進入3月底，距今年2月國內多個城市出臺限購令已有一個月。記者發現，限購令實施以來，一些城市的新建住房和二手房均出現成交量下降現象，但房價未見鬆動。同時，多個城市近期出臺的“限價令”又讓市場多了一些對未來價格走勢的猜測。

　　專家認爲，限購令目前已初步顯現出積極效果，但需警惕限價令被開發商和炒房者當做一種“政府指導價”。 多個城市住房市場量跌價滯

　　從1月28日至2月28日，陸續有20多個城市出臺地方限購令。雖然限購令在大多數城市只實施了一個月左右的時間，但目前已在多個城市引起了明顯的市場變化。

　　不過，雖然不少城市的住房成交量下滑明顯，但房價並未出現明顯鬆動。國家統計局18日公佈的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格環比價格下降的只有8個城市，二手房價格環比下降的只有4個城市，部分城市住房價格同比持平。

　　一些專家和行業人士認爲，雖然目前住房市場只是呈現出“量跌價滯”的局面，但這是新一輪調控政策的初步效應。全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭鬆海說：“交易量的下滑說明限購令對一些投資型的購房已起到抑制作用。” 防止限價令成房價上漲理由

　　在一些城市限購令正在發生作用的同時，近期對住房價格進行調控的“第二隻靴子”又落了下來。包括濟南、西安在內的多個城市出臺“限價令”，要求新建商品住房均價漲幅低於城鎮居民人均可支配收入增長水平。專家認爲，作爲與限購令相輔相成的政策，要謹慎看待“限價令”的作用，防止其成爲未來房價上漲的理由。

　　今年1月底，國務院辦公廳發佈的《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》規定：“各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。”

　　隨着這一期限的臨近，不少城市近期開始公佈地方房價調控目標。據不完全統計，截至目前，已有濟南、西安、合肥、蘭州等城市公佈控制目標，已公佈的控制目標大多與當地年度GDP或居民人均可支配收入目標掛鉤。

　　專家認爲，在實施限購令的同時出臺“限價令”，將對控制未來房價上漲幅度、遏制非理性的投資具有積極作用，但也要防止限價令被開發商和炒房者當做一種“政府指導價”。

　　山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗說：“從長期效果來看，限價令將壓制開發商無限制漲價和炒房者幻想巨大收益的衝動，同時也讓購房者對未來房價走勢有大體瞭解。但同時也要警惕這種限價令演變成開發商漲價的理由，加劇對後期房價調控的難度。”

　　針對目前多個城市提出以城鎮居民人均可支配收入作爲房價上漲的上限，郭鬆海對記者說：“根據城市發展水平不同，當地城鎮居民人均可支配收入增幅也不盡相同，但基本上維持在10%左右。由於一套住房的總體價格要遠大於當地城鎮居民可支配收入，基數不一樣，儘管增幅相同，但購房者要承擔的房價上漲成本要遠大於增加的可支配收入。”

　　以一個城鎮居民可支配收入3萬元的城市爲例，如果當年度增幅爲10%，則一個購房者可支配收入將增加3000元。但按照這一比例，一套總價100萬元的住房總價可上漲10萬元，兩者相去甚遠。“因此，這種限制不僅不利於控制房價，而且還可能促進房價上漲，加重購房者的負擔。”郭鬆海說。 房價鬆動尚需時日

　　業內人士認爲，目前住房市場正處在一個關鍵的博弈期，兩種政策對房價真正發揮作用還需要一段時間。