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新華網沈陽2月20日電(記者范春生)買房時,開發商把房子說得十全十美,等到辦房產證時纔知道房子早就被開發商抵押出去,被套上了『夾板』。這樣的購房經歷只能用『倒霉』兩個字形容。怎樣纔能避免攤上這樣的倒霉事,遠離那些被套上『夾板』的房子呢?法律界人士就此給出了答案。
3年前,遼寧省沈陽市居民曹健為兒子物色學區房時,看中了一套在建的商品房。房子所在樓盤正好位於其心儀的學區,而且戶型好,價格優。在售樓處簡單了解了商品房的情況後,曹健很快就與開發商簽訂了購房合同,並繳納了房款。
幾個月後,開發商向曹健下發了入住通知書。房子裝修好之後,一家人興高采烈地搬進了新房。可苦惱隨之而來。曹健發現,這套房子的房產證好幾年也辦不下來。他到房產部門詢問,卻被告知這處樓盤的土地使用權早就被開發商抵押給了銀行,無法正常辦理房產證。沒有房產證,就不能辦戶口,『學區』也就失去了意義。
據沈陽市一位不願透露姓名的房產業內人士介紹,現在不少房地產開發企業的資金鏈很緊張,因此一些開發商會選擇把土地或在建工程抵押給銀行以獲取貸款、周轉資金。如果土地被抵押,這一情況應在《商品房預售許可證》的備注一欄中有所體現。如果開發商在預售許可證辦下來之後抵押土地,那麼這一情況也會在《商品房預售許可證》上以『加蓋公章』的方式體現。而按照我國相關法律法規規定,開發商應該將土地抵押情況事先告知買房人,並且應該在購房合同的『權利瑕疵』條款中標明此情況。
但是,一些開發商為了順利賣房,不願將樓盤的抵押情況事先告知購房者。購房者單純從開發商懸掛在售樓處的《商品房預售許可證》看樓盤土地是否抵押,並不一定可靠。因為許多開發商在售樓處懸掛的並不是原件,而是復印件。如果開發商復印時故意遮住抵押的備注,購房者就不能看到抵押情況。
遼寧良友律師事務所律師李振革稱,土地被抵押的商品房存在很大的法律風險,消費者購買商品房時,最好在買房前去當地房地產交易所查詢該樓盤是否已經取得《商品房預售許可證》。在訂立合同的時候也要慎重,除了注意『權利瑕疵』條款中是否如實填寫『土地已被抵押』之外,最好在補充協議中與開發商約定好『違約賠償』條款,把如果開發商隱瞞房屋所有權狀況將承擔相應法律責任寫入合同。另外,簽訂合同後,購房者要敦促開發商將購房合同到房產主管部門備案,以盡量降低購房風險。