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『業主大會』今後不只意味著一次會議,而將是代表全體業主行使權利和履行義務的實體組織。市住建委、市民政局、市社會辦昨日(30日)聯合發布明年1月1日起實施的《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》。今後,業主大會將可以登記實體組織,領取組織機構代碼,並刻制印章,可以接管小區公共區域經營並開具發票。
記者注意到,《指導規則》征求意見第二稿裡曾有『業主大會、業委會要接受社區居民委員會的指導和監督』條款,而昨天發布的《指導規則》中沒有這些內容。
市住建委昨日還發布《北京市住宅區管理規約》、《北京市住宅區業主大會議事規則》、《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案》、《北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告》制定規范及其示范文本等8個配套文件。至此,本市物業管理政策和制度逐步完善,基本形成涵蓋前期物業管理、物業的使用和維護、業主及業主大會等方面的政策法規體系。相關負責人表示,所有文件的出臺將讓業主擁有的權利重新回到業主手中,業主將通過業委會和業主大會行使其權利和義務。
半數以上業主同意 就可登記『業主大會』本市試行業主大會登記制度。業主大會成立並完成業主委員會備案的,經半數以上業主同意,可以到市房屋行政主管部門辦理業主大會登記,業主委員會憑業主大會登記證明,向區、縣公安分局申請刻制業主大會印章。而在業主大會登記後,就可申請組織機構代碼,可以刻制印章。
『小區公共區域一般都委托給物業公司經營,而這也是近年來社區比較突出的矛盾之一。業主大會登記以後就能代表業主行使權利經營公共區域,直接獲得收益。』市住建委相關負責人說,雖然目前對業主大會法人資格尚未放開,但經過登記的小區已經完全可以代為行使多項權利。
業委會取消屆別制 任期最多不超過六年主任委員要求具有豐富工作經驗和良好群眾基礎,熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策,以促進業主委員會的規范運行和依法活動。
業主委員會取消屆別制,實行任期制。委員任期最多不超過六年,每兩年定期改選部分委員,連選可以連任。相關負責人稱,此項制度設計可以保障業主委員會工作的連續性,並減少業主委員會因換屆產生的矛盾和糾紛。
業主若乾月拒交物業費 業委會可以公布其門牌號業主應當按照物業服務合同交納物業服務費,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。
業主在若乾個月內拒交物業服務費的,業主委員會可以在本物業管理區域內公布物業服務費收交情況,並注明欠費業主房門號及欠費金額;仍不交納的,業主大會、物業服務企業或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。
相關負責人表示,如果房屋出租,業主與租戶約定由租戶交納物業服務費用的,如果發生物業費欠交,業主也要負連帶責任。
業主大會中產生監事會 監事會負責監督業委會業主大會中還將確定成立監事會,對業委會的工作、財務情況等進行監督。據介紹,監事會將獨立於業委會之外,依據業主大會授權開展工作。業委會會議時監事會成員列席。
『監事會監事也需要由小區業主擔任。』相關負責人稱,業主大會中確定產生監事會,人數組成由業主自行決定。監事會的成員叫做監事,此後還得召開監事會會議推選產生召集人和副召集人各一名,並在小區內公示。
超過兩成業主同意 業主大會可開臨時會議20%以上的業主提議召開業主大會臨時會議的,業委會應當在45日內組織召開業主大會臨時會議。
如果對提議的業主人數有異議,業委會可在30日內自行核查或向街道、鄉鎮申請啟動公共決策平臺進行核查,並做出是否召集業主大會臨時會議的書面決定,在小區內顯著位置公告。『利用公共決策平臺,就可以直觀地查出提議人數的真偽。』相關負責人說。
如果業委會應該組織召開臨時會議卻不召開,可由業主大會監事會來監督。沒有監事會的小區,所在地的街道、鄉鎮要在10日內責令業委會限期履行職責。甚至街道、鄉鎮可協助業主組織召開業主大會臨時會議並進行表決。(記者耿諾)
李玉新
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