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春節期間,各地樓市成交清淡,但方向未定。北京、上海、深圳等一線城市以及重慶、南昌等二三線城市的住房成交都比較清淡。比如,北京住房成交同比銳降,重慶部分樓盤是零成交。在『淡』的同時,樓市未來走勢未『定』。房產稅會不會在短期內全國推行等政策不確定性猶存;嚴厲的行政手段打壓之後,購房需求會不會再次反彈;房價明顯松動的跡象尚未出現;成交量會否持續萎縮也有待觀察。
在此情況下,一些炒房資金開始撤離,轉戰股票、藝術品、礦產等領域;一些炒房人則轉戰二三線城市或商業地產。
北京:住房成交銳降租賃市場昇溫
與熱鬧的節日氣氛相比,春節期間北京樓市可謂清淡。受節前出臺的新『國八條』政策和房產稅改革試點啟動等影響,春節假期北京樓市簽約量同比出現較大幅度下降。
業內人士指出,假期因素是影響樓市成交量的主要原因,而新政出臺也使部分購房者陷入觀望。不過,由於細則要在2月中旬出臺,預計一些可能受政策影響的購房人會抓緊時間過戶,節後一兩周成交量會有一波成交的小高峰。
住房成交同比銳降
春節期間,大部分樓盤的售樓處停止營業,金融機構以及辦理過戶的相關機構也放假休息,一些地產中介機構則選擇從2月6日初四起開門工作。雖然假期因素通常會影響樓市成交量,不過與去年春節長假相比,今年的簽約量十分清淡。
『從初四到初六三天的情況來看,看房的人比較多,實際簽約的較去年同期下降了四成左右。』我愛我家副總裁胡景暉在接受中國證券報記者采訪時表示,目前來看房的大部分是受新『國八條』限制、有可能被禁購的置業人群,以及擔心未來加息、優惠利率取消的首次置業人群。
『由於市場預計2月中旬將出臺北京樓市細則,屆時對限購、禁購人群將有明確規定,因此處於政策影響范圍內的購房人比較著急。預計在節後的1-2周內會有一波成交的小高峰。』胡景暉直言。
與此同時,新政也在一定程度上影響了樓市供應量的增長。僅從新房供應上看,1月以來北京市僅有5個樓盤取得預售許可,而北京市房地產交易管理網從2月1日關閉到2月9日,新盤審批上市隨之停滯。這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。
胡景暉認為,1月、2月通常是樓市供應淡季。不過,政策和市場層面的不確定性以及隨之而來的定價難度也會影響開發商的供應力度。『今年的供應量並不是問題,預計兩會以後或房地產政策趨於明朗化後,樓市的供應量會有所提高。』胡景暉表示。
租賃市場提前昇溫
盡管樓市成交清淡,不過春節長假後期,北京租賃市場開始提前昇溫。
『春節之後租房市場出現高峰是每年的慣例,不過今年租賃市場昇溫時間提前了。』北京中原地產有關人士介紹,因為2010年房租上漲較快,春節前一些業主合同到期了就不再續約,而春節前後恰好是租賃合同到期的高峰時段,這使得部分租客在春節後提前開始租房。
北京中原地產數據顯示,2010年全年北京市房租上漲較快,租金全年均價達到2618元/套,環比2009年的2215元/套上漲了18.2%。
『除了租金上漲的因素外,軌道交通沿線的眾多房源竣工也使得供應量出現上漲。此外,存量房征收房產稅的預期迫使部分多套住宅持有人將房屋掛牌出租,從而降低持有成本。因此,房產稅出臺後短期內買賣房源並未明顯增加,倒是租賃房源有了較大增長。』胡景暉介紹。
深圳:交易清淡欲打擦邊球
春節期間,深圳不少樓盤都開門迎客,但交易清淡。數據顯示,大年三十(2月2日)到初五(2月7日),共有18套新房成交,全部來自於龍崗區大運新城附近的某樓盤。
一些樓盤銷售人員告訴中國證券報記者,雖然樓市調控力度越來越大,但仍有被限購的客戶用親朋好友名字購房,以規避新政。
交易冷清但好於去年
2月7日上午,上述樓盤銷售人員對中國證券報記者表示,春節期間他們沒有放假,一直在分批上班。春節期間該樓盤沒有推出特別優惠措施。以89平方米的戶型為例,1、2棟開盤不到一個月除少量保留單位外,其他全部售罄,預計今年四五月份將開始銷售的3棟價格還要上漲。
『現在是春節,來看房的人少一些。』銷售人員表示,盡管調控政策越來越嚴厲,但客戶購房熱情仍然很高。購買該樓盤大戶型的基本都是在龍崗區工作的自住客,而購買小戶型的有很多是來自其他中心城區的客戶,投資目的性很強。中國證券報記者看到,在大約二十分鍾時間裡,共有三四批客戶前來看樣板房,基本都是全家老小一起來看。在大運新城附近的另外一些樓盤,交易清淡更加明顯。某樓盤只有一名銷售人員上班,樣板房不能開放,偌大的銷售大廳沒有一個客戶。樓盤大門仍然緊閉,沒有人上班。
來自深圳規劃國土部門的數據顯示,春節長假頭6天,全市新房成交共18套。其中,大年三十當天,全市新房成交量為零,這種現象一直持續到2月4日(大年初二)。2月5日,全市新房成交共4套,共計314平方米,均價為每平方米1.39萬元;2月6日成交新房6套,共計466平方米,均價為每平方米1.4萬元;2月7日成交新房8套,共計579.28平方米,均價為每平方米1.39萬元。
從歷史數據看,今年深圳春節期間新房成交量明顯好於2010年。2010年的春節長假共7天,僅在最後一天全市成交3套,總成交額為535萬元。2009年春節期間的成交數量則為20套。
限購嚴厲但仍存漏洞
就在春節前幾天,被稱為史上最嚴厲調控政策的新『國八條』出臺,不過,一些樓盤銷售人員對新房價格仍很有信心。在寶安區某樓盤,一位銷售人員表示,他們目前沒有降價打算。他說,2010年調控政策密集出臺但房價仍然上漲,在通脹壓力高企的情況下,建築材料的成本也在上漲,降價的可能性不大。
不過,限購政策對大戶型衝擊較大。在龍崗區某樓盤,小戶型已全部賣完,約140平米的大戶型分雙拼和單套兩種。銷售人員稱,購買小戶型的主要是首次置業客戶,青睞大戶型的多為二次置業的改善性需求,雙拼戶型的銷售因貸款及限購問題受到影響。
對限購政策,多位銷售人員均表示必須嚴格按國家政策執行。不過,他們也指出,如果購房人能找親朋好友代買,則可以規避新政。如果代買者是外地戶籍,他們可以幫助其在深圳補繳社保和稅單,以躲開限購令。
重慶:部分樓盤零成交
春節期間,重慶樓市慘淡。中國證券報記者在走訪幾家重慶大型地產項目後發現,大部分樓盤銷售價格較1月份沒有太大變化,但銷售量比去年同期減少很多,也比今年元旦期間的銷售差。
在重慶南岸區某高檔電梯公寓樓盤,銷售人員稱,樓盤銷售均價在14000元/平方米,但自重慶推出房產稅試點方案後,截至目前樓盤銷售量為零。重慶渝中區一知名高檔大型樓盤的電梯公寓樓均價在16000元/平方米,該樓盤有兩個銷售團隊,但房產稅推出後銷售量只有一套。在重慶江北區某樓盤,售樓處工作人員表示,2月6日初四就上班了,春節期間看房的人少,簽單的更少,目前銷售均價在11000元/平方米。
多個樓盤銷售人員解釋,春節期間銷售遇冷有很多原因。一是房產稅推出遏制了一些炒房客,看房者以自住型居多;二是春節一般是銷售淡季。
調控昇級能否打開房價回調通道?
春節之前,樓市調控『國八條』雷霆出擊,由於春節本來是樓市淡季,其影響將在節後纔能消化和顯現。可以預見,今年整體高壓式的調控氛圍將貫穿全年,『國八條』中不論是限購還是差別化信貸、稅收,以及對地方政府保障性住房建設和房價調控的問責力度,都比以往有所昇級,那麼房價回調的通道能否就此打開?
新一輪全面、密集調控重拳來臨,重慶和上海房產稅試點落地,表明在經濟穩定增長勢頭已經確立的背景下,樓市調控不再投鼠忌器,而且今年的中央一號文件鎖定水利,並提出了相應的投資計劃,今年的投資重點將會逐漸轉移到農村水利等基礎設施建設上來,補足農業發展和糧食生產的短板,也降低了因房地產調控帶來的投資下滑的擔懮。
這也意味著我國房地產運行新格局即將到來,在土地征用、出讓、住房開發建設、銷售等各個環節形成的調控思路以及已有成果,尤其是針對個人住房房產稅的推出,有望觸動和解決房地產市場中的深層次問題,從而形成新的房地產良性發展機制。保障性住房建設和供應體系構架的初步形成,也將明顯改善整個樓市的供需狀況。
從抑制不合理需求來看,『國八條』繼續強調要進一步有效遏制投機投資性購房,而各地最有效的措施陸續出臺,不斷擴圍的限購令已經封死了投資者的入市空間,對於第二套住房貸款限制政策的加碼降低了投資者的信貸杠杆,投資性需求繼續大規模入市的空間不復存在。而差別化信貸、稅收政策的持續實施,將不斷加大擁有多套住房業主的持有成本,住房投資的風險開始積累,房價上漲空間的縮小還將擠出投資者中的存量房,從而對二手房的供需產生影響,使存量住房資源重新得到配置。
據了解,目前明確將要實行限購的城市已經達到36個,限購限貸等短期調控措施抑制不合理需求的效果立竿見影,這些短拳的實施將為保障性住房建設等調控『長拳』爭取更多的空間和時間。
北京市房地產交易管理網的數據顯示,1月份,北京期房住宅成交量環比去年12月下降30.1%,新房成交下滑趨勢明顯,但是二手房成交量卻創下了去年調控以來的新高。
不少業界人士判斷,去年年底一線城市房價又出現了小幅上漲,但受調控政策日趨嚴厲的影響,北京等大城市房價上漲將失去支橕和動力,可能再度出現停漲。而3、4月份的傳統旺季,正是樓市消化政策、調控效果持續顯現的時間段,購房者在力度加碼以後的調控氛圍中,入市意願將持續趨淡,觀望氣氛將重現,春節過後樓市可能持續低迷,從而給全年的房價走勢奠定基調,房價的調整幅度也將加大。
供需決定價格,在投資性因素被剔除殆盡後,這一顛撲不破的規律將在樓市愈發明朗,一方面不合理購房需求被強力壓制,嚴厲的房地產調控和貨幣政策回歸穩健,都將限制需求的進一步釋放,另一方面,並未減速的房地產投資和保障房建設的加快將明顯增加住房供給。
國家統計局數據顯示,2010年,全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米,同比增長28.4%;全國房地產開發企業房屋新開工面積16.38億平方米,同比增長40.7%。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,這兩個指標的絕對規模都創了近十年之最,尤其是開工量的增加,很快就會傳遞到商品房供應上來。未來半年到一年,商品房預售量將有所增加。
以上海和重慶試點房產稅為標志,樓市調控的諸般武器基本全部亮相,政策組合體系基本建立,為未來的房地產市場運行奠定了初步的制度框架。『由於我國城鎮化高速推進而且空間廣闊,房價對許多傳統的調控措施具有天然免疫力,因而房產稅這劑猛藥承載著決策層調控的最終希望。』上海證券分析師曾小勇認為,房產稅試點啟動,意味著中國的房地產調控在不斷的博弈、探索之後政策框架基本搭建完成,也標志著中國房地產超級牛市的主昇浪被終結。
在這種框架體系下,決定房價走勢的是調控政策的嚴厲程度、落實情況以及地方政府的執行力。今年調控措施的執行力也將與去年不同,嚴令地方政府向社會公布年度新建住房價格控制目標的做法,實際上已把地方政府的責任具體量化,成為看得見、摸得著的考核目標。
對很多人來講,『國八條』的出臺不期而至,在『十二五』開局之年政府即發出如此嚴厲的調控信號,『房價不降、調控不止』的調控決心愈發明確,主導房價走勢的開發商將逐漸喪失與政策和購房者博弈的籌碼,樓市話語權將緩慢向購房者傾斜,房價理性回歸只是時間問題。