一、關於承租人的優先購買權

　　所謂承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有的優先於其他人而購買房屋的權利。“同等條件”在市場經濟的背景下，主要指的是出價條件，包括價格、付款期限、方式等。我國合同法已經對承租人優先購買權作出了明確的規定。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第二百三十條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，出租人享有以同等條件優先購買的權利。”

　　二、關於拍賣

　　所謂拍賣，就是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。最高院關於執行中評估、拍賣、變賣等若干問題的相關規定中，“拍賣進行中，有最高出價的，優先購買權人可以表示以該最高價接受，如無最高出價，則拍品歸優先購買權人，如有更高出價，而優先購買權人不爲表示的，則歸最高出價人。”拍賣本身是個價高者得的公開競價程序。當正處於租賃狀態的房屋被拍賣時，價高者得的原則與承租人於同等條件下有優先購買權的原則就會出現衝突，由此也產生一個悖論：拍賣合同作爲一種特殊的買賣合同，是以落槌爲成交標誌的諾成性合同。如果承租人不放棄優先購買權，亦不參加拍賣，當出現最高價時，承租人此時表示當前最高價其亦可以接受，如無更高出價，拍品則歸優先購買權人。此時摧毀了拍賣行爲中以價高則得爲原則的基本準則，無疑影響了拍賣程序的公正性。如果此時有更高出價，拍品則歸優先購買權人，此時似乎損害優先購買權人的權益。優先購買權人在同等條件下享有優先購買權的規定中，何爲同等條件？如果在實務中既使拍賣正常進行，又能保護承租人的優先購買權呢？

　　三、優先購買權中的同等條件

　　承租人要實現優先購買權須以同等條件爲前提。如果條件不同等，例如價格條件不同等，承租人則不能享有優先購買權，這是無論在理論還是實務中都沒有爭議的。那麼何爲同等條件呢？在我國存在兩種主流說法:一爲絕對同等說，認爲這裏的等同應爲絕對相同過完全一致。筆者認爲這種說法過於絕對。尤其是如果其他買受人提供的條件(如提供某些機會條件)是其才能提供的，承租人不能做到，這對承租人而言不公平。此時如果承租人願意以金錢替代此機會條件，筆者認爲可認爲雙方在同等條件下。二是相對等同說。支持此觀點的人認爲，承租人購買條件與其他買受人大致相同，即爲“同等條件”。但筆者認爲這種觀點沒有具體標準，在適用中伸縮性過大，操作難度大。王利明先生認爲，優先購買權是指優先購買權人在支付同等價格的條件下，享有優先購買標的物的權利。即同等條件主要是指價格條件。筆者認爲如果是在一般的優先購買權中，也應適當考慮支付方式，期限等方面。但如果是在拍賣程序中優先購買權，競買人和優先購買權人競爭的本來就是價格，而出賣人也是想得到利益最大化，其他條件早已設定並告知買受人，所以筆者認爲在拍賣中優先購買權中的同等條件主要是指價格條件。

　　但該價格條件不能僅僅是一個靜態的價格。由於拍賣行爲中競價過程的特殊性，就意味着該價格條件不是靜態的，即不同於一般情況下事先就能確定的價格條件。而是隨着競價過程而變動的動態價格條件。

　　四、拍賣中優先購買權的實現

　　如何在實務中既使拍賣正常進行，又能保護承租人的優先購買權呢？最高人民法院《關於執行中評估、拍賣、變賣若干問題的規定》第18條(優先購買權的保護)規定：“拍賣進行中，有最高出價時，優先購買權人可以表示以該最高價接受，如無更高出價，則歸優先購買權人；如有更高出價，而優先購買權人不爲表示的，則歸最高出價人。多個優先購買權人同時表示接受的，採取抽籤方式決定買受人。”

　　法院拍賣程序中，理論和實踐中對於優先購買權的保護有兩種方法：一是“跟價法”，二是“詢價法”。

　　“跟價法”是指由法院通知優先購買權人直接參與競買，優先購買權人和競買人一起競價，實行價高者得。這種做法將優先購買權人視同一般的競買人。因此，優先購買權人要行使和實現其優先購買權，必須同其他競買人一樣，按照拍賣公告的要求，進行競買登記，交納拍賣保證金，舉牌競買。

　　“詢價法”是指由法院通知優先購買權人到拍賣現場，但不直接參與競價，待經過競價產生最高應價者後，由拍賣師詢問優先購買權人是否願意購買。如果其不願購買，則拍賣標的即由最高應價者購得。如果其願意購買，則拍賣師詢問最高應價者是否願意再加價，如果其不願加價，則拍賣物由優先購買權人購得，如果其表示願意，則在加價後再詢問優先購買權人。如此反覆，直至其中一人退出，拍賣才成交。

　　那麼，在實務中是否可以既使拍賣正常進行，又能保護承租人的優先購買權呢？筆者認爲有一種方式是可行的：首先，房屋出賣人應當在將房屋交付拍賣之前的合理期限內通知承租人，承租人應當在合理期限屆滿前主張優先購買權。其次，由於房屋需交由拍賣，承租人爲實現優先購買權，應當於拍賣之前，在拍賣底價以上出價承諾購買，但這是個附條件的合同。最後，拍賣應當以行使優先購買權的承租人的承諾出價爲拍賣底價。承租人可不參加拍賣，若在該底價無人應拍，則承租人應當以該承諾出價購買該房屋，若有人出價，承租人則喪失購買該房屋的機會。承租人亦可參加拍賣，視現場情況靈活增加出價以爭取購得該房屋，但此時他享有與其他競買人相同的權利，以價高者得爲原則，不再享有優先購買權。此方式既可避免價高者得的拍賣原則與承租人於同等條件優先購得權利的衝突，有利於出賣人和優先購買權人的利益保護，又可防止出現債務人爲對抗其不動產因強制拍賣而喪失所有權，故意與第三人僞造租賃契約，並將租賃的始期提前至其他權利設定前，該第三人以承租人身份出現，主張優先購買權情形的出現。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內通知承租人，承租人可以享有優先購買權爲由申請法院宣告拍賣無效。