|
||||
1-7月新增貸款流向地產統計
在當下的中國,沒有哪一個產業像房地產一樣令老百姓魂牽夢繞,也沒有哪一個產業像房地產一樣令決策層殫精竭慮。
在敏感的房市氣氛中,微小的調整都會被解讀為政策動向的信號。
9月29日晚,中國相關部門為遏制房價上漲雷霆出擊。為了遏制部分城市房價過快上漲,全國范圍內第三套房貸停貸。而且商品房的首付比例從20%提高到30%,二套房首付提高到50%。
毫無疑問,新一輪房地產市場調控即將拉開,8月份所營造的行業『回暖』將再次降溫。而業內人士則表示,新一輪房價調控措施趕在國慶前出臺,表明從今年4月開始的房價調控措施失效,房價越調越漲的形勢絲毫沒有改變。
對於商業銀行而言,一方面是為了配合監管層不斷深化的房地產調控,而防范風險是收緊房貸的原因之一。另一方面則是自身追求利潤的動機,亦使收緊房貸成為商業銀行兩難的選擇。
房貸減少影響利潤 銀行也為難
23億元,12月31日。這是一家國有企業下屬房地產公司急需的資金量及最後期限。
2010年初,這家房地產公司位於北京朝陽區的一個項目竣工,在公開銷售之前進行了100套的內部認購,內部認購價每平米23000元。
隨後此項目以每平米25000元開始公開銷售,某國有銀行為大多數公開購買的客戶提供了首付三成、貸款利率按基准利率七折的貸款合同。
這樣的貸款合同銷售一直持續到了年中,銷售合同簽約大約有200套。這時此項目房價已漲至每平米27000元左右。
在銷售期間,2010年4月份房地產降溫政策出臺,包括針對很多購房人提高購房首付款和抵押貸款利率要求、對非本地居民購房設限以及開工建設更多經適房等。
為此,該國有銀行停止了後續已經交付首付款(三成)貸款人的申請審批,或者要求購房者提高首付比例(最少四成)和貸款利率(最多八折)。但此時由於按原有合同拿不到銀行的貸款審批,有40%的貸款購買房屋的客戶提出了退房的要求。
北京吳小姐4月份時向某國有銀行申請房貸時,申請時所在支行批准的是貸款利率7折優惠以及首付比例三成的要求,僅一周之後,隨著銀行調高貸款利率優惠,銀行單方面通知吳小姐『7折利率總行批不下來』,但彼時的吳小姐首付款已打給對方賣主。
『不能7折只能8.5折了,利息就增加了20多萬,無疑增加了我的購房成本。』吳小姐在接受記者采訪時表示,此時如果吳小姐違約,責任在誰?而『面對不可抗力』(此指國家剛性調控政策)時,『銀行只能承擔一部分責任』,上述國有銀行北京分行某支行的信貸員告訴記者,『事實上,這樣也影響了銀行的利潤,畢竟房貸一直是銀行的主要利益訴求點。』
但監管的腳步遠遠沒有停下。在調控了近四個月後,中國房價未見明顯下跌,市場傳言『藥效』在逐漸減少,致使十一前央行聯手三會(銀監會、證監會、保監會)、住建部、統計局、國土部等部門,紛紛出來表示不會輕易放松房地產調控。
矛盾的是,《華夏時報》記者注意到,調控一直以『喊話』形式不斷加強,卻收效甚微。根據2010年半年報顯示,報告期內房地產行業貸款有所受限,但房地產行業開發貸款增長仍較快。記者發現,按照報告期末的房地產開發貸款佔比數據,排在前5位的分別是農業銀行(601288)、北京銀行、民生銀行、工商銀行和興業銀行。後四家銀行的該項佔比數據均超過10%,分別為13%、12.77%、12.20%、10.04%。
除房地產開發貸表現『優異』外,個人住房按揭貸款表現同樣搶眼。根據半年報數據,興業銀行以佔比85.96%位居榜首,中信銀行、工商銀行、招商銀行和農業銀行緊隨其後,分別為77%、71.2%、67.93%、62.9%。
房地產貸款是銀行的優質資產,在地產市場面臨強力調控的大背景下,在半年報發布期間,幾家大型銀行均表示,未來將根據自身的資金、資產結構,有選擇地審慎介入。
風險與利潤博弈 倒逼零售結構調整
14家上市銀行(除農行(601288)、光大外)的中報顯示,上半年個人住房按揭貸款餘額都有不同程度的增加,其中增幅最大的南京銀行達到70%,增幅最小的民生銀行為6.5%。
而不斷增加的不良率同樣刺激著市場敏感的神經。
銀監會2009年年報也表示,2010年個人住房按揭貸款業務中的不審慎行為可能加劇,房地產開發貸款風險鏈條效應或將重現,信用風險隱患可能上昇。
今年上半年,大部分上市銀行的個人住房不良貸款都有不同程度的增加,比如某股份制銀行從1.94億元增加到2.26億元。
上述背景下,銀行個人住房抵押貸款風險和盈利之懮凸現。但對比下半年,『無論是主觀還是客觀,個人住房按揭貸款在今年下半年將有一個大的變化,將很難保持上半年的增速。』某股份制銀行信貸部人士說。
客觀條件是,6月開始,房產市場正逐漸退燒。以北京為例,8月以個人住房貸款為主的個人貸款環比下降了近20%。而9月房產成交則連續三周呈環比下降態勢,這必然帶來個貸下降。
一家股份制銀行北京分行零售部總經理介紹,個人房貸的風險主要有三個。一是操作風險,比如沒有落實面簽。該人士說,以前有開發商給他打招呼,希望不要派人去現場面簽,盡量簡化手續。其次,個人按揭貸款一般是20年,其間可能出現因客戶收入、工作變化等帶來的風險。第三,國內銀行的貸後管理較薄弱。管理人員非常少,根本沒有足夠的精力來進行詳細檢查,將風險控制在萌芽狀態,只有在客戶發生逾期付款後催收。
除此之外,銀行也有主動轉身的內在需求。
目前,多數銀行的個貸主要有三部分,個人房貸、信用卡以及個人汽車消費為主的其他業務。其中,大部分銀行的個人房貸的比重都超過75%。比如招商銀行2009年為71%,北京銀行為82%。
銀行開始謀求調整個貸結構。調整結構最為明顯的則是招行。招行2010年上半年開始推進零售貸款多元化發展,調整信貸結構,保持零售貸款業務持續增長。
2010年中報顯示,個貸中,招行的個人房貸比重已經從71%下降到68%,個人汽車消費等貸款比重從18%增加到22%,信用卡業務繼續保持在10%左右。
這種調整或將繼續。『上半年幾乎完成了個人住房按揭貸款全年大部分任務,這為下半年的結構調整創造了條件。』上述信貸部人士說。