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浙江在線12月14日訊
在二套房、三套房的貸款政策出臺後,此前為商家津津樂道『對策性產品』,其弊端受房貸政策收緊影響而暴露無遺。
首先,交易費用增加。政策調控前,購買子母套沒有貸款問題,不但銀行視同『一套房』,購房者還能通過戶型拆分節省契稅。樓市調控後,『子母套』戶型的優勢不再,不但面臨銀行貸款利率上調、甚至無法貸款,契稅優惠也沒了。『原本非普通住宅拆分成兩套房,能享受1.5%的契稅,稅費上節省了不少,但是現在的「子母房」即使拆分也沒有契稅優惠了。』相關人士表示,如果買『子母房』的購房者是首次購房,一套房執行契稅1.5%的標准,一套房執行契稅3%的標准;如果購買的是第二套房,契稅按3%執行。此外,購買『子母房』還有一些多出的費用,如辦理預告登記需要交兩筆預告登記費,辦理相關證件也需要兩筆費用等等。
其次,二手房交易可能受影響。當『子母房』進入二手房市場,買賣雙方在二手房交易中不但會遇到更繁瑣的交易程序,買家還有可能承擔更多的交易費用。『同一個小區,對『子母房』感興趣的看房者明顯要比其他房型少。』市區長竿街一家中介的負責人說,一套『子母房』有兩本證,其交易流程、手續復雜許多。
再次,物業增值潛力趨弱。相對而言,『子母房』不是合適的投資品,受二套三套房貸利率成本大幅上昇等因素影響,此類房產的物業增值將受到一定的影響,甚至可能會低於應有的市場值。
只買了一套房子,卻要辦兩本房產證;第一次買房,到銀行辦理貸款,被告知是『二套房』要執行50%首付、利率上浮10%;如果已經有住房,則被銀行以『三套房』為由拒絕貸款。
另一方面,由於貸款問題,市場上的『子母房』少有人問津,開發商開始為這樣的房子賣不出而苦惱。曾經熱過一陣子的『子母房』,如今給人們帶來了煩惱。
市區500餘套『子母房』上市2008年,衢城市區開始有『子母房』上市,去年下半年到今年迎來高峰,市區至少有10個樓盤曾經銷售或正在銷售『子母房』。到目前為止,市場上依然有不少『子母房』在售。記者通過市商品房銷售網上的公開信息粗略統計,市區已領取預售證、可售的『子母房』不下500套。
曾幾何時,『子母房』是一種很受歡迎的戶型。『子母房』擁有兩套獨立空間,打通則成為一套大戶型住宅,新穎的設計受到購房者青睞。2008年,南區一個樓盤,第一次在衢城市區推出了部分『子母房』戶型,此後,市區陸續有樓盤銷售『子母房』拼接成的大戶型住宅。2009年下半年,西區一樓盤將『子母房』作為賣點,一時間吸引了不少購房者的眼球,『子母房』的概念真正熱了起來。一套房可以拆分成兩套,既可以自己居住,也可以將其中一套出租……在主打『子母房』的幾個樓盤,售樓小姐描繪的美好藍圖吸引不少購房者下單,『子母房』成為市場上的香餑餑。
今年年初,一些高端樓盤也按捺不住,推出了精心設計的『子母房』,這些『子母房』戶型面積較大,拼接後面積多在160平方米以上。今年下半年,市區更是出現了一些純銷售『子母房』的樓盤,即所有銷售房源均為拼接戶型,沒有小戶型住宅。這類『子母房』有別於一些樓盤在售的『子母房』,戶型分割後不具備獨立居住功能。
一戶兩本房產證難進貸款門就是這類『子母套』戶型,樓市調控政策消解了『子母房』的優勢,由於『子母房』有兩本房產證,視為兩套房產,所以,購買『子母房』難以在銀行辦理按揭貸款。隨著調控政策的進一步深入,『子母房』銷售情況大不如前。
今年1月份,徐女士在西區一樓盤購置了一套『子母房』,均價每平方米6500元左右。前不久,徐女士在市區一樓盤又看中了一套房子,卻發現由於自己已經擁有兩套住房,無法再通過按揭貸款購買第三套房。徐女士說,當時並不知道自己買的是『子母房』,也不清楚買了『子母房』就算是有兩套房產,現在突然發現本是首次購房的她一下有了兩套房,再買房為第三套房受調控政策限制,她感到難以接受。
隨著『二次調控』政策出臺、公積金貸款政策調整,『子母房』陷入了尷尬境地。『「子母房」就是兩套房。』相關部門人士表示,『子母房』在預售階段辦理兩本預售證,交付時也將辦理兩本房產證。
9月底以後,市區各家銀行紛紛停止了『子母房』貸款辦理。『9月底有4筆貸款申請來自「子母房」,總額200多萬元,雖已通過審批,最後還是退回房開公司,沒有放貸。』市區一家銀行的個貸部負責人告訴記者,『二次調控』後,銀監部門對『子母房』進行了乾預,雖然沒有明文規定,但是明確了購買『子母房』就屬於購買了兩套房,如果不是首次購房,再買『子母房』就不能貸款。
『今年下半年以來,購買「子母房」提出的貸款申請量不小。在調控政策收緊前,銀行一直是按照一套房的標准對待「子母房」的。』銀行業人士透露,『二次調控』以後,銀監部門對於銀行房貸的乾預加強,對於『子母房』這樣的"高壓線"沒有擦邊球可打,『子母房』無法再享受一套房子的標准。
同樣,公積金貸款政策調整後,『子母房』等同於兩套房,如果已有房產,購買『子母房』將視為三套房,無法獲得公積金貸款支持。
即使是在調控政策收緊前已經獲得銀行或公積金貸款的『子母房』購買者,依然存在著被『二套房』的問題。一旦買了『子母房』就意味著擁有兩套房,再買房無法按揭貸款。目前,判定房子是不是二套房或三套房,除了通過銀行征信查詢,還要通過房管部門的產權登記備案來核實。對此,房管部門明確表示,『子母房』肯定按照兩套房開具證明。
貸款難阻礙『子母房』市場交易剛剛參加工作的小王在南區購買了一套『子母房』,到銀行貸款時卻被告知買『子母房』就是買兩套房子,所以首付、利率都要上調。『我剛工作沒多久,根本不清楚「子母房」算是兩套房,而且,我買這麼一套房子,以後再買房都沒法貸款了。』小王說,他很後悔在沒了解清楚的情況下買了一套『子母房』,因此萌生了退房想法。
作為『70/90』政策的應對產物,在人們沒有『二套房』、『三套房』概念時,『子母套』的確有市場競爭的資本,然而隨著國家調控政策的變化,『子母套』曾經具備的優勢不在。當明白自己買一套『子母套』就是買兩套房時,多數人選擇卻步了。
『二次調控』以後,市區一些有『子母房』的樓盤銷售明顯放緩。通過衢州商品房銷售網上的公開信息可以看到,市區一個通過『子母房』拼接成大戶型的樓盤,近兩個月的銷售量較9月下滑了七八成;南區一個主力銷售『子母房』的樓盤,二次調控後推出的二期房源幾乎賣不動,與一期房源的熱銷大相徑庭。
『人們對二套房、三套房的概念越來越敏感,「子母房」在市場競爭中不再具備優勢。』業內人士表示,其實,將一套房拆成兩套,本身在轉讓交易、辦理按揭等方面就會存在不少問題,現在新政明確了二套房的界定標准,將『子母房』的問題提前暴露了。開發商當年的『變通』之道正帶來嚴重後遺癥,『二次調控』後暴露了前所未有的弊端,出現賣家賣不出去,買家貸不了款的尷尬處境。(據衢州晚報記者趙崢琳)
【相關鏈接】 『子母房』的由來——『70/90』政策下的應對2006年5月29日,國務院辦公廳轉發建設部等九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》規定,『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上……過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的,應根據要求進行套型調整』,這項被簡稱為『「70/90」政策』的核心規定,使得大量新項目由於不符合新政策的硬性指標,而無法按原計劃取得規劃許可證或施工許可證,因此也就無法按照原定開發進度開盤銷售。
由於達不到目標要求的樓盤項目不批准預售,很多原建築規劃以大戶型為主的中高檔項目被打亂了銷售節奏。為了符合新政規定,又不影響實際規劃和銷售,將一套大戶型的商品房拆分成多個中小戶型的『對策』在開發商中廣為流行,子母房為此應運而出。
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