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局地房價『抬頭』,成交『回暖』初顯,『地王』再次登場,房企『見好就漲』……當下房地產市場在『金九銀十』的預期之下『暗流湧動』,房地產調控面臨新的挑戰。不過,與此前有所不同,近期一些政府部門對樓市表態不約而同:堅決將調控進行到底。部分人士甚至表示:寧不要『金九銀十』,也要將房價穩住。人們關注的是,調控能否再出『政策利器』?據新華社電
目前『回暖』屬什麼性質?
『北京樓市成交量暴漲』『廣州驚現「日光盤」』『福州又有人通宵排隊』……近段時間,蟄伏的樓市又開始躁動,真假難辨的消息層出不窮,不斷刺激著市場的神經。如何看待當前樓市的『回暖』?
一個顯而易見的事實是,經歷了半年調控,樓市累積的剛性需求,如臨近開學、結婚集中期等,有些確實開始釋放,部分熱點城市樓盤的成交量開始上昇。中原地產的高級分析師認為,市場近來有所活躍,與政策的短暫『靜默』、部分樓盤的促銷,以及需求『試探性入市』有關。當然,其中也不乏開發商等利用即將到來的『金九銀十』,給低迷的樓市打氣,『人造回暖』也曾在以前的調控中反復上演。
多年研究內地樓市的房地產專家蔡為民統計了一熱點城市,『目前在售的樓盤約有650個,其中降價的約有110個,漲價的有10-20個,其餘價格大致不變,一小部分是「試探性漲價」。』
中央黨校研究員曾業松提醒,『回暖是指一種長期向好態勢的開端,而目前少數成交量的反彈,只是季節性表現,樓市依然敏感而脆弱。在前期調控壓力下,從投機者到房地產商,「寒噤」已過,有的又開始豪賭未來昇值預期,暗流湧動。樓市回歸理性,顯然仍需加大調控,強化執行力。』
房價跌漲分成『兩派』
房價是跌是漲?目前兩派觀點分明。『看跌』方認為,隨著調控持續,下半年的供應量將明顯增加,而房企資金壓力也將加劇,此二者將強化房價下調的預期。
但另一方面,『看漲』方則認為,房價上漲的『暗火』已經點燃。『2009年,資本、土地和住宅三市場互推互漲,造成房價飆昇;這次調控對房企的融資渠道已經卡緊,但必須提防「面粉」上漲提昇「面包」漲價預期。』永慶房屋公司總經理陳史翎說。
此外,樓市供應『結構性失衡』問題還未得到解決,有多個省區市1至7月份的保障性住房和棚戶區改造開工率低於全國平均水平,個別地區開工率只有38%。華遠地產董事長任志強認為,如果保障房任務能夠完成,至少可以分流20%以上的商品房購買人群,如果保障房看不見,『他們會認為等下去沒有希望,就會重新尋找市場,這樣醞釀的反彈力量是存在的』。
防漲能否再出『政策利器』?
眼下,樓市已經迎來傳統意義上的銷售旺季,往年的『金九銀十』能否重現?對此,有開發商宣稱:『下次開盤,至少漲10%。』而一些熱點城市房地產管理部門人士則表態:『我們有足夠的政策「子彈」,寧願不要「金九銀十」,也不能讓房價報復性上漲!』
國內一些知名銷售策劃機構近日也在釋放信號:高價位樓盤此時入市,『不合時宜』。控制高價樓盤入市,畢竟只是『權宜之計』。中國房價連漲幾年,其間還經歷了兩輪嚴厲調控,但房價如皮球一般『越拍越高』,殷鑒不遠,此輪樓市調控如何從根本上打破『屢調屢漲』怪圈?
首先,繼續從嚴管住『銀根』。在購買端,要保持抑制投資投機性需求的高壓態勢。記者了解到,近期房價一度暴漲的京津冀市郊房貸政策進一步收緊,部分『虛漲』的房價隨即下跌。在開發端,除對銀行貸款、資本市場融資等渠道要繼續嚴控之外,對預售資金的監管也亟待加強。其次,確保『面粉』和『面包』的充足供應。三季度以後的土地供應壓力加大,對市場影響殊為關鍵。第三,『問責』程序必須有實質性啟動。今年4月出臺的『國十條』明確提出,『建立考核問責機制』。近期有關部門更已就土地閑置處置不力、保障房建設滯後等問題明確了問責的『時間表』,對此能否『動真格』?當拭目以待。
樓市健康不僅事關經濟運行,更是關乎民生的大問題。中國指數研究院副院長陳晟等多位專家表示,面臨各方角力的博弈,近期房產稅等二次調控話題再次引起高度關注。新添政策利器,鞏固既有調控成果,反映了市場對樓市調控的更多期待。
專家指出,熱點城市房價依然高企的數據表明,調控政策在短期內雖初見成效,但房地產市場能否健康發展,仍面臨一定的不確定性,如何穩定市場預期,是考驗新一輪調控是否見成效的重要內容。
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