|
||||
新華網上海4月28日電(記者葉鋒、魏宗凱)國家發展改革委有關人士近日表示,正在研究在商品住房領域實施反暴利規定,使房價能保持在合理水平。雖然不乏開發商“喊冤”,但房地產業多年來存在的暴利確是不爭的事實。能否終結房企暴利,實際上是衡量新一輪調控成效的一個標杆。
房企暴利從何而來?首先,來自於“房”。房價的飆升使開發商的利潤扶搖直上。近十年來,不少熱點城市的房價僅在金融危機肆虐的2008年出現過“微跌”,其餘年份均保持上漲,且漲幅大多在兩位數以上。僅在2009年,很多樓盤價格就瘋漲一倍以上,甚至出現了“開發商不知如何定價”等令人匪夷所思的現象。期間,不少房企“捂盤待漲”,一套房沒賣,其“產品”估值卻已飆升。
其次,來自於“地”。有銀行人士說,看看房地產業的暴利,才知道什麼叫“土地是財富之母”。有開發商抱怨,這兩年地價過高嚴重壓縮了利潤空間,甚至稱“企業在給地方政府打工”;有人更是宣稱“高地價導致高房價”。但實際上這是站不住腳的。一是因爲相當一部分在售房源的地塊,是2004年實施招拍掛之前通過協議轉讓甚至打“擦邊球”等不規範方式取得的。一些專家指出,這類土地價格只佔開發總成本的兩三成左右,甚至更低。有些每平方米單價超過10萬元的天價豪宅,房價甚至達到地價的20多倍,其中的暴利何等驚人!二是因爲一些開發商通過囤地“坐地生財”。統計數據顯示,截止到2009年底,全國約有一萬公頃閒置土地。在一些城市,閒置房地產用地的數量幾乎相當於一年的新增供應量。隨着地價的快速上漲、“地王”的不斷帶動,開發商不費吹灰之力便坐享豐厚增值。比如,新華社去年10月的報道披露,泛海建設集團股份有限公司在北京繁華地帶購置的4塊土地閒置6年,期間5次調整建設規劃。據估算,在這6年期間開發商僅靠坐收土地和房地產自然升值的利潤就超過200億元。
再次,來自於“錢”。靜態地看,在高地價背景下,商品房項目除去土地、各種稅費、建安、財務等各種成本之後似乎利潤不多,但別忘了:房地產項目開發過程中的高槓杆率,足以使開發商“四兩撥千斤”。在開發環節,開發商滿足土地權證、建築規劃許可證等“四證齊全”、資本金達到一定比例(2004年規定爲35%,2009年曾下調至20%),便可向銀行申請開發貸款;建安成本由建築承包商帶資墊付;在銷售環節,商品房預售制度實施已有10多年,一度開發商靠賣“樓花”便可提前回收成本,目前根據規定,開發項目取得相關證照、主體結構施工因層數而異達到一定進度便可申請預售。