天津北方網訊：5月1日起，天津地鐵9號線通車試運營，預計9月正式運營。地鐵2號線和3號線也將在年內實現通車運營，天津地鐵在2011年正式從線狀拉動進入網絡輻射階段。地鐵沿線不動產的升值隨着各條地鐵線的運營似乎指日可待，包括二手房買賣和租賃在內的地產三級市場受到地鐵影響也人氣大漲。在樓市整體低迷的現狀下，地鐵成了不動產相對活躍的催化劑。

　　沿線樓盤價格平穩

　　有房地產分析人士坦言，近期住宅交易市場中，地鐵沿線的環城樓盤越來越受到置業者關注，西青區等率先借光地鐵優勢的近郊區域則更成爲帶動天津市整體住宅成交量的主力。

　　新金融記者選取和平區、南開區、北辰區、東麗區、西青區和津南區6個區域，10個地鐵沿線在售樓盤項目進行調查，走訪中發現，7成樓盤均價與開盤時持平，3成項目價格與春節前相比，有小幅上揚，但同時優惠幅度也有所增加，最終成交價格變化並不明顯。

　　即將開通的地鐵線路對於沿線樓盤的人氣確實有所推動，但卻並沒有直接拉昇售價。位於友誼南路與綏江道交口的某項目現處於6期在售階段，近兩個月每平方米銷售均價增長了約2000元。在隨後的走訪中，也有多家樓盤銷售代表承認，地鐵確實帶動了樓盤的現場諮詢量。現場購房者也告訴記者：“靠近地鐵確實是選擇購房的要求之一。”不過，各家的樓盤銷售人員都表示，地鐵的影響目前還並未直接作用於價格方面，這些項目價格的上漲主要與餘房樓層、戶型差價等有關。

　　業內人士提醒，地鐵交通網絡是需要長期持續發展完善的，雖然與普通區域相比，地鐵沿線樓盤具有一定的優勢，但樓盤區位附加值要在地鐵整體設施成熟後纔會逐步凸顯。

　　“瑞寧嘉園的旺銷就是個例子，完全是1號線拉起來的。”北辰區廣盈地產劉經理介紹，瑞寧嘉園位於1號線劉園站附近，2006年開始銷售，均價3400元/平方米，2011年3月均價8951元/平方米，增長了近2倍，且房價每年的漲幅都在30%。

　　中原地產中介人員告訴記者，同區域中的地鐵沿線房比非沿線房，每平方米售價高出1800-2000元。

　　二手小戶型受追捧

　　地產中介人士介紹，“地鐵房”已經成爲多個片區二手房的新亮點，特別是小戶型，更受到購房者的追捧。業內人士統計，今年前4個月，本市地鐵2號線、3號線沿線二手住宅平均銷售量同比增長25%，價格同比增長20%。位於地鐵終點站的大型中央居住區尤其被看好，西青區中北鎮曹莊、東麗區李明莊、華苑產業園區、北辰區小澱，銷售量同比增長25%，甚至價格也有20%左右的上浮。

　　地鐵沿線的大站點也被部分市民作爲購房的優先選擇。華苑站本來就是華苑產業園區、大學城等地中轉的大型車站，地鐵3號線開設華苑站又爲這個交通中心增加了新“砝碼”。

　　“我這套兩室面積82平方米，總價94萬元，單價11443元/平方米。這裏地點不錯，我估計以後還會更貴。”在工業大學執教的趙老師購買了居華里一套兩居室住宅，待地鐵3號線開通，他上班和購物通過地鐵均能變得快捷。鏈家地產華苑區盧經理介紹，2010年3月華苑各小區均價9935元/平方米，今年2月均價12778元/平方米，同比去年漲幅38%，在同區同類房齡二手房中漲幅較高。

　　主要經營地鐵3號線宜興埠站附近二手房的中遠地產陳經理介紹，2010年3月宜興埠周邊二手房均價6452元/平方米，今年2月均價8263元/平方米，同比去年漲幅33%。“翠濤東里這兒的房子都是小戶型，50萬元左右的一套婚房，單價才9273元/平方米，挺適合年輕的上班族的。”陳經理說。

　　繁華地段租賃需求加大

　　地鐵2、3號線沿線租賃市場在3月黃金時間成交量連續增長達20%，4月份同比增長幅度也超過15%。雖然地鐵沿線房屋租賃需求走高，但價格沒有明顯攀升。相對沿線，租金突出增長的仍是中心繁華地段，部分區域需求增幅達到50%以上。地鐵1、2、3號線交叉形成一個“女”字，三個交點，分別爲營口道、西南角和天津站三個站點。三站點附近和中間的部分正好是天津市的最繁華地段。據業內人士統計，三站點附近二手房租賃量同比增長30%，價格增長10%。

　　我愛我家的張經理介紹，位於營口道附近尚友裏60平方米的兩居室3月掛牌租金爲2100元/月，同比去年增長15%。且附近的二手房求租量持續走高，缺口達2-3成。

　　位於南樓站附近的麥收國際公寓160平方米的三室，租金也由春節前的5700元/月上漲到6000元/月，上漲5.3%。南樓附近中介人員劉小姐介紹，100平方米以上的公寓經常被租賃作爲商業用途，租房者選擇這裏主要是由於交通便利。“以後只要坐兩站就能換乘其他地鐵線，而且附近公交極爲發達，員工們上班也方便。所以選擇這裏經營生意或辦公的商戶，在招聘員工上都會很省力。”劉小姐說。

　　地鐵促成新居住圈

　　地鐵1號線帶動了天津劉園和雙林兩大居住新圈，讓二者成爲繼華苑之後快速建立起的兩大住宅新區，更多地鐵線路的施工和建成，也在形成着新的活動線。

　　房地產調控政策讓置業者越發關注房產的抗跌性和成長性。有業內人士反映，地鐵物業的保值性在很多國家和地區都已經得到印證，天津地鐵線路的配套完善也將進一步淡化區域割裂感，促使人們在區域選擇上發生改變，不少購房者也因地鐵的延伸而開始考慮環外置業。

　　採訪中有購房者表示，城中擁擠的交通，也會“擠出”更多快軌沿線的新型居住圈，“中心城區是人、車流最爲密集的區域，擁擠的地上交通，讓上下班時間交通很擁堵。每天4公里的車程，卻要在路上耽擱80分鐘。”

　　某網站一項調查數據顯示，100%的受訪者認爲，地鐵是現代城市發展中最便捷的交通方式，75%的受訪者表示，非常願意在地鐵網絡完善之後，摒棄其他交通方式，選擇地鐵出行，另有87%的人在選擇住房時，會考慮交通因素。

　　房地產策劃人士認爲，隨着天津市域快速軌道客運網的建設，天津東西南北四區域立體交通網絡將全面貫穿，快捷的運行速度將極大縮短市區間、市區與環城區域間的距離。目前除自住型購房者外，很多手中有“閒錢”，卻又不甘心持幣的小型投資“散戶”，在投機客大批退出樓市的同時，仍看好地鐵沿線樓盤的抗跌性。這部分投資者與投機客性質不同，投資目的多是以置房的方式保值，所購房產兼具自住和投資的雙重意義。記者安元見習記者硃紅

　　地鐵樓盤需慎選

　　雖然地鐵給居民出行帶來便利，但因地鐵運行而帶來的震動、噪音等，卻是很多購房者在挑選地鐵樓盤時忽略的問題。新金融記者在地鐵沿線多個項目的現場進行調研發現，有九成的意向購房者只考慮到地鐵爲出行帶來的便利，卻完全忽略了地鐵運行衍生的影響。事實上，選擇地鐵周邊樓盤還需權衡利弊。

　　在北京大興區距離高米店地鐵北站約50米的青島家園，曾爆出業主終日受地鐵震動困擾。有業主表示：“整夜都被吵得睡不好覺，每過一趟車，都能感受到地下的震動，動靜大的時候，客廳一塊立着的玻璃鏡框都跟着震動。”本市西南角一在建項目的監理人員透露，“太過靠近地鐵的住宅，不可避免地會存在噪音影響。現在地鐵多在地下數十米建造，但輻射到地上的輕震依舊存在，不排除時日一久，地鐵之上的樓盤出現下沉的現象。”

　　新金融記者以購房者身份，來到本市營口道、程林莊和西南角三個區域的樓盤現場，銷售人員均以“緊鄰地鐵”爲突出優勢向記者推薦，當記者表示距離過近是否會受到噪音影響時，銷售人員隨即轉換說辭，不予正面回答。

　　其實，一些地鐵噱頭只是樓盤銷售的“僞優勢”。程林莊某項目的銷售人員坦言：“主推靠近地鐵是項目的營銷策略，是賣點，項目與地鐵距離實則至少相隔1.8公里。”業內人士坦言，目前市場上不排除有借地鐵炒作的“假沿線”樓盤，也有與地鐵親密無間的“真地鐵”項目，消費者還需仔細甄選。

　　有業內人士表示，住宅與地鐵距離過近並不宜居，地鐵的震動、噪音會嚴重影響居住質量，在紐約、東京等國外大都市中，居民普遍認同的標準是，住宅與軌道交通和商業中心最適中的距離爲1公里以上，步行10-15分鐘最爲適宜。記者安元