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蔣勁勁攝
近日,保險資產公司的一系列動作攪動了本已不平靜的房地產市場。繼中國太保今年3月推出『太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃』募資40億元後,中國平安與上海城投控股亦合作推出7年期的『平安-城投控股保障房項目債權投資計劃』,投於保障性住房建設的資金亦將達到30億元。
除已落實的兩大項目,包括太平洋保險、中國人壽、中國人保等7家保障公司投身北京保障房項目的計劃亦進入審批階段,據了解,所集資金額或將超過700億元人民幣。
在保障房建設中引入保險資金,一度被認為是解決各地方政府龐大資金缺口的一個有力措施。在剛落幕的『第四屆陸家嘴論壇』上,保監會主席吳定富曾表態支持保險資金對保障房項目的投入。而保監會保險資金運用監管部主任孫建勇更是明確,『下一步保險資金將主要在保障房方面進行投資』。隨著今年的幾大保險公司發力,險資大規模湧入房地產行業的步伐已然正式拉開。
去年9月5日保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》為險資進行房地產市場打開了方便之門,在此之前,保險資金對於不動產項目的投資不被允許。分析人士認為,大規模的保障房計劃推出,面對的最大問題就是資金壓力,而這與大量的保險資金面對的『投資壓力』剛好不謀而合。
與上述已落實的保險公司投身房地產的三大項目,數百億的量級相比,顯然險資仍具有極大的開發潛力。保監會主席吳定富透露,今年預計將有超過1.5萬億元的保險資金面臨著較大的投資壓力。盡管保障房建設一度被認為是『雞肋』,但政策缺口已經打開,面對急需資金的眾多保障房項目,險資在今年或將瘋狂地湧入房地產市場。已公布的數百億投資也許僅僅是個開始。 『配建制』遇冷 保障房仍要胡蘿卜配建制一度被認為是解決保障性住房建設土地問題的良方。在今年廣州首次提出『限地價、競配建』出讓土地後,杭州、成都、石家莊也紛紛推出以『配建保障房』為限制條件的地塊。但結果卻是出人意料,不但參拍開發商屈指可數,底價出讓頻頻,更有地塊直接流拍。
在保障房建設大潮中,除了資金壓力之外,土地資源也是難中之難。配建制曾被認為是一舉兩得之策,如今遇冷,如何有效地解決土地緊缺又擺在眼下。 『配建』吹起土地市場冷風4月28日,廣州公開掛牌出讓荔灣區高爾夫球場地塊,這是今年全國首宗『限地價、競配建』的地塊,最終該地塊僅叫價一次,被保利地產以底價獲得。
5月5日,杭州兩大配建保障房地塊掛牌競價。僅有4家開發商參與競拍,溢價率也只有2.8%和26.9%。
5月9日,成都要求配建保障房的五大地塊出讓,拍賣現場沈悶,最高樓面地價僅為3840元/平方米。
5月13日,石家莊公開出讓一幅國有建設用地作用權,首次要求配建保障房住房項目,該地塊最終因無人競價流拍。
各地政府跟風出臺的土地出讓的『配建制』,如今已經變成土地市場中『冷場』的代名詞,曾經有開發商開玩笑稱,『有保障房建設要求的地塊出讓,即使有人想要也是底價成交。』 成本太高胡蘿卜太小面對風起的配建制,全經聯研究院副院長陳寶存表示,新整理的土地單獨作為保障房用地供應是不可能的,所以一般只能采用商口房小區配建的方式解決保障房的用地問題。但問題是『如果配建的比例過高的話,肯定會影響到商品房的開發成本』。專家測算,以廣州4月28日出讓的荔灣區高爾夫球場地塊為例,配建3萬平方米的保障房建設,相當於無形地增加了開發商8000萬元的建築成本,將這些成本平攤到地價中去,樓面地價可以接近6000元/平方米。
有開發商負責人向記者表示,『房地產外表看起來很暴利,但現在大家都不好受,未來如何定價把握性越來越小,出於穩健考慮,這種配帶保障房要求的地塊如果沒有比較大的扶持力度,肯定不會有很多人去爭著要。』該負責人認為,配建制雖然看起來能解決保障房的土地問題,但如果政府只是一味擠壓商品房部分的比例,即使拍賣成功,受限於成本壓力,也很難在保障房建設中提出更高的質量要求,更不利於整個房地產行業的發展。
南方日報記者 蔣勁勁 借道做自建房 集資風會否再起?國資委在5月初發布《關於積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》,其中提到要『推動中央企業積極參與保障性住房房建設』。隨即北京央企自建房項目爆光,質疑聲頓起,有人擔心,在保障房建設大潮下,原本處於灰色區域內的企業自建房將以保障房的名義重新風起。
企業以各式名義搞『自建房』已不是什麼秘密。特別是近一兩年樓價的不斷飆漲,目前在廣州現今也仍有不少借著保障房名義而悄悄在建的企業集資房。在工業大道某打著『經濟適用房』旗號的在建樓盤,記者了解到,這也是某大型國企的自建房。如今,國資委通知要求央企推動保障房建設,而各大企業集資房被曝光。自建房在法規上是否『被限制』就是其中的關鍵。
但目前國內仍沒有相關的法規明令禁止各大企業的自建行為,甚至有曾代理企業自建房的開發商告訴記者,在如今保障房建設難題不斷的情況下,以集體的方式建『經濟適用房』或者價格較低的『集資房』也不失為解決問題的一種方式。
記者查資料發現,關於企業自建房在法律和政策上並沒有過多的規定。在2006年,廣州市國土房管局和廣州市規劃局曾聯合發布公告《廣州市住房建設規劃(2006-2010)》將允許符合條件的單位在貨幣分房和實物分房中二選一,只要該單位有土地,且符合相關規定,該單位可以自行以保障性的名義,建房分給沒有享受實物分房和貨幣分房的住房困難職工。
但多年來,企業自建房行為盡管一直存在,但也一直處於『秘而不宣』的狀態。其中最重要的問題就是這種『非市場行為』總是存在著各種各樣的分配不公和濫用公共資源。而事實上,如今面對著大規模保障房建設任務,各地政府也開始試圖以企業自建的方式緩解壓力。企業以『經濟適用房』名義自建職工房有了更好的『借口』。
南方日報記者 蔣勁勁 專家觀點 險資召入如何『防出』險資進入,對於急於輸血的各大保障房項目目前來看肯定是利好。廣州社科院科研處研究員彭澎介紹,大規模的保障房建設計劃存在著資金缺口,需要有更多的渠道獲取資金支持。『由於保障性住房建設是有政策要求的,而且去向明確,盡管利潤率低,但卻銷路明確不愁賣,可以說是比較有保障的穩健投資。』
但這種好事背後的風險卻不能不引起注意。從目前各大保險公司融資的手段來看,發債是最重要的方式。以此次平安保險30億元的債權募資計劃看,期限為7年。但保障房,特別是公租房和廉租房項目,成本回收的時間很長,一般都要十幾年甚至二十幾年。彭澎認為,引入險資解決資金壓力是不錯,但如何解決數年後這些資金退出而產生的問題纔是關鍵。『如果這些險資退出,保障房建設就會面臨著資金能否良性循環的問題。』彭澎認為,需要在保障房經營上改變思路,而『先租後賣』的方式可以減少資金斷鏈的風險。『設定一個標准,允許符合資格的公租房或者廉租房用戶在住滿一定年限後以合適的價格買下住房,這樣即使險資退出在開發資金上的風險也相對較小』。
南方日報記者 蔣勁勁 記者觀察 公平是保障房第一要義企業以保障的名義自建房產以低價分配給職工,這種方式是否可行,目前仍無一致的定論。其中頗有爭議的問題就在於,建設的目的是否在於保障,分配如何達到公平。在集資建房的規定當中,『解決本單位職工的住房困難問題』是其中的關鍵。如果僅從這個目的出發,企業在自有土地上籌資建房是合理的。但如何做到公平則非常難。
一位兩年前參與到單位自建房分配的企業員工告訴記者,在房子分配過程中,監督基本缺失,往往已擁有多套房產的職工仍可通過關系低價購買,而入職年限較淺的職工即使無房也很難得到批准。
分析人士告訴記者,目前企業自建房並不違反政策規定,而國有企業集資建房也可以自行解決該單位有住房困難職工的居住問題。這一定程度上能夠減輕目前保障性住房建設的壓力和緩和商品房市場的供求不平衡『但有效的監督仍然是關鍵。』該人士稱,將企業自建房納入到保障的體系當中,就應該也將其納入到保障體系的監控當中了,包括購買者的資格審查,盡管受眾可以只限定在企業之內,但購買也應該走正常的保障房購買程序。
南方日報記者蔣勁勁