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楊紅旭 地產評論員
如果說1月26日之前房產稅是“話題之王”,那麼之後則是“國八條”成了媒體新寵。如果說前一段時間限購令是“國八條”中熱議焦點,那麼當前各地房價控制目標則成衆矢之的。
“國八條”中的原文是:2011年各城市要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格的控制目標,並於一季度向社會公佈。
從進度看,距離一季度末僅剩一週時間,而全國公佈房價控制目標的城市只有銀川、太原、佛山、貴陽、昆明和岳陽等寥寥數城。從指標設定看,上述六城,僅有三個確定了具體增幅數字,銀川、岳陽提出房價增幅低於10%,貴陽是價格增幅不高於去年全國平均值,昆明、佛山和太原基本一致:年度價格漲幅低於全市年度GDP和人均可支配收入增長水平。基本上可以認爲,這些城市制定的房價控制目標上限多在10%~15%之間。
這樣的幅度合理嗎?就長期而言,一個地區房價漲幅與人均收入增幅相一致,基本算是合理。但如果是在房價已偏高的情況下,則難言合理,因爲若收入與房價同步增長,則人們的購房支付能力就難以得到有效提高。
衡量一個地區住房價格是否合理,房價收入比(一套均值的住宅價格,除以一個均值的家庭年收入)是一個比較重要的指標。近幾年筆者持續研究我國房價收入比變化,結論是:全國整體上這個指標在6-7倍爲合理,而2010年爲7.7倍,較2009年的8倍有所回落,可以說偏高了一點。絕大部分中西部三四線城市的房價收入比是合理的,主要是東部一二線城市偏高(少數城市超過10倍)。
實際上,近幾年我國廣大中西部城市,以及部分東部三四線城市,房價漲幅並不大,這些城市今年房價控制目標確定爲GDP和人均收入增幅,基本上可以認爲是靠譜的。而近幾年房價上漲過快的東部一二線城市,房價收入比已偏高,如果將房價控制目標也定爲10%~15%,是不合時宜的。況且,當前國家調控房價的風頭正緊。
另外,按國家統計局公佈的數據測算,去年全國新建商品住宅的成交均價漲幅只有約6%(若按70個大中城市的房價指數,則上漲9.9%),相比2009年23%的漲幅,可以說大幅回落。由此也可證明去年房地產調控並非沒有一點效果。當然,這裏也有經濟適用房、限價房等成交量增加的因素,這類有產權的保障房,算在商品住宅統計內。而普通百姓感覺是,去年房價漲幅並不小,其原因主要還是東部大城市房價漲幅大。
不過,需要清楚一點,今年各地所謂房價漲幅不過10%,這個房價應也指代統計局口徑的商品住宅價格。所以可以這麼理解,如果各地都按GDP和人均收入增幅,來確定房價控制目標上限,則有可能今年全國房價漲幅將超過去年的6%!
回頭再看,“國八條”要求各地確定房價控制目標時,考慮三個因素:經濟發展目標(實質爲GDP增幅)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力。結果呢,至少上述六個城市基本上參考的都是前兩個因素,沒提及後一個因素。而實際上,居民住房支付能力是三個因素中,最重要、最應參照的指標。
前面已分析過,居民住房支付能力的提高——即房價收入比的降低,需要一個過程, 要求各地(尤其是東部一二線城市)今年就將房價收入比降到位,非常不現實。那麼,這些房價偏高的城市,政府總歸應表個態,在今年房價控制目標上,制定比較合理的漲幅上限,比如適當低於中西部城市。
日前住建部相關負責人表示,目前多個城市正在擬定房價控制目標和標準,住建部將敦促各地於一季度公佈該目標。昨日又有新聞稱,國務院已決定派出八個調查組,分赴各地對樓市調控效果進行摸底,強調房地產市場調控的嚴肅性。但願地方政府此番能將中央調控精神落到實處,切實穩定房價。