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曾經風風火火十餘年的房地產在『十一五』的收官之年遭遇困境。『十二五』開篇之際,連續出臺的房地產價格調控政策迫使地產商認真考慮,是否要為過『緊日子』做好准備。
近幾年,中國城市房價持續上漲。『十一五』期間,以『北上廣深』為代表的一線城市房價早已翻番。今年4月份,全國70個大中城市房價同比增長12.8%,創下歷史最高紀錄。
為穩定房價,打擊炒作,從年初開始,政府的宏觀調控政策步步推進,從『國十一條』的確定基調,到『新國十條』的重拳出擊,再到『新國五條』的持續深化,地產新政以前所未有的力度全面展開,成為2010年房地產市場的主旋律。
目前,調控對於房價還未產生明顯效果,政策持續的時間成為了房地產企業關心的焦點問題。
參加25日至26日在京舉行的第六屆中國地產金融年會的天朗地產董事長孫茵坦言:『對於明年來講,持續的調控對開發企業來講都是非常大的壓力。』
首創集團的總經理劉曉光描述目前的政策為『眼花繚亂』,並預計限購、限貸等政策會延續,並可能有新的政策組合。他表示明年房企將面臨著危險,企業資金將越來越緊。
銀行信貸目前是房地產商保持擴張的主要資金來源。然而對於明年的形勢,中國民生銀行董事長董文標給房地產商潑了一盆冷水,他坦言:『中國現在的銀行還是會傍大款,不會與企業同甘苦共患難。』他提醒在明年信貸有可能收緊的情況下,地產企業要『勒緊褲腰帶,不要輕易接盤』。
新湖中寶董事長林俊波認為,『十二五』期間調控會變成常態已經成為整個地產界的共識。同時她也意識到,在這樣的調控背景下,整個地產界和企業的生存環境和生存法則以及應對的策略將發生很大變化。
中國民生銀行在年會上發布的《中國地產金融藍皮書》提出,『十二五』期間,轉變經濟發展方式變得迫切,規劃從過去追求『國強』更多轉向『民富』。而中國要形成一個合理的房價形成機制,房地產產業的定位要出現根本性調整,應該從『國民經濟的支柱產業』轉到『民生型支柱產業』。
與會專家認為,這意味著房地產作為國民經濟支柱產業的地位將弱化,今後中國經濟將從對房地產發展的過度依賴中解放出來。然而,這種『去支柱化』也不意味著房地產今後將沒落,房地產仍會扮演重要角色,而中國經濟面臨的轉型必然帶來地產的轉型,中國經濟的機遇也同樣是房地產的機遇。
首先是,房地產自身的轉型。劉曉光認為,隨著消費的需求和國家的要求,房企也被迫進行產業昇級,因此房企應該在不同的時期,著眼於政策、需求的環境變化,制定不同的發展模式,方能在未來的競爭中,立於不敗之地。
在中國民營經濟研究會會長保育鈞看來,房地產最大的問題就是數量多,單個資本少。他提供的數據顯示,2006年全國民營房地產企業有22萬家,到2009年6月有27萬家,增加了23.7%,超過了全國民營企業9%的增幅。
他認為,房地產企業需要通過兼並重組,資源整合來壯大力量,改變不了大的環境就要改變自己。
中國民生銀行董事長董文標建議房地產企業積極順應經濟發展大局,在『十二五』中尋找地產機遇。他說,『十二五』規劃的建議,用了專門的一個章節來闡述區域協調發展和城鎮化,指出了未來房地產市場向好趨勢不變,但發展的重心有所轉向,大城市群中的中小城市以及具有區域規劃和交通基礎設施支橕的中西部二三線城市將獲得優先發展。
孫茵也在二線、三線甚至四線的城市看到了巨大的商機,因為在那裡剛性需求佔主要地位。另外,她認為,地產開發企業加快資源整合,產業化、品牌化是必然的趨勢。
董文標認為,另一個機遇在於未來的保障房建設。他預計明年建設投資規模還要大幅提昇,政策與資金的支持力度也會更大,房地產企業和金融機構都應該積極投身到保障房建設這一項蘊含巨大商機的民生工程中去。
中國房地產協會副會長朱中一日前表示,『十二五』房地產規劃將強調保障房投資力度,每年500萬套保障性安居工程住房建設將成為常態。
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