去年11月6日，馬先生在中介公司掛牌出售自己名下的一套房產，位於上城區的水岸城市花園，65.15平方米。

　　這套房子後來被溫州籍的方女士看中，她跟馬先生隨後簽訂了《杭州市房屋轉讓合同》一份，合同約定：

　　馬先生以202萬元的價格出售給方女士，首付50%，剩餘房款通過銀行按揭貸款支付。如果一方違約，要向另一方支付10%，也就是202000元的違約金。

　　隨後，方女士就向交通銀行杭州城站支行申請個人貸款101萬元，不過因個人信用問題未獲准許。

　　銀行放不了款，馬先生和方女士的二手房交易陷入了僵局。馬先生發函要求方女士以其他方式支付剩餘房款。

　　馬女士拒不付款，她的理由是當初和中介簽購房合同時，房東不在場，是中介後來拿合同去給房東簽字的，應該屬於無效合同。馬女士要求解除合同，返還首付款，還要房東馬先生賠償她違約金。

　　這一來，馬先生覺得，方女士是變著法子不肯買這套房子。『我房款迄今沒收到，損失重大，怎麼可能是我賠你違約金，應該是你賠我違約金纔對啊。』

　　雙方分別起訴到上城區人民法院。

　　庭審中，法官向方女士解釋，雙方的《杭州市房屋轉讓合同》依法成立，但如果約定的違約金數額明顯高於實際損失，可以請求法院將該數額予以調低。方女士拒絕了，她態度堅決，認為房東違約在先。

　　這起糾紛最終判決結果是，法院認定買家方女士違約，購房合同解除，方女士向房東馬先生支付全額違約金202000元，房東將首付款返還給買家。

　　法官解釋說，這個案子裡，方女士自信一定能勝訴，所以放棄了調低違約金數額的請求，事實上她提交的多份證據都不能證明合同是無效的。

　　法官還提醒，很多買家擔心二手房房東坐地起價，所以簽訂購房合同時將違約金定的偏高，其實這樣對買家自身也有風險，一旦違約，會白白損失幾萬元甚至是幾十萬元。