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莊 豪 繪
浙江在線12月27日訊
近日，世紀錦秋小區業主收到業主委員會發來的征求意見書，就銀億物業退出小區管理及選聘物業企業相關事宜作出說明，並請業主表態。無獨有偶，新東方物業近日也在聯豐遭遇了尷尬：業主要把他們給『炒』了。
長期虧損萌生退意其實早在幾個月前，同時服務著世紀長春、世紀錦秋、世紀虹等小區居民的銀億物業就表達了合同期滿不再續約的意向。原因很簡單，管理成本逐年增加，而物業收費標准已十年未變，公司連年處於虧損狀態。
銀億物業一位工作人員就人工支出方面給記者算了一筆賬。2002年入駐小區時，保安的最低收入標准是800多元，而現在已經漲到了1100元，加上保險金支出，在管理標准不變的情況下，僅保安人工支出就至少漲了三成，而物業收費標准還停留在多層每月每平方米0.35元、小高層每月每平方米1.20元的水平上。『物業企業成本組成中人工支出佔絕大多數，再加上現在水、電等各方面費用都在漲，公司實在虧不起了。』
為使小區物業管理保持平穩，業主委員會曾會同相關部門多次與銀億物業協商是否續管一事。銀億物業在作了測算後，提出將收費標准提高到多層每月每平方米0.82元，小高層每月每平方米1.65元。但這一收費標准未能獲業主委員會通過。
互炒事件逐年增多無論是正在進行新舊物業交接的世紀錦秋、寧馨家園，還是已經實現物業服務企業平穩交接的天水家園、南雅小區，近年來，小區物業更替事件正逐年增多。這其中，有物業因虧損太多主動要求退管的，也有業主不滿意物業，主動炒掉物業的。
記者發現，發生業主、物管互炒的多為老舊住宅類、村民安置房和經濟適用房類小區。這些小區普遍存在著收費標准低、物業費收繳率較低、歷史遺留問題多等共性問題。
具體看，原因不外乎兩方面。一是物業收費標准未能與時俱進，服務資金短缺。目前，物業企業可以依法按照公開合理原則與業主方通過合同約定方式協商確定收費標准，但眾口難調，住宅小區收費標准調價十分困難。為了維持企業經營，有的物業公司就以減少人員、降低服務標准來『節流』，從而更加導致居民不滿，陷入惡性循環。
二是小區歷史遺留問題較多，導致物業費難收。如停車難就是一個典型問題。較早建成的小區，在規劃設計時未能預見到城市社會經濟發展進程有如此之快，導致小區機動車停車位嚴重不足，繼而引發毀綠停車、佔道停車等一系列問題。小區物業維修也正成為新的矛盾點。有些老舊小區早已過了保修期限，卻碰上需要大修的物業，對此物業公司表示無能為力，自然也加劇了居民們的不滿。
加強溝通按章辦事從計劃經濟時代由政府出面提供福利型物業管理，到如今市場經濟條件下允許業主、物業互相選擇，『退管』事件將變得常態化。
為了規范雙方行為，實現小區管理平穩過渡，我市出臺了《寧波市物業項目服務退出管理暫行辦法》，並於今年8月1日正式施行。《辦法》明確，無論業主『炒』物業還是物業主動『退管』，都要按章辦事，有理有節。
『出臺物業退出機制，增加了業主與物業企業的危機感，有利於整個行業的發展與提昇。』市建委一相關負責人說。但他同時提醒，更換物業企業是一件牽涉面很廣又復雜的事，需要謹慎對待。而頻繁更換物業不利於業主和物業雙方。『雙方應該充分溝通、互相體諒，合力在推動服務水平提昇上下功夫。畢竟，業主委員會與物業公司的目標是一致的，都是為了服務好整個小區。』他說。
寧波日報記者王嵐
