,最終不得不降價促銷。』
『黑紅』名單銀行手中兩把劍
農行停貸之風剛過,便有三大行高管出來闢謠,但事實是,中小開發商顯然很難得到銀行貸款。
一邊是房地產企業資金喊渴,急需銀行提供資金支援,但是銀行這廂審批沒有絲毫松懈,從資金源頭上卡住了房企的『七寸』。
某銀行人士指出,雖然銀行對外並未公開停止對開發商貸款,但是實際情況和停貸並無太大差別。銀行信貸審批部門『火眼金睛』,只要是開發貸,一般都會壓下來。
『分行領導都提示了,除非自己的重點客戶,一般不要去碰房地產開發項目,客戶有信貸需求,可以推薦其他銀行,盡量和客戶保持良好關系。』某大型銀行信貸部業務經理表示。
據了解,雖說目前監管機構沒有對房地產開發貸下達任何指令性文件,但是銀行在授信規模上卡得非常嚴。總行將房地產行業風險系數調高,這樣導致對企業的評級下降,想做一些新增貸款非常難。
而且現在房貸審批已經上收到總行,總行目前對項目貸款分為禁止類、優先支持類以及謹慎控制類,目前對房開貸態度就為『謹慎控制』。
『上個月全行業沒批下來幾單開發貸款,現在審批部門手中有一份黑名單,一份紅名單,銀行審貸部門會嚴格按照名單,黑名單上的企業肯定是禁入的,而紅名單雖然很多是房地產行業的龍頭企業,但是我們信貸投放上也是慎之又慎。』
『現在限制條件非常多,如果『四證』不全,或者資本金沒有到位,申請貸款時一點戲都沒有。』某銀行信貸部門人士透露。
而股份制銀行更是直接表示,由於實行額度管理,下半年銀行額度有限,一般是擠公司業務,將額度空出來給個人業務,而開發貸就在壓縮之列。
今年5月份,銀監會在全國范圍內的商業銀行開展了房地產貸款壓力測試工作。相關人士指出,結果顯示若房地產價格下跌30%,開發貸款不良率將增加1.2%。
但是相關人士指出,在房地產調控不斷深入的情況下,新房成交量和房價下跌持續出現,會延緩房地產開發商資金的回籠,增加其財務成本和經營風險,僵持下去,房地產開發商可能出現資金鏈斷裂問題,部分房地產開發商貸款佔比較大的銀行貸款質量將首先受到衝擊。
銀監會相關人士表示,壓力測試及其情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷,也不代表房地產信貸政策可能出現變動。但是銀行人士指出,對房貸壓力測試的不斷加碼,暗示了房地產貸款風險正在積聚,四季度到明天一季度,房企開發貸款似乎『黃燈』已現。
資金鏈告急開發商多渠道籌資
對於最近銀行再度收緊開發貸款的消息,多家大型房地產開發商公司人士表示,目前他們的貸款沒有受到很明顯的影響,但相關的貸款審批異常嚴格。業內人士分析,開發貸款收緊受影響最大的是中小型房地產開發商。
大房企受影響不大
一家有央企背景的開發商人士表示,此前他所在的公司高管確實聽說農行下發全面暫停房地產開發貸款的通知,要求房地產開發貸款、土地開發貸款等暫停發放。但是,公司高層仍要求各分公司積極『拿地』。『公司高層從來沒有說過貸款有難度,我們公司拿貸款幾乎沒有遇到過問題。』
南方某二線城市的一家具有港資背景的房地產開發商人士說,『目前我所了解的很多開發商正在開發的地,很多都是去年拿的。所以,現在看來,銀行收緊開發貸款對我們的影響不是特別大。』
業內人士分析,目前的政策只是對中小房地產商產生較大影響。對於大型房地產商而言,即使除去囤地等因素,這類開發商通常都資金雄厚、背景強大,融資渠道多元化。所以目前的大環境對於他們的影響十分有限。
小企業另尋融資渠道
上海一家小房地產開發公司的李先生表示,『目前像我們這種規模的房地產公司,幾乎不可能從銀行貸到錢了。』銀行表面上沒有停止發放新的開發貸款,但銀行對優質開發商纔放款的條件十分苛刻,因此中小房企很難『排上號』。
李先生表示,目前上海的中小開發商中至少已有六成面臨資金鏈『困境』。『以前,我們還能走其他的渠道來獲得資金。現在,監管部門對一些間接融資的方式都加大了監管力度。我們這些小房企不得不使盡渾身解數,盡量和地方、銀行搞好關系,否則真的可能一分錢都拿不到。下下之策,就是倚靠其他的自給來源了。』他所說的資金來源是指民間借貸,但這種借貸方式的代價往往是比銀行高五六倍的利息。
業內人士表示,根據1至7月的統計數據,房地產開發企業本年資金來源38876億元,同比增長39.4%。其中,企業自籌資金14394億元,增長50.8%。與其他資金來源相比,增幅最為突出。開發商自籌資金的增多,顯示出調控政策已經影響到開發商,其效果將在下半年傳導至新盤銷售中。
貸款審批更加嚴格
某大型房地產開發商董秘向中國證券報記者透露,最近該公司剛剛從銀行拿到一筆13億元貸款,貸款審批明顯比以前嚴格了很多。『上了無數個會,先是分行,然後是總行,而且需要一堆文件和合同,連總包合同都需要。』
她說,『不僅如此,銀行還嚴格限定了貸款用途。也就是說,錢必須是開發樓盤、蓋房子用的,而且款項按工程進度給。』
業內人士認為,未來房地產開發商拿地會更加謹慎,一般的中小型開發商可能不敢再拿地了。調控的最終結果應該是整個房地產行業的大整合,資質差的企業將被淘汰。
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