聚焦第三輪調控

　　房價不降，調控不止。

　　1月26日出臺的『新國八條』再次驗證了這句預言。第三輪調控大幕已經拉開。二套房首付比例昇至六成，限購令再次昇級，首次要求地方政府確定房價控制目標……顯然，第三輪調控的嚴厲程度已經超過了被稱為『史上最嚴厲』的第一次調控。2月16日，京版調控細則出臺，不僅將8條細化成了15條，而且將外地人限購年限擴至5年，並有可能提高二套房首付款的比例和利率，嚴厲程度遠超『新國八條』。

　　要點1

　　首次要求確定房價控制目標

　　1月26日，『新國八條』在業內人士的預言和購房人的期盼中，如約出臺。信貸、限購、土地、保障房、稅收、問責……各方面一個也不少。比起前兩輪調控，『新國八條』言辭責之更切，目標更為明確，程度更為嚴厲，其中，對地方政府的要求更是提昇到新的高度，首次提出『各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公布』。並將該條文放在了第一條的顯著位置，進一步表明了中央政府對房價調控的決心和力度，這對改變某些地區明顯的地方政府調控不作為的現狀，將是有利的促進。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區間。地方政府將為如何定這個目標而苦惱不堪。調控房價的效果肯定比去年好。

　　在首次提出確定房價調控目標的同時，『新國八條』進一步細化強調了問責制。規定，『未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也納入約談問責范圍。』

　　【影響】北京、上海、廣州、蘇州等地方政府已經在積極研究住房價格控制目標的確定工作。1月26日，北京出臺落地細則『京十五條』，雖然尚未公布房價調控目標，但有業內人士透露，一季度披露應該無慮。上海方面則表示，將在3月份公布調控目標。

　　要點2

　　二套房首付比例提至六成

　　繼2010年4月17日把二套房首付比例提至五成以後，『新國八條』再次將二套房的首付比例提至六成以上，且貸款利率不低於基准利率的1.1倍。同時規定，『人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。』

　　值得注意的是，商業銀行在執行該政策時，依然有上調的空間。

　　有業內人士提出，每提高10%的首付，就能消滅20%的潛在購買需求。首付的提高，使得房地產投資杠杆率越來越低。以二套首付60%計算，杠杆率僅為1：0.6，而2009年首付僅兩成，杠杆率達到了5倍。這對投資和投機購房者而言，無疑是進一步的打擊。因此，將會有更多的房源被讓出來給真正需要住房的購房群體。

　　【影響】各大銀行已經開始陸續按二套房首付六成、利率1.1倍的政策執行，並且五大行都取消了首套房的利率優惠，改為按基准利率貸款。

　　要點3

　　限購昇級為禁購

　　自從2010年4月，北京細化『國十條』出臺了『限購令』後，『限購令』儼然已經成為調控法寶，在全國30多個城市落地開花，成為打擊投資和投機性購房最有力的工具之一。

　　『新國八條』采用了最嚴厲深圳版，規定『對已有一套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購一套住房；對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房』。如此嚴厲的政策表述，某種意義上，使得原本的『限購』昇級為『禁購』。

　　『地產少壯派』創始人、資深家居行業觀察員王智中認為，如果嚴格執行該政策，將會造成『有錢買不到房』的情況，只有首次置業剛性需求和本市戶籍的二次改善需求得以幸免，異地購房、多套存房將被打擊。『事實上，異地購房、二套以上的置業者是市場的主體，這一條就打掉約50%的市場份額，對於北京和天津這樣的城市甚至更甚。』

　　同時該政策要求『各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。』有媒體預計，這將使得執行限購令的城市將擴大到70餘個。

　　北京市房協副秘書長陳志表示，『限購』矛頭仍然對准投機、投資。限購的做法是合理的，因為一個家庭購買兩套、三套房，意圖很明顯，不能說絕對是炒房，但多套以上必然就是一種投資、投機行為，而住房消費應該控制在合理的范圍內。所以，必須通過政策實現住房居住功能的最大化，將金融功能最小化。限購將能直接達到這樣的目的。

　　【影響】楊紅旭指出，限購嚴厲程度昇級，已經出現限購令的20多個城市將被迫重新調整口徑，因為除深圳外，它們以前都規定居民還可新購一套。這就意味著，2011年大城市中很多家庭都已沒資格再購新房了。楊紅旭認為，在此嚴厲行政乾預之下，整體而言，2011年全國樓市降溫情況，將明顯大於2010年，70個城市房價指數將於二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的一二線城市，房價將出現一定幅度的下跌。

　　要點4

　　大力狙擊房價炒作

　　房價炒作現象中，一直有兩股力量，一股是來自投機者的炒作，利用快進快出牟取暴利，另一股則是由開發商和代理機構聯合進行的炒作。前者比較顯性，後者比較隱性，通過銷控的手段，逐步抬昇房價，或者以『定位高端』為由頭，標出高於市場均價的價格，從而帶動區域價格上昇。

　　『新國八條』針對這兩種投機行為，予以准確狙擊。對個人炒作者，規定『調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅』。對於有抬價行為的開發商，則施以『土地增值稅』的殺手?。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

　　【影響】北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，本次調控明確提出對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查，該措施點中了房價的死穴，實際上等於宣告那些瘋狂漲價的樓市帶頭大哥的死刑。政府對土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。如果土地增值稅能夠得到貫徹執行，可以說，絕大部分天價樓盤，它們的利潤都將被征稅，也就是，如果一個項目成本較低，可能你賣3萬一平方米和賣4萬一平方米，差別只是在於你的收入，而扣除土地增值稅之後，可能利潤幾乎沒有多大的差別，這樣，暴利就將成為歷史。如果沒有暴利，開發商又如何會追求高價？沒有高價樓盤的標杆效應，樓市漲價又如何能夠一波又一波的掀起高潮？

　　>>特別關注·【京版調控細則】

　　京版限購超5年

　　2月16日，北京市關於宏觀調控座談會召開，京版『國八條』出臺，不僅將8條細化成了15條，而且將外地人限購年限擴至5年，並有可能提高二套房首付款的比例和利率，嚴厲程度遠超『新國八條』。

　　對此，北京中原三級市場研究總監張大偉認為，相比之前的兩輪調控政策都是增加投資需求的成本，逐步抑制投資需求，第三類調控的北京落地細則嚴格限購政策。本地限購第三套外地限購第二套，已經抑制市場過百萬家庭的可能購房需求。相比國家版一年的納稅證明更是嚴格至5年，這一要求將使得投資需求在北京市場歸零。北京作為首都出臺的政策明顯嚴格於上海等城市，調控的效果也將更加明顯。

　　保障住房體系確立中

　　北京政府采取了最嚴厲的手段限制外地人炒作購房，與此同時，大力加強保障房的建設工作。

　　在調控細則中，明確表示，要『逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品住房體系』。計劃在『十二五』期間建設、收購各類保障性住房100萬套，比『十一五』翻一番，全面實現住有所居目標。其中，2011年北京市的保障性安居工程目標任務，是通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。全面推進舊城保護性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區等『三區三片』棚戶區改造任務，啟動京煤集團房山礦區等五片棚戶區改造工作。繼續實施無城鎮危房戶和老舊住宅抗震節能綜合改造工程，改善群眾住房條件。

　　>>政策背景

　　連連重錘雷霆出擊

　　三輪調控依次遞進，市場再度掀起軒然大波。但是，第三輪調控是否能成為『最給力』的樓市調控，是否能控制住幾欲脫韁的房價，仍要看最終的效果，否則，還有第四輪調控。

　　從『新國八條』的條款看，再次對商品住宅市場上存在的投資投機性購房予以嚴厲打擊，二套房首付提至六成，限購令擴至『各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市』，預計涉及70多個城市。而北京把對外地購房者的限購期限擴至5年，更是令市場震驚，『政府已經在出狠招』的認識，逐步成為共識。

　　限購令將購房需求進一步限定在首次置業的剛需和真正的改善性居住需求上，同時，也在試圖引導住房需求，改變部分年輕人剛就業就想買大房的想法，也將進一步擠壓有錢人的投資性需求。

　　繼『新國八條』的雷霆之後，2月8日晚，中國人民銀行宣布，自9日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率，一年期存貸款基准利率分別上調0.25個百分點。加息不僅令購房者倍感壓力，也同樣讓2010年賺得盆滿缽滿的開發商頗感壓力。據悉，某知名房企甚至開始計算年內加息4次會對企業造成的影響。

　　第三輪調控加上第三次加息，2011年的房地產市場很難復制2010年的輝煌。

　　新政落地市場反應

　　2月份的北京樓市經歷了加息、新國八條以及京版細則落地等一系列的調控政策，讓樓市跌入了冰點，新房和二手房交易量均大幅下挫，而交易量的下降也影響了開發商的推盤進度。2月份新增供應奇缺，業內預測2月份預計開盤項目不足5個，而這也造成了庫存的銳減，預計未來樓市交易還將繼續下降。

　　新政後成交量銳減

　　據北京市房地產交易管理網的數據顯示，春節及春節前後的兩周(1月31日-2月13日)時間裡，期房、現房住宅的累計簽約量僅有1217套，僅相當於『新國八條』出臺前一周(1月24日-30日)樓市成交量的一半。

　　2月上半月，由於春節假期的原因，網簽關閉，數據只有6天，2月9日-14日，共簽約期房932套，現房住宅簽約220套，期房和現房共簽約1152套，日均成交量為165套，而1月9日-14日共簽約住宅1791套，日均299套，日均簽約量降44.8%。

　　供應的不足，也造成了新房存量銳減。據北京房地產交易管理網的數據統計顯示，截至昨天，北京新房期房和現房合計存量94476套，而2010年的最後一天12月31日，新房總量為103393套，2011年至今已經減少了8917套。

　　在『國八條』、加息和京十五條等多重抑制下，樓盤成交已經出現普降。雖然樓市正處於政策的消化期，但這種現象也與以往調控政策出臺後市場的反饋有所不同。2010年4月17日『國十條』以及4月30日北京實施細則出臺前後，樓市成交量變化不大，從中也透露出在政策連續抑制作用下，當前購房人心態上的變化已經開始影響其購房行為。

　　擬售均價沒大幅上漲

　　價格方面，預計2月份開盤的項目擬售均價並沒有出現大幅上漲。據記者了解，可能開盤的半島家園開盤價格預計為16000元/平方米，保利花園雖然表示價格還沒確定，但預計為8500元/平方米，基本和這兩個項目前一期的擬售價持平。而整個2月份計劃開盤的均價為23000元/平方米左右，也基本與2010年12月份新盤均價持平。

　　『鏈家地產』首席分析師張月認為，如今，隨著房地產調控越來越深入，政策實施的疊加效應也開始慢慢顯現。尤其剛經歷了第三次調控，開發商對於新盤的開盤及定價可能會顯得更加謹慎。

　　2月新盤供應奇缺

　　2月份的北京新房市場可以說降至冰點，新國八條以及京版15條細則的出臺，都讓調控空前嚴厲，樓市交易量大降。這也嚴重影響了開發商的推盤進度。由於對市場的不確定，使得開發商推盤更加謹慎，特別是京15條細則的出臺，使得更多的開發商表示不確定是否2月開盤。2月樓市新增供應創歷史新低。

　　據交易管理網的數據統計顯示，2月上半月，僅2月1日有玉湯山莊園一個項目獲得預售許可證，供應住宅109套， 2月上半月創下了近年來供應的新低。

　　不僅上半月供應不足，整個2月份也供應乏力。據北京中原地產的統計，原本預計在2月開盤的19個項目，其中半數都已後延開盤計劃，預計2月份全月開盤的項目不會超過10個，而最終真正可以入市的項目可能會更少。據亞豪機構預計，計劃2月開盤的項目可能不到5個。而京版15條細則出臺後，更多的項目表示不能確定2月份能否開盤，據記者電話諮詢，都表示『再說』，『不確定』，大家都表示疑問。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，調控、加息與春節長假累加，使樓市購房需求降至冰點，成交慘淡的局面嚴重打擊了開發商的推盤信心，再加上北京落實『國八條』的細則雖然15日纔推出，但早已明確將從緊執行，限購政策封堵投資、控制改善，從實質上減少了整體市場的購房需求，新政不僅打擊了購房者對房價上漲預期的信心，也堅定了部分人暫時停購、采取觀望的信心，造成了成交量的萎縮。缺少了購買力的支橕，開發商不敢貿然推出新盤，市場本就低迷，自己的項目開盤後一旦未現熱銷，很容易影響到剩餘房源的消化速度，銷售陷入僵局。因此，在目前政策、市場環境均處不利局面，開發商對項目前景把握不好時，往往會延遲開盤，等候更合適的時機再推出。

　　高檔房開盤受限

　　北京市此次關於新國八條細則中也提到了抑制中高檔商品房的供應。從去年第一次調控開始，高檔商品房入市審批開始從嚴。不過去年10月份後有所放寬。據『鏈家地產』市場研究部統計，2010年5月份~10月份，北京市新開期房均價3萬以上項目一共有33個。而2010年11月到目前新開期房有19個。其中11、12月就有16個項目入市，今年1、2月份3萬以上項目佔到開盤總數的60%。

　　『鏈家地產』副總裁林倩認為，此次細則出臺後，中高檔商品房審批將會從嚴，對於不合理定價也不會允許入市。這樣一方面會影響中高檔房的供應逐漸趨緊，從而導致成交佔比減少，拉低整體成交均價。同時，另一方面也規范了開發商定價，部分項目可能會調低價格入市。

　　二手房市場

　　業主惜售租金上漲

　　租賃：租金上調200-500元不等

　　從21世紀不動產多個區域門店了解到，節後北京二手房市場進入傳統的租賃旺季，租房需求活躍。近期受一系列房地產調控政策的影響，不少首套房置業人群暫緩購房，也將進入租賃市場，租賃需求量有很大提昇，基於這樣的判斷，不少業主紛紛提出漲租金的要求。從21世紀不動產的綜合調查顯示，相較於去年12月，各區域今年1月份租金呈現約200元-500元區間的漲幅，21世紀不動產百子灣區域的門店數據顯示，該區域1居、2居租金上提200元左右，三居租金上提約300-500元；通州區域的數據顯示，1居租金上漲約200-300元、2居上漲約300-400元，三居租金相對穩定；而亦莊區域，各戶型租金也上漲10%-20%，約200元-400元的漲幅。

　　中心區、城郊區域租金普漲200-500元不等。『盡管租金上漲，但成交量卻並未因此下降，而是與往年同期保持相對平衡。』以上21世紀不動產三個區域門店的經理得出的結論幾乎一致。

　　買賣：業主由租轉售增多

　　從21世紀不動產多個區域門店調查顯示，目前暫未出現大宗拋售個案。『一旦售出，在限購令之下，就沒有機會再購入房產。不少多套房持有業主，在出售價格無法滿足心理預期的情況下，多半會選擇暫停出售，或轉售為租。』通州區門店經理趙先生表示。另據21世紀不動產北京區域部分門店反饋，原打算出售房產的業主中，已有1/3有意向轉售為租，以期在平穩度過觀望期後再做決定。

　　『年後租賃市場的房源明顯增加，暫不打算出手的房源佔到總房源量的5%。』這是21世紀不動產北京亦莊舊宮片區的統計數據。21世紀不動產客戶調查顯示，此類業主有兩種心態：一是不打算賣，即使不出售也不會面臨很快貶值的風險；另外一些房主認為，目前出售價格達不到自己的心理預期，確信未來房價仍有上漲空間。

　　從21世紀不動產客戶回訪來看，很多投資人認為，2011年房價調控不會出現大幅下跌的可能。因此很多人仍處於觀望中。

　　京十五條·專家觀點

　　據『鏈家地產』市場研究部統計數據分析，2008年市場低迷期外地人購房佔比僅為26% ，而到了2009年市場回暖，這一比例已急劇上昇到38%，2010年在『京十二條』規定外地人購房需提供一年以上納稅或社保證明的情況下，外地人購房佔比又降至34%左右。市場不好時的外地購房往往以剛性為主，回暖後投資及過度消費型外地人越來越多，這也說明當前市場的火熱，與非剛性需求外地人介入交易市場過多有關，適時提高外地人購房門檻，對於外地人過度消費恐慌購房起到了急剎車作用。

　　我愛我家副總裁胡景暉細則對改善購房仍有空間

　　第一，只『認房』比『認房又認貸』更加科學。

　　第二，買房的家庭要想購房，要將原有的房產出售後成為無房戶或實際持有房產數量低於規定套數，滿足購房的政策條件後，即可買房置業。『一賣一買』或成為改善性購房的必選動作。

　　第三，有利於買賣聯動和購房者梯級消費的理性置業觀念的形成。

　　中原市場總監張大偉二手房交易成本翻倍

　　京版15條細則中，嚴格執行國家關於個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務、住房城鄉建設等部門根據市場情況及時動態調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞『陰陽合同』產生的稅收漏洞。加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。

　　嚴查二手房交易環節的稅收漏洞力度將非常大，很可能使得目前部分二手房的交易成本翻倍。目前最低計稅價格執行的是2006年的標准，相比實際市場交易價格低。調控已經全面收緊。

　　亞豪機構副總高姍京版細則將使樓市低迷

　　在新國八條出臺之後，市場的反應較為明顯，據亞豪機構統計數據顯示，春節後的首周(2月7日~13日)，北京期房商品住宅成交量為740套，現房商品住宅成交量為161套，環比春節前最後一周分別下降了65.6%、54.5%。而在新增供應方面，2月份上半月僅有一個項目取證，目前北京市的商品住宅存量已經跌破了十萬套大關，期房商品住宅的存量已經接近臨界線。樓市供需低迷由此可見一斑。

　　京版細則出臺之後，市場必然會出現較大的反應，相當多的需求會被抑制，將會有近百萬戶家庭受到限購政策的影響，而與此同時，開發商推盤的意願勢必會進一步降低。由此可以預計，未來相當長一段時間，北京樓市成交量將會出現低迷的勢態。

　　泰禾地產品牌總監沈力男酒店式公寓會應聲而漲

　　對於北京來說，在土地上漲這麼快的壓力下，出臺如此嚴厲的政策也可以理解，從限購到禁購的過程可以看出政府對樓市調控清楚的脈絡，京15條將對市場產生很大的影響，可能把很多人攔在購房門檻之外，因為基本上，大家認定北京是個外向度很大的城市。但同時有些產品可能會得到追捧，比如酒店式公寓等商住項目，不受政策限制，可能會應聲漲價。租房方面，房租也會應聲而漲。可以判斷，在短期之內，成交量肯定會下來，房價短期內可能會受到政策影響，但長期看，在物價上漲指數和房地產的保值增值功效作用下，房價還是有上漲的基礎。目前開盤項目少的情況不會一直持續，等到這個最後的靴子落地落穩，還是會正常銷售。

　　地產三人行創始人王智中炒房行情基本結束

　　今年調控思想發生了重大改變，調控目標就是：務必改變房地產投資預期，改變房價只漲不跌的預期。從這個角度來說，炒房的行情基本劃上了句號。

　　一是投資杠杆率越來越低。自有資金無法支持年交易額達6萬億的樓市。二是中國進入新一輪加息通道，資金成本增加，其中第一套房自從去年調控以來，以100萬貸款為例，利息增加了30萬，接近翻倍。同樣一筆資金，用作首付、借貸買房，還是獲取其它更高的機會成本？這有可能進一步分化進入樓市的資金。三、房產稅對保值需求的心理影響十分大。四、資金對國內房產觀望的同時，卻對海外房產十分踴躍，資金被分流。

　　21世紀商業地產蔡宇翔利好商業地產

　　除非把商業地產和住宅市場並列調控，否則對住宅市場越調控，對商業地產的正面支持作用就越強。

　　從目前政府調控的出發點和目標看，都不希望房地產市場整體衰落下去，希望控制的是住宅市場的無限制發展和房價無限制的上漲。隨著城市化進程的推進，從帶動就業、推動商業發展、更新城市形象等多方面考慮，各地對商業地產的需求卻是與日俱增。因此，商業地產都處於上昇期。而且，商業地產的投資者普遍比較冷靜，不會出現住宅市場大面積的投機炒作現象。