【相關事件】：京版『國八條』

我把2月16日北京發布的《關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》稱之為京版『新國八條』。京版『新國八條』公布之後，媒體反映最為強烈的是嚴格條件限制外地居民到北京購買住房。所以，國內外的媒體都把這一條作為國內房地產宏觀調控最為嚴厲的政策。不過，正如我早日文章所指出的，京版『新國八條』除了去年掉嚴厲遏制房地產投機炒作之外，其他的方面都是對國務院新國八條的翻版與細化。對北京市政策來說，京版『新國八條』最為得意的是兩個方面，一個方面是加大保障性住房的投入，讓房地產雙軌制大行其道；二是對外地居民在北京購買住房來行嚴格條件的限購及對本地居民有條件的限購。

對於前者，這就當前各地政府願望，認為當前的房地產市場問題，只要建立住房供應的雙軌制，即住房保障歸保障，市場歸市場。房價太高，買不起住房的居民就通過保障性住房體系來解決，而其他居民的住房則通過市場來解決。因此，市場的房價最高，泡沫最大都不是問題。我早就撰文指出，中國要象香港那樣讓絕大多數居民的住房由政府的保障性住房來解決是不可能的。香港這種住房體系不僅嚴重剝奪了絕大多數居民的住房天賦人權，損害他們改善住房條件的權益，而且只有700萬人口的香港花了60多年的時間纔到現在這個樣子。對於14億人口的中國來說，這樣的路幾乎走不通。京版『新國八條』加大保障性住房建設應該是政府應盡之義務，也說明早幾年住房保障體系嚴重不足，需要在規模的補課。按照京版新國八條保障性住房的政策，其所公布的要建立保障性住房的數量，對於將近2000萬人口的北京來說，是杯水車薪。更何況，正如京版新國八條所強調，保障性住房主要關注與解決的是當地拆遷戶的住房問題。在這種情況下，保障性住房惠及的只是極少數的北京市居民(實際上北京的居民的概念應該有根本的變化，它包括了有北京市戶口及沒有北京市場戶口的居民)，絕大多數居民的住房(無論是租還是購買)只能是通過市場的方式來解決，如果房地產投機炒作嚴重，房價過高，這些人的住房是無法解決的。

對於住房限購令來說，不知道其政策的目的是為了什麼？是不是合理的引導住房需求，嚴厲打擊房地產投機炒作。如果這樣，那麼這裡的合理的住房需求是什麼？是投資需求還是消費需求？當然新國八條及京版新國八條都說得很清楚，合理的住房需求應該是消費需求而不是投資或投機需求。因為，對於住房投資或投機需求都是嚴厲遏制的。既然住房限購令禁止的是住房投資及投機需求，那麼住房的投機及投資需求又是什麼？按理這個問題是一個十分清楚常識。購買的東西凡是用來賺錢就算是投資及投機需求。從現實的生活情況來看，購買一套住房可用作消費也用作投資及投機，那麼購買第二套住房更是容易用作投機及投資了。而限購令鼓勵當地居民可再購買第二套住房，那麼其限購令同樣是可以鼓勵購買住房投資及投機而不是消費了。因此，從限購令的政策目標來看，有相當部分的合理需求是住房的投機投資。

還有，對於住房投機及投資需求的限制，可以是事先限制，即市場准入的限制，也可是事中及事後的限制。對於事前限制最為重要是住房信貸政策，比如降低金融杠杆率，加大其投資及投機的成本等，也可同限購令這樣的身份性的條款。對於前者是一般的市場准則，它主要是通過價格機制起作用。因為，現代住房市場的發展，如果沒有有利的金融條件是不可能繁榮的。對於後者，即身份性限制條款則是計劃經濟的遺留物。在某種程度上偶爾用一下不是不可，但所產生的後遺癥將禍害無窮。

因為，要讓房地產市場逐漸成熟，最基本的條件就是形成有效的市場價格機制，以市場的價格來配置資源，而不是以身份等級來配置資源。否則，房地產市場是不可能向好的方向發展。因為，身份是什麼？它是一種等級觀念，而這種等級觀念的大小又只能由政府的權力來界定。而以政府權力來界定的等級身份的市場，不僅容易導致一部分的利益為另一部分人所損害與掠奪，而且容易給權力者提高無窮的尋租與設租的空間。京版新八條的住房限購令就是以個人身份來界定進入市場的准則，這種准則不僅完全違背了市場法則，也是一部分人對另一部分利益的掠奪與歧視。從憲法的角度來說，這樣的住房限購令是與憲法的基本精神相違背的。

從經濟邏輯的角度來看，這種限制令不僅與遏制住房投資投機炒作的基本精神相違背，而且也是低效率及無效率的。首先以身份界定來確定住房市場的准入，從而就容易增加識別這種身份的成本而導致市場不經濟。其次它是與現代社會加快城市化的進程相違背的。因為，城市化的核心就是讓農村的居民或小城市的居民流入大中城市，從而產生資源配置的集約效應。如果這些大規模流動的人流不能夠保證其基本的居住權，那麼他們的生存就會出現問題。中國城市化的進程就可能受到阻礙。而城市化是未來中國經濟增長最大的動力，如果城市化進程受到阻礙，那麼中國經濟增長動力也就會弱化。

而住房限購令的這種行政乾預准入的弊病，完全可以用遏制住房投資投機炒作的事中及事後的住房稅的方式來替代。因為，住房市場准入的任何制度都是不完全的，特別是有利可圖，甚至於暴利時，住房投機炒作者總是能夠利用其制度不完全性進入市場。因此，它就必須用事中及事後的限制來調整。比如說，無論個人購買多少住房，你只是個消費不賺錢，那麼，個人購買多少住房都不是問題(其實在這種情況下，個人是不願意多購買住房的)，但是個人購買住房之後是有利可圖或是為了賺錢，那麼就可用嚴厲的累進房地產稅制把這各種住房交易的賺錢效應去除。事後約束就是用嚴厲的住房財產稅征收來減弱個人住房持有的動機。不過，無論是從市場經濟邏輯上來說，還是從各國經驗來說，這是最為有效的工具，中國則不用之，即使用之也只是做做樣子。這表明了政府房地產宏觀調控是不是真正願意來遏制房地產投機炒作。

可以說，從市場經濟角度來說，遏制住房市場最有利的兩大工具，按揭貸款利率全面上調或取消負利率，及事中及事後的住房稅收政策則不使用，房地產宏觀調控僅是在邊緣的地方進行作為，在這種情況下，這些政策能夠發揮作用是十分有限的。2010年結果清楚地表明了這一點。如果房地產投機炒作不能夠通過有效的政策真正得到遏制，那麼房地產市場要得到調整是不可能的。這就是多年來政府出臺了許多宏觀調控之政策，但是其效果則不好的關鍵所在。京版新國八條呢，結果如何早就包括在其基本的細則中了。