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二套房首付提高、三套房全面停貸、『限購』……剛剛過去的2010年,各項樓市政策接踵而至,力度空前。與此同時,民眾購房熱情不減,形形色色的規避政策手段也應運而生,假離婚、背房客成了熱門詞匯。
然而,《法制日報》記者調查發現,這些讓人可以一時得利的暗渡陳倉之法,已然產生負作用,購房者由於規避調控措施引發的訴訟大量湧現,已成為基層法院一大受案類型。
已經擁有兩套商品房的小王與小張想在北京再置辦一套房產,兩人商量後想通過假離婚方式避開『限購令』:先協議離婚,將兩套房產都掛在小張名下,小王購買第三套房屋後,兩人再復婚。可是,婚離了,房子也分了,小張卻『一去不返』。小王到房管局一查纔發現,小張名下的兩套房產已被她賣了。
針對『限購令』以家庭為標准規定購房上限和區別化的信貸政策,很多人自然想到了『肢解』家庭的辦法,一些中介公司為增加簽約機會,也在唆使買房者假離婚。1月21日,北京市海淀區人民法院民一庭法官陳昶屹接受《法制日報》記者采訪時表示,切不可輕信這類『餿主意』。
他分析說,所謂假離婚只是社會的俗稱,一旦雙方辦理了離婚的完整法律手續,假離婚就會發生真離婚的效果,就會產生財產分割結果的行為,導致財產產權轉移。在這種情況下,小張在離婚後出賣其名下的財產完全合法。
對小王而言,要想在訴訟中爭取有利結果,必須舉證證明離婚的無效性或者可撤銷性,而這存在很大困難。而即便小王能夠證明離婚是虛假的,也未必意味著能夠追回房產。因為小張出賣房產時是房子的合法擁有者,有處分房產的權利。
另外,假離婚對於夫妻雙方的感情會產生很大影響,尤其是存在一方稍有遲疑或不滿的情況。夫妻有可能因為房子問題相互猜疑引發感情裂縫,處理不當就會對婚姻造成真正的殺傷。
借名購房法律風險巨大小李在北京已經有兩套商品房,為規避『限購令』找到小趙,讓小趙以他的名義購買一套商品房並辦理按揭貸款,首付款及月供都由小李出,房屋買完後先掛在小趙名下,以後再轉到小李名下。後小趙要結婚買房,因名下已經有一套房屋被銀行告知不能享受貸款優惠政策。於是小趙改變主意,明確告訴小李不再將自己名下的房屋過戶給他。雙方就該房屋的權屬及增值價值歸屬發生了糾紛。
陳昶屹告訴記者,在這起案件中,小李其實是采取了『資格交易』的手法規避了『區別化房貸』政策,也就是俗稱的『借名購房』,這在現實中也比較普遍。
『這種規避行為不受法律保護,對借名人和被借名人來說,都暗藏著巨大的法律風險。』陳昶屹分析說,按照物權法的規定,房產登記業主為權利人,也就是說房屋產權人為被借名人。在這種情況下,小李的規避行為面臨著『資格交易』的風險,稍有不慎就會雞飛蛋打。一旦被借名人反悔,借名人在法律上則無法取得借名購買的房產及產生的相應增值,至多以要求對方返還不當得利的方式獲得一定的經濟補償。
而對被借名人,也就是『背房人』來說,如果借名人履行了私下協議,就面臨著『資格用盡』的風險。而且,如果實際購房人還貸不及時,會給『背房人』的銀行信用記錄造成損傷,這對今後購房、辦理貸款等一系列事項都會造成障礙。
假社保加大企業敗訴風險非京籍居民小劉欲在北京購房,找到好友小洪幫忙:小劉先去社保部門舉報小洪開辦的公司在其工作期間未為其繳納社會保險,要求補繳1年半的社會保險金;然後小洪的公司承認雙方有勞動關系,並且沒有繳納社保金並為小劉補繳;小劉再拿著補繳社保的證明去貸款購買房屋。事情辦妥之後,兩人卻鬧翻了。於是,小劉拿著小洪公司開具的工資證明及補繳社保證明起訴,要求支付未簽勞動合同賠償金及支付拖欠工資。小洪的公司因證據不足敗訴。
根據有關社會保險的規定,員工在企業工作期間沒有繳納或少繳社會保險費的,可以要求企業為其補交。該規定本是為了保護勞動者的合法權益,現在卻成為一些購房者、投資客規避『限貸』政策的法律空子。
對於這類行為,陳昶屹提示,那些提供虛假社保證明的企業無異於『為虎作倀』。他解釋說,繳納社保證明往往是證明勞資雙方存在勞動關系的重要依據,而且未簽訂勞動合同及工資支付事項是由用人單位舉證事項。此時,一旦雙方關系僵化,購房者倒打一耙,起訴企業要求支付工資,企業很難應對。如果企業無法提供有力證據,往往面臨敗訴的風險。