在國慶期間召開的深圳房地產秋交會，雖然依然人氣旺盛但成交量卻不大

漫畫：陳東陽

　　中國證券網10月11日報道 9月29日，國家有關部委推出樓市調控『五項措施』；9月30日深夜，深圳緊急發布住房『限購令』。調控之下，深圳樓市將走向何方？未及時網簽購房合同的3000套『被限房』命運怎樣？觀望氣氛回歸市場，買家變租客現象會否重演，租金會否持續上漲？投資樓市的渠道徹底封閉，商業地產會否成為資金湧入的『窪地』？

　　樓市變數重重，市民關注多多。本報派記者深入市場，走訪主管部門、地產商、業內專家和消費者，詳細觀察『限購令』下深圳房地產業的運行，並對市場最新變化一一解讀。今日起推出系列報道——『「限購令」下樓市變數透析』。敬請垂注。

　　-深圳特區報記者譚建偉徐強

　　『我在9月下旬簽訂了房產認購協議，不但交了定金，而且上百萬元資金已被第三方監管。因為在9月30日前未網簽購房合同，現在被認為是第三套房而過不了戶。我該怎麼辦？』10月8日，深圳市民吳先生手持房產證復印件到市房地產權登記中心諮詢。

　　據了解，像吳先生這樣受樓市『限購令』影響、國慶假前簽了認購合同、交了定金卻過不了戶的居民數以千計。9月30日，市政府辦公廳發布了戶籍家庭限購兩套房、符合條件的非戶籍家庭限購一套房的通知。10月5日，市規劃國土委發布特別提示：不符合『限購令』條件將不能辦理備案和登記過戶。10月8日，市房地產權登記中心貼出告示：申請房地產過戶登記的購房人，除提交原規定的登記申請資料外，還需提交戶口簿、婚姻證明等資料。

　　深圳商品房交易一般流程是，看房選房，諮詢可否辦理按揭，交定金、簽訂認購合同，從官方網站打印房地產買賣合同，確認後再到網上備案，即完成網簽。這段流程新房需時多在7-10天，二手房可能更長。

　　9月30日晚，市政府辦公廳緊急發布的『限購令』規定，自該通知發布之日起，所有商品住房交易必須執行通知規定。交易時間的認定，以在本市房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為准。

　　由於『限購令』突然出臺，而且未給市場留下過渡期，導致出現一批『半拉子』房地產交易，其特點是買方已交納定金，並簽訂認購合同，但尚未在9月30日前完成網簽購房合同。

　　這樣被限制過戶的『半拉子』交易有多少？深圳中原地產市場部總監王世界估計，在最近的整個住房成交量中，受阻於『限購令』的『被限房』可能佔到兩成。其中，9月份成交二手房15000套，按兩成算，『被限房』約為3000套；9月底一周的新房成交量約為2000套，『被限房』在500套左右。兩項相加，深圳地區一、二手『被限房』總量超過3000套。

　　對此，深圳德思勤置業總經理葉世育表示認可，『據我們的估算，深圳「被限房」總量比中原的數據可能還要略高一點。』據介紹，為了執行新盤開發90平方米以下住房應佔七成的政策，深圳部分開發商采取了兩套小戶型拼成一套大戶型出售的辦法，而一般買雙拼房的深圳人都是擁有首套房的，受『限購令』影響，他們最多能再買一套，而無權購買雙拼房，如買下就是三套或以上了。因此，此輪調整對出售雙拼房的開發商和買這種房的居民影響最大。

　　9月下旬，深圳樓市成交十分火爆。以9月30日成交情況為例，當天，一手房成交477套，比9月日均180套增長165%；二手房成交961套，比9月日均500套增長92%，其中個別樓盤不乏小戶雙拼房型，業內人士估計，已交定金認購這些樓盤的房子但未在9月30日前網簽的客戶佔到該時段成交量的兩成多。

　　有中介透露，如果『被限房』無法成交過戶，深圳開發商將損失銷售額數億元。如果賣方不向買方退定，後者將損失上千萬元。部分涉及到的開發商對『煮熟的鴨子要飛』非常焦慮，期望有變通的可能，並向市房協反映了意見。

　　深圳資深房地產律師何芳利告訴記者，近日她連續接到多個二手房業主諮詢能否不退定金的電話。其中，有兩位業主分別收取了買方10萬元、20萬元的定金，現在買方突然失去買房資格，房子無法過戶，提出退定。賣方的觀點是，自己無任何過錯，雙方已簽認購合同，不能過戶是買方失去買房資格所致，因此，買方應承擔違約責任，賣方不用退定。

　　記者隨即訪問了多位專業法官、律師和中介負責人，他們較一致的看法是，雖然政策變化不屬於不可抗力，但『被限房』雙方均無過錯，從情勢變遷、公平合理的角度看，買方不應承擔違約責任，雙方可解除協議，恢復原狀，賣方應如數退回定金。

　　深圳一家區法院的房產庭負責人表示，市區法院曾就類似的政策變化致合同不能履行的情況進行過研討，法官們傾向於認為，政策變化是人為的，不是自然災害之類，不屬於不可抗力，而是客觀情勢發生變更；這種情況下，合同雙方均無責任，如果判買方支付20%的違約金或由賣方『吃定』，有違公平原則。合適的做法是，解除協議，賣方退定，恢復原狀。

　　何芳利律師也認為，『限購令』不屬於不可抗力，是重大情形變遷，於情於法，賣方均應退定，同時雙方解約。

　　『3000套「被限房」大部分可以獲得和平消化。』王世界分析，可以通過買方將房產轉給父母親戚、買賣雙方協商解約等方式解決一大批『被限房』。在房價未出現下降的情況下，開發商集中退定解約阻力較小。二手房復雜一點，但以往的經驗顯示，最終上法庭的少之又少。

　　譚建偉徐強

　　深圳特區報訊(記者譚建偉徐強)深圳『限購令』發布後，樓市出現了兩個極端現象，一是部分居民千方百計『繞道』買房，二是部分居民拿不准能否過戶，想買房不敢下定金。買方、業主、中介、開發商，甚至登記部門都在期待主管機關出臺『限購令』細則。

　　8日，記者在市房地產權登記中心信訪室聽到多位居民的諮詢。有些問題工作人員可以當場答復，有的只能先記下來等待上級確定或等待細則出臺。一位在深工作一年多的非本市戶籍居民說，他、老伴和兒子都在深圳工作，但都是外地戶籍，三人戶口安在同一個戶口簿裡。現在兒子在深圳已有一套房，他和老伴能否再買一套。工作人員做出了肯定回答。而對於擁有兩套房的深戶家庭能否再接受別人贈予房產、『限購令』可能延續到何時、沒資格買房的一方和有資格買房的人可否聯名買房、外地戶籍居民補辦社保或納稅證明在時間上有無更明確的要求等問題，工作人員感到難回答或無法回答。

　　曾經炒過多套房的鄭女士表示，『限購令』力度很大，像溫州購房團過去那樣一次買一層樓的做法，現在已不可能了。想買多套房的人只能通過用父母、親戚的名義來進行。如果父母、親戚沒法提供在深圳的一年以上納稅證明或社會保險繳納證明，還有可能打『擦邊球』，通過補交稅款或社保的方式，獲得買房資格。

　　業內人士介紹，有的居民還可能采取出資請有資格買房的親友購房，然後再贈予給自己的方式『暗渡陳倉』。有中介表示，家庭怎麼認定需要細化，二套房是僅指深圳內還是包括市外應明確。

　　記者了解到，近日，市房地產權登記中心、市房地產經紀行業協會、市規劃國土委都在召開相關會議，研究『限購令』下發後的相關後續問題。有知情人士透露，相關細則可能於近期發布。

　　譚建偉徐 強

　　4月30日，北京市出臺落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知，即外界所稱的『京十一條』，其中規定了臨時性的限購措施，同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。5月2日，北京市住建委公布新政中『同一家庭限新購一套商品住房』的實施細則，其中重申，『同一購房家庭』是指購房人、配偶及未成年子女，即一對夫婦和其未成年的子女。限購的商品住房既包括新房，也包括二手房。

　　上海市政府7日批轉的上海市住房保障房屋管理局等五部門《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若乾意見》明確，即日起在一定時期內限定居民家庭購房套數，本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。《意見》還明確按不同的住房銷售價格確定土地增值稅預征率、縮短動遷安置房上市交易時間等，意在壓制購房需求的同時，增加市場供應，從壓需求、逼供應兩方面雙管齊下落實調控。

　　國慶前夕，廈門市國土房產、金融管理、稅務等7個部門聯合下發了有關促進房地產業持續健康發展的意見，並決定采取臨時性限購措施，即從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。

　　繼深圳、廈門出臺樓市調控措施、上海出臺一戶家庭限新購一套房後，廣州已形成地方落地細則報市政府審批，其中包括備受關注的『限購令』。近日廣州市國土房管局有關負責人透露，廣州已就是否限購等研究完畢並形成方案，目前已報市政府審批，預計很快就有落地細則。

　　另外，上海住房公積金貸款政策也作相應調整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。對此，廣州公積金中心有關人士表示，廣州公積金政策不排除調整可能，但目前暫時未有變動，二套房首付仍未提高到五成，三套房也未停貸。 (譚建偉徐 強)

　　譚建偉徐強

　　深圳特區報訊(記者譚建偉徐強)深圳住宅『限購令』對樓市的抑制作用開始在成交數據上顯現。10月9日，市規劃國土委網上數據顯示，全市新房成交僅53套，比10月1日的656套暴跌92%，比9月的日均180套也跌掉了70%。

　　據統計，國慶長假7天中，在官方網站備案的購房合同數高達2538套，是去年同期的3倍多，環比9月底的一周增長1倍多，被媒體稱為『離奇暴漲』。業內人士介紹，並非新一輪樓市調控力度不夠，而是市規劃國土委網上數據相對市場實際成交狀況有一周左右的滯後性，實際反映的是9月下旬調控前的成交量。『限購令』發布後的市場實際成交量在國慶假期之後將體現出來。

　　對比10月1日至9日官方網站公布的深圳新房成交數據變化，可以看到新一輪調控的明顯影響。前4天， 9月底認購的新房競相網簽購房合同，日成交量很大，有2天超過600套。5、6、7日，成交量迅速回落到200套左右。8日成交繼續下滑至118套，9日更是跌至53套，與今年成交最為低迷時的5月日均數據持平。

　　知名地產商萬科也感受到『限購令』對市場影響顯著。據萬科相關人士透露，國慶假期，萬科在深圳的主要在售項目來訪量和成交量相比去年同期，分別下降3成和5成左右；部分項目成交量環比節前也下降了五成。其位於龍崗的金色半山項目，在9月節假日期間，平均每天來訪量達到160-200批，成交量7-8套；而國慶期間，該項目日均來訪量僅100批左右，成交量僅3-4套。