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天津北方網訊:養老地產正在成為地產商和保險資金下一階段爭奪的重點:萬科、首創、保利、華潤等地產公司專門成立了養老地產的研發團隊,泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動養老地產項目。
在日前舉行的『第二屆中國養老產業與養老地產高端論壇』上,來自金融、房地產開發、後期運營及配套設施方面的國內外專家就我國養老產業和養老地產的未來發展進行了深入討論。大家一致認為,養生養老地產未來的市場前景不可限量,但目前仍處於摸索階段,還沒有一個行之有效又可持續發展的商業模式,整體市場需要昇級。
市場龐大開發落後
根據國際上最簡單的評判標准,60歲以上的人口數佔總人口數的比例超過10%,或65歲以上的人口數佔總人口數的比例超過7%,即可以被稱為老年型國家。1999年,中國就已經進入老年型國家行列。
民政部社會福利和慈善事業促進司司長王振耀介紹,目前我國老年人口已達1.69億,且以每年近千萬的速度增加。北京大學健康與家庭研究中心預測,我國65歲以上老人數將從2000年的0.94億(佔總人口的7.3%),增加到2050年的3.34億(佔總人口的22.6%)。
本市1988年就已經正式進入老齡化社會,近幾年老年人口年均增長3%以上。截至2009年底,60歲以上老年人口為171.15萬人,佔總人口的17.4%,高出全國平均水平5%。據『十一五』人口規劃中期督評信息分析,到2030年天津市老年人口將達333萬人,佔總人口的35.62%,達到天津市老齡化高峰。
龐大的老齡人口,已成為潛力巨大的消費群體。王振耀預計,2010年我國老年市場需求將達到1萬億。但另一方面,現階段我國養老產業和養老服務的發展還相對滯後,每年為老年人提供的產品還不足500億元。僅以養老床位測算,按照國際通行的5%老年人需要進入機構養老標准,我國至少需要800多萬張床位,而現在只有約250萬張,缺口達550多萬張。居家及社區養老配套設施建設嚴重滯後,難以滿足大多數老人居家養老的需求。
尤其在養老住宅的供應方面,全國纔剛剛起步,其長遠的經濟和社會效益不容忽視。
各方勢力紛紛進入
面對龐大的養老住宅市場,已經有很多地產開發商和保險資金做好准備,准備進入。
萬科的『健康養老地產』發展計劃已經啟動。而在此之前,萬科研究健康養老地產物業已有3至5年的時間。萬科董事會主席王石表示,與公益性養老物業不同,萬科所從事的養老物業面向的是中高端消費群體,以盈利為目的。預計在明年,萬科將在北京推出其首個『活躍長者住宅』。這種住宅的建築形式設計得寬敞明亮、造型豐富、空間尺度寬闊,以應對老年人較敏感和易產生孤獨感的心理,且在無障礙設計、轉角防撞保護、電燈照射角度等細節設計上更加細致。
北京首創置業與河北建設集團將聯手投資70億元,開發一個位於河北香河的養老項目,總建築面積近200萬平方米。項目位於在潮白河畔,毗鄰京沈高速香河第二出口。
另一地產大佬保利也在年報中表示要適度拓展養老地產業務,以增加新的盈利增長點。
在本市,本土房企永泰紅磡也正准備調整自己的戰略方向,轉向專做老年養生地產。
另一方面,保險資金也在積極進入養老地產。泰康人壽投資40億元購置了小湯山溫泉鄉的2000畝地,成為保險業浮出水面的首例養老地產項目,預計將於2013年至2014年建成。中國人壽董事長楊超透露,初步規劃構建養老社區『一南一北』的格局,已在河北廊坊拿地超萬畝,計劃總投資約100億元,而南部則有可能落戶海南。廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址,擬大批量購買別墅群,籌建『候鳥式高端社區養老院』。
養老地產尚需昇級
『現在,大家都認識到了養老地產龐大的市場空間,但大多數企業還都沒有找到一個行之有效又可持續發展的商業模式,基本上還處於摸索階段。』永泰紅磡集團企劃研發中心總監段立新說。
據介紹,目前養老地產主要的產品形態包括:保險資金推出的昇級版的養老機構,如養老院,把養老地產視做商業地產項目長期經營;開發商推出的養老地產項目,以頤和地產為例,其采取在項目開發過程中配建針對老人的住宅;而北京太陽城則打出了全項目的養老地產牌。
清華大學建築學院教授周燕?表示,目前我國養老地產存在諸多問題。首先是開發檔次比較低,開發企業缺乏清晰的市場定位,對老年客戶群細分不夠,配套和服務的設施有限。其次是產業規模小,產業鏈整合度低,適合老年人的一些設施和產品都很缺乏。第三是缺乏全過程的開發經驗,把國外的東西直接搬過來又水土不服。
事實上,養老地產要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合,這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復雜;另一方面,一般房地產項目都是通過住宅產品銷售來獲取利潤,物業服務僅佔利潤的很少部分,但養老地產的盈利模式卻需要產品銷售和物業服務兩方面並重。可以看出,養老地產是一項長期而艱巨的工程,其盈利模式對投資方是很大考驗。
周燕?指出,應根據不同人群劃分不同的養老地產開發類型:居家養老可以建造一些適老化的普通住宅,還有老年居住社區和老年公寓;社區養老提供的是一些服務,老人在配套社區裡面享受社區的照料;機構養老是指由政府或企業創辦的公共福利院、私立老人院、老人護理中心等,老人住在機構裡,過的是一種集體生活。
世界通行四大養老模式
家庭養老
老年人居住在家庭中,主要由具有血緣關系的家庭成員對老人提供贍養服務的養老模式。該種模式適合不願意脫離熟悉環境且子女有經濟能力、閑暇時間、照顧精力和照顧意願的老年人。
居家養老
老人居住在家中,由社會來提供養老服務的一種養老方式。它與家庭養老的區別是:居家養老服務的提供主體是依托社區而建立的社會化的養老服務體系,而家庭養老服務的提供主體是家庭成員。該種模式適合子女無暇照顧,有一定自理能力且不願意離開原有熟悉環境的老年人。目前,歐美等發達國家接受居家養老服務的老年人的比例在80%左右。居家養老服務的提供者主要有:居家養老服務機構、老年社區、老年公寓、托老所、志願者。其中,老年公寓、托老所等是與其他養老模式相結合的產物。
機構養老
將老人集中在專門的養老機構中養老的模式。該模式的優點在於通過集中管理,能夠使老年人得到專業化的照顧和醫療護理服務,無障礙的居住環境設計也使老年人的生活更加便利;缺點在於容易造成老人與子女、親朋好友間情感的缺失,而且成本較高。目前,西方發達國家有5%-15%的老年人采用機構養老,其中北歐大約為5%-12%,英國大約為10%,美國大約為20%。
其它養老模式
包括互助養老、以房養老、旅游養老、候鳥式養老、異地養老、鄉村田園養老等方式。其中,以房養老是指將自己的產權房出售、抵押或者出租出去,以獲取一定數額養老金或養老服務的養老模式。它通過一定的金融機制或非金融機制,將房產蘊含的價值提前變現,從而為老年人提供養老資金來源。
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