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熊女士出示辦理的相關手續
華西都市報記者肖翔實習生劉祺攝影報道
●在近半年的糾紛中,熊女士請律師、上訴、申請仲裁,已耗費上萬元。如果失去房子,她還要承擔裝修費的損失
●談到對方3次拒絕過戶的理由,熊女士說:『這都是借口,最根本原因是房價上漲了,她後悔了』
『房子都裝修好了,她卻說不賣了。』昨日,拿著2010年1月簽訂的二手房買賣合同,成都市民熊女士說,她沒想到,為買這套二手房,會引出一場長達近半年的糾紛。
今年初開始,熊女士為能讓自己購買的房子過戶,找賣方馮女士協商多次被拒,到法院起訴、申請仲裁,耗費了上萬元,直到現在仍未能解決。
成都高新區法院今年上半年受理了300多件二手房交易糾紛,是去年全年同類案件數量的3倍,是2009年的6倍。為此,法院專門指派兩名法官承辦此類案件。
法官呼吁,規范二手房買賣合同,是規避風險、避免糾紛的當務之急。
房產證辦好後賣方拒絕過戶
2010年1月,熊女士和房主馮女士、房產中介公司,簽訂了三方合同,買下位於建設南路附近的一套60多平方米的房子。
購房時,房產證還沒辦下來,雙方約定分3個階段付清全部46萬元房款,並在第三階段付款的同時,辦理過戶手續。
熊女士說,因為房子是用來做婚房的,房款也是她和男朋友共同出資。加上簽訂合同時,他們特別注意了各個條款,隨後他們就對房子進行了裝修,並住了進去。
今年初,房產證辦好後,熊女士聯系馮女士,要求辦理過戶手續,卻遭到馮女士拒絕。多次協商無果後,熊女士上訴到法院,馮女士也告到成都仲裁委,要求解除合同,並索要1年房租。
隨後,熊女士從法院撤訴,也告到成都仲裁委。在近半年糾紛中,熊女士請律師、上訴、申請仲裁,已耗費上萬元。如果失去房子,她還要承擔裝修費的損失。
房價漲了19萬違約只要11萬
談到對方3次拒絕過戶的理由,熊女士說:『這都是借口,最根本原因是房價上漲了,她後悔了。』
熊女士第一次聯系過戶時,馮女士以出差為由,推遲見面時間。告到成都仲裁委後,馮女士的理由是買方拖延還款時間,但在熊女士提供的材料中,反映出在第一、二階段的款項均已按時到賬。
隨後,馮女士又以房子是夫妻共同財產,不能單獨買賣為由,要求撤銷合同。但在下發的房產證上,所有人一欄卻只有馮女士的名字。
通過現場調查,華西都市報記者發現,該房屋所在的樓盤,從去年到今年,每平方米的單價已經上漲,這套房屋目前的市價,與去年的差價有19萬元左右。
但在合同中,違約金額只有11萬元左右。這意味著,即使馮女士違約,按原價拿回房屋,並支付違約金,還可以賺取數萬元差價。
隨後,華西都市報記者聯系了馮女士,但她以不方便接受采訪為由,拒絕表態。
二手房糾紛半年受理300起
『今年上半年,我們就接到300多件此類案件,數量在逐年上昇。』高新區法院民一庭副庭長徐永紅說,近幾年房價上漲和今年2月成都限購令的出臺,像這樣的二手房交易糾紛,就大幅上昇了。
在高新區法院提供的數據中,2008年只有1件二手房交易糾紛;2009年,數量上昇到57件;2010年為118件;2011年1-6月,案件數量已達300多件,是去年全年同類案件數量的3倍,2009年的6倍。為此,高新法院指派了徐永紅和另一名法官,專門承辦此類案件。
『在我們受理的二手房交易糾紛中,其中80%-90%都是賣方首先提起訴訟。』徐永紅說,產生糾紛的主要有兩個原因:一是房價上漲速度,超出賣方的心理預期,導致反悔;二是今年限購令的出臺,導致賣方在出售房屋後,擔心無法繼續在中心城區購置物業。
合同訂立不細致法律風險
在高新區法院今年受理的300多件二手房交易糾紛中,主要案由有兩個:一個是買賣合同糾紛,另一個是不安抗辯權糾紛。
第一個案由產生的原因,又主要分為兩種:買賣合同中,對過戶後銀行按揭的時間規定太僵硬,如果按揭款不能按時到賬,買方就可能承擔違約責任;三方合同中,對中介的權利義務,沒有明確規定,導致爭議。
不安抗辯權是指,當事人互負債務,有先後履行順序的,先履行的一方有確切證據表明另一方喪失履行債務能力時,在對方沒有履行或者沒有提供擔保前,有權中止合同履行的權利。在二手房交易糾紛中,賣方往往會以這項權利為借口,懷疑買方的償還能力。
『究其原因,還是合同訂立不細。』徐永紅說,要規避這樣的風險,最重要的問題還在二手房買賣的合同上。
二手房交易合同要單獨簽
經過調查,華西都市報記者發現,在成都的二手房交易中,一般只簽訂一份賣方、買方和房產中介公司的三方合同。
徐永紅說:『這樣的合同訂立方式,法律風險很大。更好的辦法是,買賣雙方單獨簽訂合同,然後雙方再與房產中介簽訂居間服務合同。』
買賣合同有4點需要注意:一是房屋的狀況,包括套內和建築面積、附屬物設施等。二是定金和首付款交付的時間、標准和違約責任。三在尾款支付的時間上,要分階段有選擇,比如,如果過戶後銀行按揭時間太長,是否能一次性以現金付清尾款。四是交房的時間和條件,要有明確規定,買方最好能在簽訂合同前,對房屋室內的情況拍照,防止購房後房屋遭到破壞。
與中介簽訂的居間服務合同,要明確規定中介的權利和義務。有3個標准:中介的義務是只需促成協議即可,或是要協助促成交易的最終完成,或是要幫買方代辦銀行按揭等。