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天津北方網訊:在二手房買賣過程中,為了少交稅簽『陰陽合同』的情況並不鮮見。表面上看,這樣可能會省下幾千元的稅費,實際上此舉充滿風險。在近日天津市仲裁委員會裁決的一起二手房買賣糾紛案例中,市民張一帆因上述行為被指違約,房子沒到手不說,還白搭了5萬多元錢。
爭議房位於河東區津塘路一帶,本主董近洋2001年入住,當時是單位產權,董近洋是承租人。2010年1月,經中介介紹,張一帆打算購買此房,約定成交價44.5萬元。雙方簽訂買賣合同時約定,一旦出現爭議,由天津市仲裁委仲裁。同年4月,河東區房管局頒發了此房的房地產證。董近洋把產權證交到中介公司辦理評估手續,不知什麼原因,評估價只有40.5萬餘元,董近洋對此提出質疑。
2010年10月,雙方到房管部門辦理過戶手續,但因房價如何簽署問題談崩而沒有辦成。10月底,董近洋致信張一帆,以其拖延簽署正式的房產買賣協議為由,決定解除合同,張一帆回信表示不認可。雙方打到仲裁委。
雙方爭議
賣方漲價違約
買方違法避稅?
張一帆提起仲裁時稱,評估報告作出後,對方以評估不合理為由拖延。2010年10月19日,買賣雙方和中介一起到房管局後,董近洋又拒絕簽訂房產買賣協議。張一帆認為,糾紛發生的實際原因是在房價上漲的情況下,賣方不顧誠信惡意違約造成的。
董近洋則稱是張一帆違約在先,其為避稅而拒絕按照當初合同約定的房款簽訂正式的房產買賣協議。此後,董近洋多次催對方以實際成交價履行合同,但張一帆堅持按照評估價簽訂房產買賣協議。基於此,董近洋提出反請求,請求仲裁委裁決張一帆支付違約金44500元、律師費3000元。
舉證期間,董近洋提交了相關錄音資料和筆錄,旨在證明他多次向中介公司表示按44.5萬元的合同價格繼續履行,而張一帆為避稅堅持按照40.5萬元履行合同。董近洋還提請中介公司相關職員出具證言,證明評估報告下來後,過戶手續沒辦成是張一帆拒絕按照合同約定價格簽訂買賣協議造成的。仲裁庭上,張一帆稱,他是同意按照44.5萬元履行合同的。但是,仲裁庭發現,他的『同意』是指同意支付給賣方44.5萬元房款,但與按照44.5萬元簽訂協議『在法律含義上存在差異。』
仲裁結果
買方存在違約
合同宣告解除
仲裁庭認為,合同約定涉案房屋的交易價格為44.5萬元,這不應僅是買家支付給賣家的數額,還應是辦理相關過戶手續,包括簽訂正式房屋買賣協議的價格條款應體現的價格。我國並無應以評估價格作為交易價格的強制性規定,而張一帆以此為由不簽訂正式房產買賣協議構成了對合同義務的拒絕履行,故其應承擔違約責任。基於此,天津仲裁委裁決張一帆給付違約金44500元、律師費3000元。仲裁費2985元及反請求仲裁費3425元,均由張一帆負擔。
關於解除合同問題,仲裁庭認為,董近洋多次向張一帆發出催告函後,對方並未履行合同義務,因此,合同已在張一帆收到通知之日起解除。
律師說法
事後不補差額賣方承擔風險
擊水律師事務所的賈芳律師認為,從法律角度來看,這種為避稅而虛報房價的行為是違法的。根據《城市房地產轉讓管理規定》第14條的規定:『房地產權利人轉讓房地產,應當如實申報成交價格,不得瞞報或者作不實的申報。』『房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低於正常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費的依據。』
另外,以低評價格作為成交價格,買房人可以少交部分稅費,但對賣房人來講,如果買房人事後不補交『約定價格』與『低評價格』的差額,賣房人的利益將無法得到保障。(文中人物均為化名)