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我們所管小區靠門口處有排門面房,有一戶業主出租給別人做餐館,樓上住戶怕油煙來投訴。我出面協調此事,女業主就跑到物業來撒潑。因為我堅持原則,最後餐館沒開成,女業主恨上我了。一連幾個月,她天天發短信罵我,半夜電話響一聲就掛,弄得我焦頭爛額。
物業費收不上來,公司運營困難。連著倆月工資發不出來,手下人天天吵,我也沒心思乾活。老婆說我忙得屁顛屁顛的,就是沒拿回家幾個錢。
當時跳槽到這個行業來,就是覺得它發展前景好,但沒想到這行做起來這麼難、這麼辛苦,我心裡隨便一抓,就能擰出一把苦水,和著血汗。
『其實物業公司纔是真正的弱勢群體……』某物業公司的王經理從事物業公司管理工作十多年,他表示,十多年來一直在『夾縫裡生存。』
據天津市物業管理協會介紹,天津市第一家物業公司成立於1994年,全市目前有1000多家物業服務企業。2009年統計數據顯示,全市48%的物業服務企業經營處於虧損狀態;19%的企業收支持平,僅有33%的企業處於微利和贏利的經營狀態。
值得注意的是,贏利企業大半是從事非住宅項目的物業管理,例如商場、寫字樓等,另外的少部分微利企業雖然從事住宅項目管理,但大多又是一些房地產開發企業派生的具有獨立法人資格的物業企業,因為房地產開發企業需要以樹立品牌去開拓市場,以不斷擴大市場影響力,所以會用各種方式為物業企業『輸血』,以保障服務,保證品牌。
物業公司生存得如此艱難,究竟有怎樣的難處和無奈?記者深入采訪,剖析、總結出困擾物業管理者們的五大難題。
苦悶1贏利難沒錢聘用人纔
小區保安跳槽速度之快,總讓王經理措手不及。『工資低,都不願意乾。』24小時值班、能控制業主亂停車,面對業主的指責能心平氣和……小區保安的活兒不輕松。不到半年,小區保安換了兩撥人。『大家都嫌工資低,工作時間長,弄不好還要挨打挨罵。』王經理理解他們的不容易。
物業問:誰願來乾這行?
物業管理行業被界定為微利行業,不掙錢就發不了高工資,有誰願意來乾這一行呢……
政策解釋:正確認知物業管理
天津市物管會負責人介紹,很多業主抱怨物業從業人員素質不高,歸根結底因這個行業效益不好。效益不好關系到物業管理的整個鏈條。收費標准低、收費率低—企業效益不好—從業人員的工資不高—高素質人員不願進入—行業利潤少—高素質人員不願進入—企業服務水平不高—收費標准低、收費率低……陷入惡性循環。
苦悶2物業沒有執法權相關部門互相推
小區裡有幾輛廢棄車,王經理找到公安局,被推到綜合執法,找到綜合執法,又被推到交管局,交管局以只管馬路上的汽車為由推回綜合執法……
小區綠地被業主私自侵佔,找到綜合執法,綜合執法推到園林部門,園林部門以只負責馬路上綠地為由繼續推……
小區裡有人私搭亂蓋,找到綜合執法部門,工作人員來了,業主拆了,但人一走又蓋新的,再找綜合執法,說『不是去過了嗎』……
沒有執法權的物業經理很為難。業主們看的是實效,不管物業做了多少工作,但最終沒有取得實效,這物業費就不交了。
物業問:沒執法權怎麼管
業主認為是物業企業不作為,不關業主的事。其實物業企業也難,沒有執法權,很多事情都不能解決,只能依靠相關職能部門,可有些部門又不能恪盡職守……
政策解釋:職能部門應履行職責
天津市物業管理協會負責人介紹:新修訂的《天津市物業管理條例》實施近兩年,新《條例》突出的一個特點就是把物業管理納入社區管理,發揮共管共建協調機制。但從具體實施情況看,把物業管理納入社區管理還需要政府下大力量推動,也希望各職能部門能盡職履責。
苦悶3不交物業費業主理由各種各樣
物業工作人員李先生說,『每次收物業費,我們都頭疼。業主不交物業費的理由各種各樣,停車難、房屋漏水、暖氣不熱,什麼都能是不交物業費的理由……』
『很多業主比,你不交,我也不交。最後,一個門棟單元的人都不交。我們好說歹說,又敬煙又賠笑臉,纔能討到一部分物業費。』
『收錢時,一些業主說話很傷人,他們以為我們每天都沒事閑著。說物業每天只是打掃一下院子,可我們做的僅僅是掃院子嗎?沒有我們的服務,電梯能一直安全啟用?二次供水的水質能符合規定標准?小區的消防系統、中控系統能正常運行?地下管網能保持暢通?』
『我們物業每天做很多事,小區每天的道路、外牆、活動廣場和公共房屋維修清掃;公共設備護欄、桌、椅、樓道燈、綠化設施等維護;樓道防盜門壞了,就是半夜,業主也給我打電話叫人去修……』