2011年剛開了個頭，張茜(化名)就又開始看房了。

　　『去年看了一年，總以為會降，結果一直在漲。』張茜苦笑。

　　在經歷了2009年房價的瘋狂上漲後，2010年盡管出臺了號稱『史上最嚴厲』的調控政策，但房價仍呈曲線上昇趨勢。

　　根據國家統計局公布的2010年全國房地產市場運行情況顯示，與2009年相比，全國商品房銷售面積、銷售額分別增長10.1%和18.5%，全國商品房銷售均價為每平方米5034元，較2009年上漲7.2%。

　　2010年不斷出臺的『國?條』，讓無數人像張茜一樣，每一次寄希望於房價會降，但每一次希望都宣告破滅。許多業內專家和購房者都深切地感到，讓人看不懂的中國樓市已經成為一個巨大的利益場，折射出當前在經濟發展中所出現的某種社會斷裂與失衡。

　　地王頻出房價也『瘋狂』

　　2009年，為了走出金融危機的影響，有關部門出臺了一系列刺激房地產行業發展的政策，房價經歷了十分瘋狂的一年。

　　為此，2010年1月10日，國務院出臺『國十一條』，嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%，加大房地產貸款窗口指導。

　　緊隨其後，1月21日，國土資源部發布《國土資源部關於改進報國務院批准城市建設用地申報與實施工作的通知》。通知提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地佔住宅用地的比例不得低於70%。

　　業內人士普遍認為，『國十一條』為2010年房地產市場定下了基調，中央明確了2010年房地產調控的主要任務：遏制房價過快上漲。

　　至此，一切都看上去很美。

　　許多人都以為，在2009年如脫韁野馬般的房價將逐步得到控制。

　　但事情在2010年『兩會』前後發生了變化。

　　當代表委員們在『兩會』上大談如何穩定房價時，北京卻迅速以一系列的『地王』作為回應。

　　2010年3月15日，即『兩會』閉幕次日，北京市共成交6宗地塊，總成交價達143.5億元。其中，大興區亦莊地塊以52.4億元的成交價創下『總價地王』紀錄；海淀區東昇鄉地塊則以每平方米28308元的樓面價創出『單價地王』。

　　在此之前成交的大望京村地塊，競爭更為激烈。15家地產大佬經過84輪的爭奪，將總價推至40.8億元，該地塊被遠洋地產旗下的北京遠豪置業有限公司奪得。除去醫院、教育等共建用地，其樓面價達到27529元/平方米。

　　此地王一出，SOHU中國董事長潘石屹隨即在微博上驚呼：從來沒有過在五環邊上的土地樓面價達到2.75萬元/平方米。根據他的測算，該地塊項目的銷售單價達到45000元/平方米，纔可以有10%的利潤。

　　一位地產中介向《法制日報》記者回憶說，在望京地王問世後，附近的二手房買賣每平方米坐地起價一千元至數千元不等。

　　『地王頻頻出現以後，房子就賣瘋了，在望京基本上沒有賣不出去的房子，多離譜的價格都有人買。』這位中介說。

　　媒體從業人員王蹈(化名)對此深有體會。他告訴記者，由於工作地點的關系，他一直想把房子從五環外換到『城裡面』，那段時間聽說房子好賣，於是也有心出手。

　　『當時還是抱著一種可賣可不買的心態，總還想等等看，就讓中介給我報了一個非常高的價格，比小區內其他同等的二手房每平方米多出將近2000元。』說到這裡，王蹈停頓了一下，『結果怎麼樣？中午十二點掛出去的，下午兩點就賣了，人家是直接帶著錢來看房的。』

　　先揚後抑的一年

　　在瘋狂的房價面前，有關部門坐不住了。

　　針對於財大氣粗的央企四處拿地催生『地王』的狀況，2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業，加快進行調整重組，在15個工作日內制訂有序方案退出房地產行業。

　　而真正對房地產市場造成實質性影響的，是2010年4月17日出臺的被稱為『史上最嚴厲調控政策』的『新國十條』。

　　4月17日當天，國務院向各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)。其中的政策要點包括：

　　對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%；

　　對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基准利率的1.1倍；

　　對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　直到此時，房價的堅冰纔真正開始松動，取得了立竿見影的效果。

　　據某知名房地產網站向記者提供的數據表明，從4月15日到19日，北京購房新增需求下跌超過七成，房源掛牌量增加五成以上，有超過六成賣家表示，願意調整售價以促迅速成交。

　　某知名中介公司三級市場研究部統計的數據也出現了同樣的戲劇性變化，在4月14日以後，北京二手房市場新增客戶需求僅為3000組，客戶需求新增下跌了八成。4月15日以後，北京二手房房源新增達到了6000套，相比之前市場平均水平上漲了50%，特別是通州區、望京、亦莊、大興、昌平等郊區，房源上漲幅度甚至環比翻倍，兩成掛牌房主已表示願意降價。

　　一位業主向《法制日報》記者回憶：『調控政策出來前，有中介找到我，說我那套在望京的房子400萬元出手一點問題都沒有，還有人等著買。結果調控政策出來以後，再去一問，連360萬元都沒法保證了。』

　　在樓市新政影響之下，之前熱情高漲的購房者已轉為蟄伏觀望。

　　『「新國十條」出臺前是10個客戶搶一套房子，政策出來之後則是一個買家看10套房子。』一家房產中介人士這樣形容當時的樓市。

　　與此同時，開發商也有所行動。

　　2010年5月，恆大地產率先宣布，在全國范圍內，恆大所有樓盤均以原價的八五折優惠出售，打響了2010年以來開發商降價售樓的頭炮。

　　此後，在上海，也出現近40個樓盤打折讓利消息，其中最高折扣為八八折，部分地方房價由此回歸至2009年年底的水平。

　　但上述景象很有曇花一現之嫌。

　　以恆大地產為例，此番優惠更多的被業內人士認為是一種試探策略，僅過了11天，優惠便被取消。

　　而更多的開發商選擇了被民眾戲稱為『死扛』的應對方式，其中的旗手式人物任志強更是高調宣稱，『資金堅持一年沒問題』。

　　對此，資深地產界人士認為，下調售價預期和促銷的依然只是個別開發商的小眾行為，而且集中在部分郊區項目，城區項目的價格依然堅挺，更多的開發商因為看不准樓市導向，選擇了延期開盤，『而且，即便是促銷，也只是象征性的小幅度讓利』。

　　不出許多人所料的是，樓市的僵局在2010年8月份被逐漸打破，京滬深等一線城市的樓市開始出現回暖跡象。

　　以北京為例，8月份商品房均價達到21008元/平方米，環比大漲11.29%，在新政出臺4個月後，成交均價已快速回昇至2010年3月份的水平。

　　而隨著『金九銀十』傳統銷售旺季的到來，各地樓市也空前活躍。國家統計局的數據顯示，2010年9月，全國的商品房銷售面積和金額均創下年內新高。

　　至此，『史上最嚴厲調控』結果不言而喻。

　　某中介公司的一位高管在分析此輪調控失敗的原因時，指出『新國十條』以緊縮信貸為主要手段，但其中仍然存在大量的『漏洞』。

　　『據我們掌握的情況，「新國十條」信貸控制政策4月份出臺後，直到7月份甚至8月份，銀行纔與地方建委聯網。在這個過程中，銀行與建委的信息處於封閉狀態，不可能控制住第二套、第三套甚至更多套樓房的信貸申請。』這位管理人員說。

　　『另外，溫州、山西等地的炒房團購房用的是全款，不依靠信貸。』這位管理人員告訴記者，『炒房人』全款買房和貸款買房，效果是大不一樣的，『如果使用貸款就會大大提高成本，一是「變現」途徑太慢，二是銀行合同規定一年之內不允許提前還貸。而依靠銀行信貸的是一些投資小型商品房客戶。』